馮海寧：政府指導商品房價格不如為土地出讓定價

◎馮海寧

北京市住建委負責人日前表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發商要報價，“報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高于周邊的同類品質的樓盤，住建部門會對報價進行引導和指導。如果開發商不接受指導，可能就不發預售許可證，或成交資格備案中不給予備案，確保價格不能過快上漲。”

政府指導商品房定價在我國早有先例。南京在2007年就曾對商品住宅實施過以“政府指導價”為核心的價格監管制度。北京市這一次政府指導房價也有政策依據，“國五條”就規定：對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。

盡管政府指導房價早就存在爭議，有開發商認為這是違反市場規律“開倒車”，但也要看到有一定積極意義。通過這種價格管制方式可以起到暫時穩定房價的目的，還可以控制開發商利潤，因為高價房多是“暴利房”，另外，有利于調整住房供應結構，通過指導、干預房價可促使開發商多開發中低價位的普通商品房，因為開發高價房的政策風險太大。

地方政府在指導房價的同時，還要消除公眾和市場的種種疑問：一是這種調控方式雖然有政策依據，但法律依據是否很充分？盡管《中華人民共和國價格法》第18條規定，部分商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價，但是，適用范圍以中央和地方定價目錄為依據，從可查的中央和北京定價目錄來看，商品房似乎不在指導價范圍內。希望有關方面對此予以說明，以消除疑問。

其二，政府指導房價的效果究竟如何？不可否認，政府指導房價由于限制了價格，暫時會有一定效果，但有效期多久，最終效果如何，則有待觀察。政府指導房價只會帶來兩種結果：一種是開發商犧牲部分利潤在政府指導價范圍內銷售；另一種是，開發商在限價期間不銷售，而是延后銷售，那么，房價暫時穩定之后，很可能會迎來大反彈。

其三，有沒有比政府指導房價更好的干預手段？顯然，有多種手段可供選擇，可以干預地方政府 “利潤”。最近，有媒體根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產市場獲得收入4.7917萬億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半，房價必然下降。另外，還可以像德國一樣對暴利開發商判刑，向高價房開發征收特別稅等，可控制開發商利潤，進而穩定房價。

在筆者看來，與其指導房價不如指導地價。眾所周知，地價對房價具有明顯推動作用。一塊高價出讓的地塊，就會直接影響到周邊房價——高地價不但影響當前房價，也會影響以后房價走向。由于地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益，那么，地方政府與開發商就容易形成利益共同體，中央調控房價就會遇到阻力。

商品房不同于限價房、經濟適用房，既然是一種商品，最好的辦法是通過市場手段、經濟手段來調控。而土地在公開出讓之前，無疑屬于比較稀缺的資源，更適合政府來指導定價，對即將出讓的土地設置一條紅線，只能按紅線范圍內的價格出讓，如果土地出讓價格超越紅線則不批準或無效。如此一來，地價對房價就沒有推動作用了。由于土地是政府壟斷經營，政府定價和政府指導價更適合規范壟斷產品的價格。