皇廷廣場鐵樹開花？ST國商小股東：“再信你一次”

每經實習記者 葉燕婷 發自深圳

*ST國商（000056.SZ）去年七月在小股東多次抗爭下，終于將投資性房地產后續計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式，但公司凈資產為負的局面卻并未如小股東們預期中那樣扭轉。事實上，由于旗下核心項目皇庭國商購物廣場遲遲未能完工，客觀條件的不達標直接架空了公允價值計量的實現，*ST國商靠土地和子公司變賣勉強實現2012年凈利潤扭虧，但凈資產卻已連續為負兩年，瀕臨退市的邊緣。

6月28日，深國商年度股東大會上，公司再次被眾股東逼問年內是否能實現皇廷廣場公允價值評估，公司總裁陳小海表示，皇廷廣場預計今年十月開始部分試營業，較去年年報中披露有所延誤，今年內皇庭廣場五層中的三層達施工完成結轉后，可達到公允條件，評估才有可能進行。

皇廷廣場開業再延后

“今年內，皇庭廣場開業是不是定了？”股東問題一出，引起一陣議論。

“年年都定了，年年都延誤”，“以前說的都一筆勾銷，陳總，你再說一遍，我們再信一次。”話語剛落，哄笑聲、掌聲同時爆發，公司總裁陳小海、董秘曹劍、財務總監周小亮在內的公司管理層坐在發言席上，面露尷尬。

皇庭廣場的開業時間已經是股東和公司之間糾纏多年的老問題。2010年年報中，公司就曾表示預計皇庭廣場2011年起正式開業。而一年后，皇庭廣場依舊處在施工階段。2012年，深國商年報中再次明確，皇庭國商購物廣場項目正在全面進行開業籌備工作，預計在2013年三季度全面完工。公司計劃于2013年中擇機分層實現開業。

如今第三季度已至，皇庭廣場開業并無突破，施工進度也與半年前大致相同。陳小海在股東會上表示，目前皇庭廣場施工進度較2012年年報計劃有所滯后，共5層的廣場中，現已完成4層的公共部分裝修，首層還在裝修中。

工程滯后的原因，陳小海表示，主要是因為股東大會通過的7億元貸款本應去年11月應該到賬，一直等到今年5月下旬才開始陸續放款，上半年大股東雖然也對公司有資金上的支持，但資金鏈還是比較緊，工程款滯后造成工期延誤。

公司預計，今年8月能完成公共部分的裝修，今年10月可能會依據招商和品牌門店裝修情況，對皇庭廣場部分層進行試營業。業內人士表示，公共區域裝修結束后還需等待門店裝修，一般服裝類門店需1~2個月，餐飲類需要2~3個月，院線類則需要4~6個月，皇庭廣場離全面開業還有一定差距。

定位高端：奢侈品層七成暫無商家入駐

此前，公司曾多次對外表示，作為核心項目的皇庭國商購物廣場處于深圳中心區核心地段，具有較強突出的地域優勢，定位高端。但是，目前該項目的奢侈品招商情況并不樂觀。

陳小海坦言，目前奢侈品層的招商率僅三成左右，不過他強調，隨著工程進度不斷加快，該層的招商工作也在推進中，出于與品牌方的保密約定，目前無法透露具體洽談中的奢侈品牌。

公開資料顯示，皇廷國商購物廣場總建筑面積近13.6萬平方米,商業面積8.08萬平方米。陳小海表示，截至6月底，已出租商鋪的面積達到總面積的73.8%，43個商家已經進行收鋪，陸續在進行裝修。

公司在股東大會上透露，目前皇庭廣場的按建筑面積來算租金為300~350元/平米，已經接近萬象城開業兩年后的租金水平。廣場實用率為55%。如果按實用面積計算，每平方米達到600元左右。陳小海表示，租金用三種方式與商家簽署，一種是每年遞增的租金方式，一個是保底租金加營業額扣點的方式，一種是純扣點的方式。

入駐品牌餐飲之一的惟膳集團內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，皇庭廣場對于優秀品牌有一定優惠，租金在500元/平方米左右，相對于臨近Coco Park的800~1000元/平米的月租金來說，相對便宜不少。目前皇庭廣場2、3線品牌入主率不錯，但奢侈品牌商方面暫未聽說有進展。

公允價值評估被架空 面臨退市風險

股東們對開業時間的關注的另一個原因在于，只有在皇庭廣場開始營業的前提下，才能使用公允價值方式對該項目進行評估。

一旦使用改評估方式，意味著非經常性損益能在收益部分體現，皇庭廣場隱藏的價值也能在賬面上更直觀的顯現。于是，即使現金流沒有任何變化，對公司的經營也沒有影響，但從報表上看，凈利潤增加了。

對于*ST國商而言，根據去年6月公司委托中介機構進行的評估顯示，采用公允價值計量投資性房地產后，在假設皇庭廣場運營的狀態下，截至2012年3月31日該項目的市場價值約為59.7億元，預計完工后的成本價約15.5億元，將增加公司2012年度凈利潤33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤19.89億元，不過亦會增加“遞延所得稅”負債11.05億元。

去年6月15日，深國商發布公告稱，決定從2012年1月1日起將投資性房地產后續計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式。公告一出，*ST國商連續4日漲停。

但是，由于皇廷廣場開業一拖再拖，公允價值評估方法也一直未能實現。根據2012年年報顯示，依靠變賣深圳市深國商商業管理有限公司和深圳市龍崗國商企業有限公司股權兩個子公司獲得為1.2億元，凈利潤勉強扭虧，達1818.63萬元，但公司凈資產已連續兩年為負，2011年、2012年分別為-9824.71萬元以及-8388.81萬元。根據退市規則，若連續3年凈資產為負者應終止上市，已經披星戴月的*ST國商仍處于退市風險中。

公司表示，在皇廷廣場進行試營業后，公司會考慮對于營業部分采取公允價值方法進行評估，在會計準則上來說，部分結轉是行得通的。

盛富資本國際公司和從事商業地產的協縱國際總裁黃立沖表示，公允價值評估只是改變了賬面表現，機構投資者并不看重，對股價的影響不會長遠。另外，由于項目本身價值較高，在三年凈資產為負的情況下，公司依然可能通過向證監會申請暫緩退市。至于未來*ST國商能否被市場看好，還是取決于皇庭廣場能否開業及具體經營狀況。