土地賣完才有真正的房產稅

每經編輯 葉檀    

葉 檀

房產稅應該征，不過對過渡期的亂象，對房產稅被閹割之后的低效，要有足夠的心理準備。

財政部日前向全國人大常委會預算工委通報關于貫徹落實十二屆全國人大一次會議預算決議和履行政府三項承諾時表示，將加快推進營改增等相關稅制改革，擴大個人住房房產稅改革試點范圍，為全面推進房產稅改革進一步積累經驗，同時研究完善對工商業等單位房產的房產稅制度。

房產稅與土地財政互相消解，靠賣地收入的地方政府不可能歡迎房產稅。房產稅增加持有成本，而土地財政需要維持高房價高地價，兩者的目標截然不同。如果土地收入下降形成臨界點，地方政府對房產稅可能有興趣，以目前土地財政收入與房產稅的比例，兩者遠未形成此消彼長的關系。

以上海為例，房產稅試點兩年，2011年、2012年房產稅收入分別為22.1億元、24.6億元，分別占當年財政收入的0.64%、0.66%。相比而言，2011年，上海土地出讓金總額為1260億元，是2011年房產稅收入的57倍；2012年，上海土地出讓金總額達875.78億元，是2012年房產稅收入的35.6倍。需要指出的是，所征房產稅還包含商鋪、寫字樓，個人住宅房產稅可以忽略不計。

清華大學白重恩先生的研究顯示，上海房產稅試點之后降低了房價，實際的房價比征收房產稅之前的房價要低15%，確切說是比沒有征收房產稅的時候少增加了15%；而重慶則相反，房產稅試點之后，房價比沒有征收房產稅的時候上漲了11%。這一數據令人生疑，從實際的房產交易來看，各區政府為規避房產稅甚至區之間的政策信息都不一致，房產稅是否落到了實處，很難說。

土地指標用完了怎么辦？

上海實行土地指標平移，即對已批未供的土地，在符合法規和規劃的前提下，將農轉用和占補平衡指標調整到急需項目用地上來；對批而未供的土地依法予以收回，定向出讓給急需用地項目；對用而未盡的，依法或協商收回，直接供給急需項目。如此一來，超前用完了土地指標的地區，仍然可以獲得新的土地指標。

在土地價值沒有被榨干之前，房產稅不過是個點綴。雖然房產稅很重要，但地方財政與城鎮化由地方政府主導的現實，決定了土地而不是房產稅，才是地方政府的命根子。地價高的地方不愿意征房產稅，地價低的地方為了提升地價更不愿征。

據媒體披露，房產稅試點征收擴圍工作由住建部會同財政部、國稅總局共同審定，包括杭州市在內，總計有4~5個城市上報了技術方案，既包括特大型城市，也包括一般省會城市和區域經濟中心城市。按照會簽的“杭州方案”，采用對增量房屋征收房產稅的模式，在此基礎上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征。稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的4‰稅率征收；對于非普通住宅，以交易價格的8‰稅率征收。這一方案與上海類似，加上政府征收可能會打折扣，考慮到杭州土地值錢，市區已擴展到周邊的蕭山、余杭等縣，杭州市政府想必會理性，把房產稅這頭狼變為豬，再放出籠。

吸引資金，吸引人才，提升地價，擴展新區，這是目前城鎮化的主線索，沒有地方政府愿意本地率先征收房產稅，降低本地的吸引力。從這個角度說，幾個高房價城市一起推，不找單個試點，是更好也是更公平的選擇。

土地財政方興未艾，擠壓了房產稅的空間，要推房產稅，先除土地財政，雖然房產稅很重要，很重要。