黃其森詳解泰禾瘋狂略地：打區域間支付時間差

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

134億元，這是泰禾集團今年1~8月的拿地“戰績”。這家在行業中名不見經傳的公司，因為今年“兇猛”購地，甩開了招商、綠城等標桿房企，躋身拿地榜單前十。就在一年前，即便是房地產企業20名附近的位置，也看不到泰禾集團（000732，SZ）的身影。

“（拿地）指標用完了可以重新授權，我們肯定不止110億元，還會增加。”這是泰禾集團董事長黃其森在8月初接受《每日經濟新聞》記者采訪時，對于頻頻增大的拿地金額，給出的答案。

一年的攻城略地讓泰禾賺足了眼球，也被頻頻質疑。泰禾一直強調的十分安全的資金鏈是否真的固若金湯？高周轉的路線能否走得一路順暢？其超越萬達的口號會否實現？這是泰禾留給業界的懸念。

對于上述懸念，黃其森做出了解答：除北京外，泰禾在其他區域的土地款支付期限，可以長達半年或一年，這是泰禾所以敢于瘋狂拿地的原因。值得注意的是，泰禾今年在北京的購地總金額達到64億元。泰禾能不能巧妙利用不同區域的土地付款期限的差異，通過快速開發銷售北京的項目獲取收入，來支付北京以外地區的土地款，某種意義上將決定其最終成敗。

打區域時間差/

8月27日，福建廈門海滄馬鑾灣H2013P304地塊吸引了包括萬科、恒大、碧桂園、泰禾等30多家開發商悉數到場，最終泰禾以40.52億元，樓面價10834.22元/平方米以及高達185%的溢價率，將該地塊收入囊中。

這也是泰禾在繼今年6月27日，聯合北京華瀾恒泰房地產開發有限公司以14.3億元拿下北京石景山商務區K地塊之后，又一次高調拿地。超過40億元的單幅地塊總價值，成為泰禾目前為止的最大手筆。

“首先我們還是考慮北京和福建。”對于后續拿地的規劃，黃其森告訴《每日經濟新聞》記者，今年還會戰略性地考慮長三角、廣東這些市場，“但我們一定是要到經濟發達的地方以及能夠適應泰禾文化的城市。”

拿地策略反映出泰禾目前整體運營策略，黃其森直言，泰禾要做深耕福建和北京的區域性開發企業。

沿著區域深耕的路線，泰禾一路在北京奪下多宗地塊，其中不乏臺湖、孫河等熱點區域。據《每日經濟新聞》記者粗略統計，今年1~8月泰禾一共拿下9宗地塊，總占地面積超過1090畝，總建筑面積超過158萬平方米，總金額也高達134億元。

這絕對不是終點。今年以來，泰禾已經兩度調高拿地額度，“上市公司有一定的授權，所以只能指標用完之后重新再授權，會根據不同的階段作出調整。”黃其森表示。

值得注意的是，單就廈門海滄地塊總額就已經超過了泰禾去年35.99億元的總金額。對于近百億的拿地資金，黃其森告訴《每日經濟新聞》記者，其中大約三分之一為自有資金。

“今年泰禾可能會與信托、金融機構合作多一點，在福建不存在這樣的問題，但是北京的土地付款只有一個月的時間，這對資金的門檻要求很高。”黃其森指出，而在福建或其他區域，土地款的支付可以長達半年或一年，“就可以有更多地回旋余地。”

記者從泰禾集團2013年上半年業績報告中發現，今年上半年其預付款項高達61.7億元，而去年則是16.92億元，增長了264.49%，財報解釋主要原因系本期預付土地款增加所致。熟悉房地產會計的有關財務人員告訴《每日經濟新聞》記者，由于土地是在全部土地出讓金付清后才會交付，所以上述土地預付款，其實是公司實際支付已購土地出讓金的情況。按照財

報，泰禾下半

年需要支付的土地款，更多是在北京以外的區域。根據《每日經濟新聞》記者統計，泰禾今年在北京拿地的金額雖然高達64億元，但其中有相當一部分土地出讓款已經付清。

今年上半年，前十大拿地房企的拿地金額和營收差距不大，例如保利、萬科拿地金額分別為384億元與316億元，營收分別為305億元及419億元；金地、華潤的拿地金額為152億元及145億元，其營收分別為87億元及157億元。

相比之下，泰禾上半年21億元的營業收入則略顯單薄。泰禾集團財報顯示，2013年上半年營業收入相比上期發生額增加380.89%（絕對額增加17.09億元），主要原因系報告期房地產項目可結轉銷售收入增加所致。但伴隨著銷售額的增加，泰禾在短期借款以及一年內到期的非流動負債分別增加680.29%、491.20%。

來自銀河證券的研究報告指出，扣除預收賬款增加影響，泰禾的資產負債率為60%；負債率較高，主要是由于公司上半年積極擴張所致，但考慮到土地款幾已償清，且下半年拿地力度減弱，在售項目的快速去化將有效緩解短期償債壓力。

高周轉助資金回籠/

高速增長的土地儲備幫助泰禾在北京開疆擴土，同樣也考驗公司的周轉功力。

8月8日，泰禾奪下的孫河地塊以“北京院子”之名問世，黃其森將亮相儀式選在了象征皇室尊貴地位的太廟。“孫河之戰”從最初的眾人看空到現如今紛紛稱贊，“眼光很重要。”黃其森淡然說道，“當時2萬9的樓面價大家都覺得很高，我只問了我們投資部一個問題，還有沒有位置比這更好、密度更低的地？沒有，那就一定要下決心拿下來。”

不同于“運河上的院子”長達近十年的消化周期，同為高端產品的“北京院子”，黃其森確定的是“高周轉”路線。

“90%的項目要走高周轉路線，保證項目在拿地后7~8個月開盤，這是我們跟每一個團隊鐵定的任務。”黃其森指出，北京院子這一項目則要求在一年半整體清盤，半年內大部分資金要回籠。“即使項目利潤會低一點，但同樣的時間也許可以多做幾個項目，這樣算下來也不差。”

然而，高周轉并不意味著銷售速度會如愿加快，這對于項目本身的銷售營銷能力是極大的考驗。

據悉，泰禾地產目前已經將設計研發部門以及品牌部門移到了北京，而招商部門搬到了上海，因為商業地產是支撐泰禾發展到目前的重要力量。值得注意的是，從2012年開始，泰禾開始大規模招攬商業地產人才，目前團隊的200多人分別來自中糧、萬達、龍湖、凱德等多家知名公司。

風險把控考驗資金鏈/

泰禾資金問題成為各界關注的焦點。業績報告顯示，泰禾集團同時對外投資了東興證券及福州農村商業銀行。此外，黃其森作為福建海峽銀行董事，泰禾控股股東福建泰禾投資有限公司也是福建海峽銀行第二大股東。

“資金壓力沒有問題的，我們賬上有20億元，還有30億元沒有收回來。”黃其森表示。

《每日經濟新聞》記者查詢2013年上半年財報獲悉，31.57億元的短期借款中，新增了23億元銀行借款及3.5億元信托，而去年其僅有4億元左右的非金融機構貸款。不難看出，今年以來，黃其森更多地運用了金融杠桿來融資。

黃其森直言，也許是與之前在銀行工作有關，對于風險的把控十分嚴格，“可以告訴大家，泰禾的底線是不會去走民間高利貸這條路。”

“短期來看，泰禾近兩年的償債壓力并不大。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，泰禾一年內到期的流動負債相比負債總額僅為12%，“這一比例還是十分安全的。”

“我比較擔心的是，土地款可以實現交付，但土地款只占到整個投資的30%，接下來還有差不多20%的投入之后項目才能啟動。”一位房地產行業的咨詢管理專家告訴《每日經濟新聞》記者，啟動資金占項目總投資額的比例、投資峰值、投資收入平衡點、股東投資回收時間四項指標是衡量開發商現金流的重要指標。要在規定時間內完成每個步驟，源源不斷的現金補給十分重要。“這就要求開發商根據項目情況而依次準時進行，才能確保企業的現金流健康平穩。”