銀監會支持探索農地農房抵押貸款 專家建議政策先行

每經編輯 每經記者 李玉敏 發自北京    

每經記者 李玉敏 發自北京

在涉農貸款中，抵（質）押物的缺乏一直是個難題。囿于相關政策和法律的限制，農民手中最值錢的農村土地承包經營權、宅基地和農房卻很難盤活變現。

不過，銀監會辦公廳在近日下發的《關于做好2013年農村金融服務工作的通知》中明確表示，支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵（質）押貸款業務。

據了解，早在2010年“一行三會”就發出指導意見，探索開展農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業務，可時至今日未見太大突破。比較典型的探索是東莞農村商業銀行的宅基貸和重慶農商行推出的農村居民房屋、農村土地承包經營權、林權抵押貸款。

中央財經大學金融學院教授韓復齡對 《每日經濟新聞》記者表示，農村的土地和房屋抵押貸款，關鍵是要政策先行。如果周轉問題不解決，法律上沒有相關的配套措施，這樣的政策可能只是一紙空文。

“宅基貸”更依賴擔保/

根據銀監會要求，2013年商業銀行要探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用于擔保的財產范圍。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵（質）押貸款業務。

早在2010年，央行、銀監會、證監會、保監會就聯合發出指導意見，要求在全國范圍內推進農村金融產品和服務方式創新。探索開展農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業務。在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，探索開展相應的抵押貸款試點，豐富“三農”貸款增信的有效方式和手段。

分析人士認為，上述標的物的抵押貸款主要阻礙在于評估難、抵押難和變現難。如果這些難題在政策上不解決，銀行在實際操作中難度較大。

據《每日經濟新聞》記者了解，東莞農村商業銀行推出的一款名為“宅基貸”的產品，是該行向擁有宅基地房地產權物業的業主發放的個人綜合經營性貸款，最高授信額度可達1500萬元。該產品雖然名為“宅基貸”，卻并不是利用宅基地抵押貸款，而是通過引入擔保公司的方式，借助擔保手段，向宅基地業主們放款。

而“宅基貸”的貸款要求是，“借款人或擔保人擁有一定宅基地房產物業，無須辦房地產權證，無須辦理抵押登記，由擔保公司或銀行認可的保證人提供保證即可。”

《每日經濟新聞》記者以客戶的身份向東莞農村商業銀行咨詢，該行一名客戶經理表示：“我行主要是和擔保公司合作來做，如果不是擔保公司而是一般的企業擔保，最多能貸150萬～200萬元。房子不用抵押給我們，一旦貸款還不上了，我們也是找擔保公司，宅基地抵押是你們和擔保公司的事。”也就是說，在上述業務中，銀行風控考慮的最重要因素是擔保方面。

據上述客戶經理介紹，“宅基貸”的成本是銀行貸款利率加擔保公司的擔保費用，即使除掉政府的補貼，最終的成本也在月息是7~8厘，年利率就是8.4%到9.6%。這對于一般農戶來說，貸款成本有些偏高。

重慶已推“三權”抵押貸款/

中央財經大學金融學院教授韓復齡在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，需要政策先行。如果法律上沒有相關的配套措施，一切可能只是一紙空文。因為宅基地的轉讓范圍太窄，只限于本村居民。農村土地經營權抵押又存在單戶農民土地少，農村種地不賺錢的問題。

據了解，作為國家統籌城鄉綜合配套改革試驗區，重慶建立了統籌城鄉的土地利用制度。在確?；巨r田總量不減少、用途不改變的前提下，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。

在政策先行的前提下，目前重慶農商行已推出了以農村居民房屋、農村土地承包經營權、林權為抵押物的“三權”抵押貸款。

《每日經濟新聞》記者了解到，重慶農商行的農村土地承包經營權抵押貸款要求借款人自有資金投入比例不得低于借款項目所需資金的50%。另外，還需要抵押物所在發包方同意。

而農村居民房屋抵押貸款，期限最長5年，可根據借款人生產經營活動、項目現金流和評級授信情況，最高達房屋評估價值的60%。另外，還要求抵押物所在村（居）委員會出具同意土地使用權隨房屋一并抵押，抵押權實現時同意處置、轉讓的承諾或決議。

據悉，當地政府還專門發文，對于“三權”抵押融資的抵押、登記、轉讓和處置等進行規范。以重慶市墊江縣為例，該縣積極做好有關配套機制建設。例如，加快推進土地承包經營權、農村居民房屋、林權的確權登記頒證工作。

另外，該縣還依托市、縣兩級財政出資設立的全市農村產權抵押融資風險補償專項資金，對經辦銀行因發放農村“三權”抵押貸款而產生的損失進行補償。補償比例為35%，其中市級承擔20%、縣級承擔15%。

重慶銀監局數據顯示，截至2011年12月末，重慶四家主要涉農銀行（重慶農商行、農行、農發行、郵儲銀行）的 “三權”抵押貸款余額為57.07億元，其中林權抵押貸款為36.54億元，農房抵押貸款為18.94億元，農村土地承包經營權貸款為1.59億元。