京甲級寫字樓遇15年來最低供應 地產基金偏愛“改造舊樓”

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

第一太平戴維斯研究報告指出，2013年第一季度，由于僅有兩個自用型項目竣工入市，北京甲級寫字樓可租賃存量穩定在914萬平方米。年后3個季度，僅有4個項目預計將交付使用，為市場新增15.6萬平方米可租賃供給。

“這將令2013年供給量跌至過去15年最低值。”第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴《每日經濟新聞》記者，北京甲級寫字樓預計將繼續面臨可租賃供給短缺的狀況。

對此，高和資本董事長蘇鑫告訴記者，“過去10年，中國房地產市場在城市化的推動下，主要以快速開發為主導，但隨北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業配套幾近飽和，一線城市已進入以存量房交易為主的‘存量時代’。”

供需矛盾推高租金

供需矛盾的持續增長，導致甲級寫字樓的租金依然“高燒不退”。

戴德梁行的統計數據顯示，2013年第一季度，北京甲級寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環比上漲1.27個百分點，與去年同期相比上漲7.46%。同時，在無新項目入市的情況下，寫字樓空置率下降至1.97%，環比降低0.79個百分點。

近年來，北京甲級寫字樓供應愈加稀缺，據了解，2013年新增供應量預計僅為5年來年均供應量的一半。“環比漲幅受到進一步抑制，僅為0.4%”王瓊告訴記者，鑒于眾多業主迫于需求放緩提供更多租金以吸引租戶，截至第一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方每月318.8元。

“東部傳統商務區租金甚至出現近3年來首次小幅下跌，但西部市場及新興區域租金仍保持增長。”王瓊補充說。

第一太平戴維斯發布的報告顯示，截至2012年12月，北京甲級寫字樓可租賃存量為914萬平方米。由于寫字樓總供給量嚴重不足，而需求穩定增長，使得全市寫字樓整體空置率一直維持在較低水平。盡管有新項目入市，但是2012年第四季度北京寫字樓整體空置率為3.0%，同比下降1.2個百分點。

高和投資分析人士指出，除了供應量稀缺，一線城市寫字樓的需求構成已發生實質性改變，“租客群體在不斷變化，同時核心位置面臨再聚集趨勢。”

王瓊告訴記者，過去北京70%~80%的寫字樓需求都是由外企帶動，尤其是世界500強企業，而現在內資企業的租賃需求已經占據很大比例。“今年1月份北京甲級寫字樓租賃成交3.75萬平方米總量中，內資企業占比為60%，外資企業為40%。”

基金化運作模式

“隨著一線城市核心地段土地供應的飽和，核心位置的商辦物業已經進入存量時代，并且這種趨勢將不斷被強化。”蘇鑫指出，“以上海為例，目前核心地段的寫字樓市場現狀是甲級寫字樓占比約為20%，而純乙級寫字樓占比高達70%，這些乙級寫字樓大多建成年限較久，而甲級寫字樓租金每天每平方米高達11元，乙級寫字樓每天每平方米不足5元，這兩者之間存在巨大的市場空白。”

蘇鑫告訴記者，目前地產基金的快遞發展，商業投資也逐漸出現了“資產精裝修”。

其實，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外資基金便開始收購多個一線城市核心區域的寫字樓和服務式公寓，“不過這些收購大多是不良資產并購，或者是爛尾樓收購，還沒有出現人民幣基金這種形式。”蘇鑫告訴記者，這種模式主要是在收購后，通過資產改造完成對資產的升級，然后再統一招租，銷售給機構或者其他投資者，同時接受投資人委托進行長期資產管理權。

蘇鑫告訴記者，類似黑石、鐵獅門等基金化運作模式，將在存量市場中迎來快速發展機會。