張銳：房企跨界銀行的近謀遠略

文/張銳

馬年春節剛過，廣州最大的國有企業越秀集團成功收購香港創興銀行部分股權的消息就不脛而走。據悉，這是國內首宗由地方國企完成，且是金融危機以來境外資本在香港地區的最大一筆收購交易，越秀集團動用了116.4億港元巨資，吃進了創興銀行75%的已發行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地產收購了華夏銀行4.522%的股份，躍升為后者的第五大股東。而稍早一點，萬科斥資30億港元認購了徽商銀行的發行股份，成為后者的單一最大股東。

房企跨界銀行并不是什么新鮮事。最近5年，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、綠地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團以及新華聯等進入銀行業。只是，當萬科、恒大、越秀這些“千億軍團”或地方國企龍頭也紛紛邁開進入銀行業的腳步時，意味著國內房地產企業入股銀行金融的陣勢正在顯著加大，房地產金融化正呈現出加速趨勢。

全球知名的房地產研究機構克而瑞(中國)在一份最新研究報告中說，純房企入股銀行后，能在房地產業務外形成另一高利潤增長極。據中房協《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書(2013)》的報告，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產行業將會出現年均凈利潤率次第降低1個百分點的趨勢，房地產行業平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。與此同時，銀行業2013年實現凈利潤1.38萬億元，相較2012年的凈利潤水平還有增長。雖然截至2013年末銀行貸款不良率小幅升至1.05%，但2014年甚至是未來數年不良資產率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩健盈利能力不容置疑。重要的是，滬深16家上市銀行的股價估值正處于歷史最低位置，此時房地產企業果斷出手，完全可以通過“抄底”獲取未來令人心動的溢價收益。

而相對于財務投資，房企入股銀行在融資方面訴求可能更為強烈。據央行《2013年金融機構貸款投向統計報告》，2013年末，金融機構房地產貸款余額14.6萬億元，同比增長19%；增量上，房地產全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28%。然而，由于存量流動性的過剩，未來M2增量會逐步收縮，加之基于高企房價的宏觀調控，房企今后獲得信貸資源的難度將進一步加大。不僅如此，按照國務院日前發布的《關于加強影子銀行監管有關問題的通知》，不僅信托公司被禁止開展非標準化理財資金池業務，私募股權投資基金也被禁止開展債權類融資業務，而這兩類被禁止的影子銀行業務的資金原來主要流向了房地產行業。“錢緊”的現實倒逼著房地產企業抓緊拓展新的融資平臺。

相比于信托、基金，商業銀行不僅有較大的儲蓄來源，而且有穩定的現金管理功能，房企如能在股權層面與銀行深度合作，在密切與信貸供給方關系的前提下，還能確保現金流的安全和資金需求的順暢。特別是如能收購上市銀行股權并成為核心股東，房地產企業等于就獲得了又一條直接融資的通道。從這個角度而言，房企入股銀行，反映的是地產商對未來房市的樂觀預期心態。

但是，按《商業銀行法》的相關規定，商業銀行對同一借款人的貸款余額與商業銀行資本余額的比例不得超過10%，而且商業銀行對股東貸款的條件不得優于其他貸款人，同時，《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》也明確規定，一家商業銀行對單一集團授信余額不得超過該商業銀行資本凈額的15%。在諸多隔離墻制度的約束下，房企入股銀行所能獲取融資空間的擴張半徑將非常有限。因此，拓寬融資平臺還不是房地產企業跨界銀行的最終目的。作為一種戰略指向，房企入股銀行所謀求的行業經營模式創新與相關產品創新趨勢特別值得關注。

往大的方面看，隨著住宅產業化的試點逐漸推進，入股銀行后，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，行業升級特色非常顯著。許多房企通過入股銀行而謀變的動力十分強烈。萬科為目前掌握著超過50萬套住房的現成客戶資源，近兩三年來一直在籌劃提供“社區金融服務”，入股徽商銀行后，萬科就具備了向所管理的社區提供網上銀行和零售銀行等各類服務的功能。另外，萬科的合作對象包括8000家建材供應商及承包商，這些企業在融資時需要萬科的支持或向銀行推薦。而涉足銀行后，萬科就可通過融資平臺打通整個產業鏈的上下游。

必須肯定，目前房企跨界銀行獲得了最為難得的“窗口期”。由于受到利率市場化趨勢以及互聯網金融興起的政策與產業壓力，商業銀行愈來愈強烈地感到未來生存的艱難。據普華永道與中國銀行業協會發布的《中國銀行家調查報告(2013)》顯示，超過七成銀行家對未來三年銀行的收入及利潤增長預期有所下調。正是如此，作為機構投資者的房地產企業介入商業銀行，肯定會得到后者的歡迎。至少由市場剛需支撐的房地產企業盈利前景還是值得期待的。依此觀之，未來房企跨界銀行的風頭將會越來越甚。

(作者系中國市場學會理事、經濟學教授)