葉檀：房地產從復蘇到狂熱

每經編輯 葉檀    

一線城市地價回到瘋狂年代，房地產的最后之舞令人猝不及防。我能想到房價上漲，卻不能想象上漲這么多。

5月9日上海世博地塊拍賣，臺企MaxbaseHoldingsLimited以12.12億競得浦東新區世博A09A-02地塊，樓板價39932元/平方米。遠東新世紀拿下另一世博地塊，樓板價高達40079元/平方米。雖然未超過2010年蘇州河北岸地塊，但新一輪地王誕生潮在望。

世博地塊熱帶動周邊房價大幅上升，薛建雄表示，區域內在售的唯一別墅項目尚東鼎成交連創新高，總價1000萬元~2000萬元的別墅買家基本上都是企業主，且都是一次性付款。在房地產市場，民間資金的實力與資金分配的不均衡體現無遺。尚東鼎周邊的公寓樓盤，從年初以來，每平方米上漲5000元，單價已達每平方米3.7萬元至4.4萬元，什么項目能夠在4個月就獲得20％左右的收益，一線城市核心區域的樓盤就是。上海實行了似有若無的房產稅，還實行了限購政策，擋不住洶涌而入，不在乎房產稅、或者以公司名義購買避開房產稅的客戶。

豈止上海，各大城市在5月迎來土地供應高峰。北京市土地儲備整理中心信息顯示，5月北京市推出的經營性用地達13宗；廣州市國土局信息顯示，5月廣州掛牌的土地項目達15宗。二線城市杭州宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達123.83公頃，創下今年以來的推地量新高。

5月2日，中指院發布數據，2013年4月，中國百城住宅平均價格約為1萬元/平方米，環比3月上漲1%，連續11個月上升。

各類資金齊聚房地產市場，房貸大幅回暖，所謂貸款控制、預售款控制形同虛設。4月24日，央行公布的今年一季度金融機構貸款投向統計報告，數據顯示，一季度新增房地產貸款高達7103億元，占同期各項新增貸款的27%，是去年同期新增房貸2436億元的近3倍。截至3月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額12.98萬億元，同比增長16.4%，增速比上年末高3.6個百分點。無論是土地開發貸、房產開發貸還是個人房貸，都在大幅躥升，同比分別增長21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房開發貸款的同比增速在下降。

大型房地產企業迎來好日子。根據CRIC研究中心的數據，行業集中度提高，銷售面積與銷售額同步增加，而銷售額增速大大高于銷售面積，說明房價提升相當快。

從銷售面積分析，前十名房企入榜門檻由56萬平方米上升至100萬平方米，前二十名房企則從39萬平方米上升至55萬平方米，較去年同期相比，分別上漲54%與41%。從銷售金額分析，前十名房企入榜門檻達到115億元，與2012年一季度66億元門檻相比，增幅達到74%，前二十名房企入榜門檻也顯著提升，銷售額從33億上升至66億元，同比翻番，巧合的是66億元正是去年一季度前十名的入榜門檻。這是幾何級數的上升，沒有一個行業包括復蘇勢頭不錯的汽車行業能夠達到這樣的增速。

房地產市場的狂熱，說明中國的城鎮化仍然是房地產主導下的結果，房地產開發商買地、造城，地方政府搬遷行政中心、拆遷、削山、填海，甚至如西安一樣褻瀆寺廟圣地。

面對房地產市場快速回暖，各地出臺平抑政策，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執行商品房限價指導；蘇州、杭州公積金門檻提高，貸款額度收緊。

還是行政手段，還是限價、不許發售、提高首付比例，雖然這些政策被以往的調控證明徹底失效，但地方政府還是樂此不疲。因為這樣的政策不會對房地產市場造成根本沖擊，又能收到愛民之譽，還能增強行政權力，可進可退。而真正核心的政策如房產稅、如預售款限制等，卻付之闕如。

房地產企業有大后臺。

即使如此瘋狂，筆者堅持認為，一些無法吸引人口與資金的三、四線城市，一線實體經濟衰退的城市，離泡沫崩潰并不遙遠。