樓價、土地抵押率雙高 新華信托一項目被指存還款風險

每經編輯 每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

數據顯示，4月共50款房地產信托產品成立，占4月信托產品規模比例為28.09%。

但很少有人注意到，其中一些信托計劃蘊藏著風險。新華信托近期發行的“華錦92號·世博首岸項目貸款集合資金信托計劃”（以下簡稱華錦92號）規定，樓盤銷售超過一半才能把銷售收入匯入用于還款給信托投資者的指定賬戶。但該樓盤的預期銷售均價卻遠超周邊樓盤，給銷售帶來壓力。

“肯定是賣得掉的！”新華信托一位銷售經理對《每日經濟新聞》記者稱，開發商在這個項目中其實有很多利潤空間。

但國際金融投資家聯合會執行主席孫飛教授認為，該項目可能有風險，因項目的主要還款來源是銷售收入，如果賣不出去就還不了款。

項目預售均價遠超周邊樓盤/

據了解，新華信托近期發行華錦92號，信托資金用于云南萬方房地產開發有限公司（以下簡稱云南萬方地產）旗下“世博·首岸”項目建設。

華錦92號項目說明書 （以下簡稱說明書）顯示，項目運作期限2年，分兩期募集，總募集金額3億元，首期募集金額2億元，剩余1億元由二期完成募集。華錦92號的本息由“世博·首岸”項目的銷售收入作為還款來源。

說明書顯示，華錦92號的資金還款方式是按照“世博·首岸”的銷售進度來安排的。即項目公司在“世博·首岸”項目住宅面積銷售了31597平方米后，將后續銷售回款存入還款準備金賬戶，其中在銷售31598~38264平方米的過程中，提取20%的銷售回款至還款準備金賬戶，在銷售38265~48264平方米的過程中，提取30%的銷售回款至還款準備金賬戶，在銷售剩余的48265~64933平方米的過程中，提取100%的銷售回款至還款準備金賬戶。在項目公司實現銷售收入并實際收到全部購房款后的15個工作日內劃入還款準備金賬戶，直至項目公司歸還全部信托資金本金及收益。

世博·首岸項目位于昆明市盤龍區小壩片區劉家營龍慶路上，負責華錦92號的項目經理祝先生告訴《每日經濟新聞》記者，他去當地考察時，該項目還在建設中。

據說明書介紹，世博·首岸項目由5棟小高層和高層建筑組成，項目總建筑面積92909.16平方米，其中地上建筑面積68629.16平方米。所有建筑一樓均為7米架空樓層，總投資金額88297.41萬元。

說明書指出，通過項目收益測算，該項目預計能實現銷售收入127274萬元，扣除相關成本費用及稅金，能取得26115.92萬元的銷售凈利潤。

但記者計算得出，如要完成說明書中提到的銷售收入，世博·首岸每平方米的售價不能低于18000元。對此計算結果，祝先生表示無異議。

而搜狐焦點網昆明站及昆明搜房網的房源信息顯示，該樓盤的銷售均價是16500元/㎡，戶型面積265~290㎡，總價500~700萬。但即便如此，仍然比周邊樓盤要貴一些。

昆明中原地產策略中心總監林嵐告訴記者，上述項目處于昆明二環外的東城區，目前周邊的樓盤大概在8000多元/平方米。與一些核心位置的樓盤相比，上述項目所在的地理位置略顯遜色。

在項目房價顯著高于周邊的情況下，信托的還款計劃能兌現嗎？

“肯定是賣得掉的！”新華信托一位銷售經理對《每日經濟新聞》記者稱，“開發商在本項目當中有很多利潤空間，如樓板價有一部分利潤，建筑上又有一部分利潤，營銷上還有一部分利潤。”

祝先生告訴記者，這個樓盤在銷售過程中開發商會額外贈送面積，會對銷售有幫助。他說，一套房源會有20%~30%的贈送面積。

但在房地產行業專業人士看來，祝先生的看法也許太過樂觀。

林嵐說，目前昆明超過15000元/平方米的，主要是別墅類產品，售價達到15000元~20000元/平方米的公寓在昆明還沒有出現過，500萬元~700萬元總價區位段的樓盤競爭非常激烈。這一價位段住宅產品可選擇面比較多，大多數是別墅產品。而銷售速度依然不快，多數一個月只能賣幾套。

按照林嵐介紹的昆明房地產市場銷售速度，上述世博·首岸項目如何能保證在兩年內賣出6萬多平米的住宅，是一個迷。

專家稱土地抵押率偏高/

據祝先生介紹，除了項目銷售還款來源作為回款保障，云南萬方地產另外以編號為盤國用（2013）第00021號地塊向新華信托設定抵押。據介紹，該地塊面積為20244.85㎡，土地性質為商務金融用地。依據重慶金友資產評估土地房地產估價有限公司出具的評估資料顯示，評估價格約為41603.17萬元人民幣。

此外，云南萬方地產還以編號為昆國用（2012）第00501、00502、00503、00504號的地上在建工程竣工驗收后辦理的房地產權證向新華信托設定抵押。根據 《信托貸款合同》約定，如果世博·首岸的銷售回款條件未達到，新華信托將有權啟動資產處置程序以實現信托本息的退出。

新華信托銷售經理告訴 《每日經濟新聞》記者，世博·首岸信托項目的土地抵押采用分段抵押模式，如果項目銷售的回款情況良好，則只用盤國用（2013）第00021號地塊作為抵押，如果項目銷售回款情況不理想，開發商還需要繼續融資，則會考慮增加昆國用（2012）第00501、00502、00503、00504號的地上在建工程竣工驗收后辦理的房地產權證作為新增的抵押物。

孫飛教授對記者表示，該項目可能有風險，該項目的主要還款來源是銷售收入，如果賣不出去就還不了款。雖然這個項目還有價值4億元的土地做信用增級措施，相對于融資總額只打了七折，通常情況下，至少在5折以上風控才算比較到位。

孫飛稱，根據金融信托專業人士的判斷，這個項目的風險控制措施做得非常不好，設計也很不合理，蘊含著較大的風險。

但上述新華信托銷售經理卻表示：“這個產品的風控做得非常好，我們新華的項目都是英國巴克萊銀行做的風控。”

孫飛對此表示，這個項目必須賣到比周邊同類物業高出近八成的售價才能實現預計銷售收入，說明信托公司提前沒有做好凈值調查，周邊物業價格也沒有摸清楚，這樣的價格怎么可能賣得出去？如果賣不出去就會引出一系列的風險。

事實上，說明書也明確指出，受托人（信托公司）承諾以受益人的最大利益為宗旨處理本資金信托的信托事務，并謹慎管理信托財產，但不承諾信托資金不受損失，亦不承諾信托資金的最低收益。

新華信托銷售經理告訴記者，新華信托之前也有幾個項目到期不能償還本息，但新華信托還是趕在兌付期到來之前先把資金墊付了，所以華錦92號不存在到期不能償付本息的情況。該銷售經理甚至表示，很多客戶現在已經不看項目到底是什么，只認新華信托的牌子。

孫飛表示，監管條例是不允許信托公司提前墊資的，當然也不排除私下里有人這么去操作。另外，就算最后進入土地拍賣，抵押的土地在拍賣時并不一定能賣到預計的價格，也就是說，華錦92號的抵押土地打折拍賣，也不一定能覆蓋融資金額，風險仍不容忽視。