北京豪宅成交套數創紀錄 政策細分或率先“松綁”高端市場

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

豪宅市場復蘇跡象顯現。

中原地產市場研究部統計數據顯示，截至目前，北京市2013年商品住宅單價超過5萬元/平方米的成交套數已經達到了1952套，在前10個月就創造了歷史紀錄，比2012年同期的1014套上漲92.5%。中原地產市場研究部預計，2013年全年超過5萬元/平方米的住宅項目成交將達到2400套。

一位接近北京市住建委的權威人士在不久前的一場行業內部交流會上表示，希望政府能做到細分管控，低端有保障、中端有支持、高端有市場，用市場的概念也就是說 “放開”。對此，房地產業內人士嚴躍進分析，一旦市場松綁，豪宅產品將首先掙脫“限購”的束縛。

豪宅市場行情凸顯政策轉向

克而瑞研究中心的研報指出，自2011年以來，包括北京上海在內的9大核心樣本城市豪宅市場成交走勢一直處于上升周期，市場成交量逐年遞增。就每年的年內走勢而言，也均呈現出按季遞增的態勢。報告指出，在剛剛過去的2013年3季度，豪宅成交總量更是再創新高，已經逼近百萬平方米大關。

該報告亦表示，與整個商品房市場相比較，豪宅市場的成交走勢表現出明顯差異。限購政策的全面推行，使得更多的高收入購房者偏向于購買高檔項目，因此在整體市場成交量持續下行的情況下，豪宅市場成交不降反升。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，相比之下，500萬元以下的經濟型豪宅，則更多取決于當時市場的供求關系。在高端市場向好的背景下，占據優勢地理位置、戶型與總價較小的優勢性價比項目更容易在短期內實現集中成交。

豪宅市場升溫的背后，是政策著眼點與重心的轉變。11月4日，“京七條”落地后，大規模土地使用權出讓在一片驚呼聲中結束。據鏈家地產市場研究部統計，從受讓條件看，這8塊土地需配建的自住型商品住房及其他相關保障性住房占規劃建筑面積的72.6%?！按驂汉勒恼撸@然將讓位于扶持保障房的政策。這也是豪宅市場變熱的一個重要原因?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進分析認為。

業內支持豪宅率先“松綁”

偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業表示，國家應針對不同市場采用差異化的政策，重點在于保障房的建設與分配，保證中低價位的商品房的供應，其他商品房市場應該逐步放開。如果限購放開，那么順序應該是豪宅、中端住房、普通住房。

泰禾集團總裁助理沈力男表示，以二八分配原則為例（二成豪宅、八成中端市場和低端保障市場），如果中端市場和低端保障市場房價價格漲幅過大，政府應該干預和調控。但北京的豪宅動輒幾千萬元的價格，居住人群也是特定的，對于低端市場并沒有影響。因此，如果分類指導的話會好一些?！昂勒袌龅呐d起，國家還能多收稅，也可以帶動更多的行業?！彼硎?。

嚴躍進認為，應允許豪宅在松綁的市場中進行自由交易，并將相應的稅收等進行財富再分配，如注入保障房補貼中。這樣的市場將是一個更優化的市場。

克而瑞提供的報告指出，近年來豪宅市場的總價走勢一直處于較大的波動中：2011年末，樣本城市的大體量商業項目出現集中成交，迅速推升了樣本城市豪宅成交總價水平。但自2012年2季度起，總價指數即一路下跌，至2013年3季度，指數較去年同期下跌了25個百分點，套均總價水平僅與2010年初相若。

對此，嚴躍進表示，總價指數下跌，絲豪不影響豪宅市場成交火熱的市場判斷，這與“微豪宅”產品的出現有關。從整個趨勢來看，2013年將是豪宅市場持續火熱的一年，這在大城市中尤其明顯。