世博會“地鐵大門”項目開發緩慢 凱德商用欲“坐地”生財？

每經編輯 每經實習記者 顧晟昱 發自上海    

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

上海的馬當路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區第65街坊258弄地塊（南塊），曾是上海世博會的“地鐵大門”。但被新加坡凱德商用產業公司（以下簡稱凱德商用）2010年競得后，該項目進展極為緩慢，截至目前，項目仍然停留在發開初始階段。

上海業內人士分析稱，項目進展較慢的原因，是凱德商用為追求利益最大化而放緩了整個項目的開發進度。

昨日 （5月5日），《每日經濟新聞》記者向凱德商用投資者關系部發出采訪提綱，詢問上述地塊的開發情況。但截至發稿時，記者未收到公司方面回應。

項目地塊多次易手

馬當路地鐵九號線與世博專線十三號線的換乘站點，曾被譽為世博“地鐵大門”。但上海世博會結束已超過兩年時間，上述地塊開發進展很慢。

昨日，記者在馬當路地鐵站實地走訪時看到，工地入口被用作停車場，停了數十輛轎車，而項目中心部位則是大片的沙石地面。整個工地內空蕩蕩，記者看不見各類施工機械和工人繁忙的景象，僅有兩三個人在一側翻土，整個項目仍然停留在地面初始階段。工地門口一名保安稱，許久未見施工，正在勞作的工人也僅是為了建造工棚。

根據凱德商用2011年和2012年的年報，上述地塊計劃在2015年竣工。但記者現場看到的卻是上述景象。

上海多家媒體報道稱，上述地塊在近十年內幾經轉手。2003年7月30日，中海發展與盧灣區簽定了盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權出讓合同》，土地出讓面積共計約18.8萬平方米。2007年2月，摩根士丹利與上海永業成立上海永威置業有限公司（以下簡稱永威置業），斥資13億元從中海處購得第65街坊258弄地塊（南塊）。2010年初，凱德商用又花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下該幅地塊66%的股權。由此推算，這幅地塊當時的估價已達約58.6億元，摩根士丹利從此次交易中收獲頗豐。

為豐厚利潤緩建項目？

中房信資深分析師薛建雄說，商用項目周邊越成熟，獲得的回報越高，因此項目開發得越晚越好。

中原地產上海研究總監宋會雍進一步分析稱，大量的投入要占用資金成本，而現在商辦項目每年回報率僅在5%~6%，該項目處于舊城改造區域，待周邊配套設施成熟，區域價值得到很好增長后，再開發更加合適。

上海易居研究院研究員嚴躍進總結道，凱德商用延緩動工，體現為“卡準商機蓄勢待發”的商業策略。在地鐵站的規劃下，商業體項目操之過急，易失商機。以謹慎態度、延緩的策略來等待未來新商機，符合凱德利益最大化的企業戰略。

此外，有業內人士猜測，項目動工進度緩慢的另一個原因可能與凱德商用的開發模式有關聯。在業界，凱德商用向來以采用“私募（PE）+信托（REITs）”模式聞名。

公司2012年報披露，目前共擁有9個信托或基金。2012年7月，凱德商用發起成立了高達10億美元的私募基金，其中凱德商用中國持有50%的股權，剩余股權由亞洲及北美機構投資者持有。該基金投資的項目中就包含了盧灣區第65街坊258弄（南塊）項目。

凱德商用通過旗下私募基金對物業進行收購和開發，等待物業成熟之后，將其注入REITs中上市，最終退出，從中獲得溢價。因此盧灣區第65街坊258弄（南塊）項目目前進度緩慢，也可解讀為其等待物業成熟的一個過程。