2014年土地市場“發燒”是大概率事件

每經編輯 馮海寧    

◎馮海寧

國土部公布數據顯示，去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。這既是地方土地財政推動的結果，也是2013年土地市場供需關系仍然緊張的直觀反映。2014年1月份，一線城市地價同比上漲253.1%，創歷史單月新高，已經暗示今年土地市場繼續“發燒”。

土地市場持續升溫的好處是，能讓土地價值最大化體現出來，也能壯大地方財政，保障公共支出，但帶來的問題顯然更多，地價上漲會推動房價上漲，而這會給公眾帶來住房壓力，也給經濟安全埋下隱患；同時讓地方政府陷入土地財政的泥潭，會影響到土地改革和財稅改革。因此，土地市場需要保持穩定發展，而不是繼續讓人憂慮。

在筆者看來，今年土地市場“發燒”是大概率事件。首先，1月份一線城市地價同比上漲253.1%說明土地供需關系仍然很緊張。盡管去年初出臺的“國五條”規定：2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。很多地方因此加大了土地供應量，土地交易量也較快增長，但供應量的增長仍不能滿足需求，否則1月份一線城市地價漲幅不會這么高。

1月份地價之所以“瘋漲”，不僅是因為供應仍不足，更是因為土地需求過于旺盛，主要原因在于各類開發商既不“差錢”，也預期地價、房價繼續上漲。

其次，2014年全國國土資源工作會上，再次確立了建設用地“盤活存量、嚴控增量”的思路。這一思路的初衷是好的，是為了讓土地高效利用，避免早賣地和浪費。但是，我們需要反思能否有效盤活存量土地，如果不能有效盤活存量而又控制增量，土地市場供需關系緊張的局面難以改變。盡管有數據顯示，全國城鎮規劃范圍內閑置、空閑或批而未供土地共近400萬畝，但如何盤活這些存量土地對土地主管部門和各級地方政府是不小的考驗。

其三，土地改革難以改變市場預期。在十八屆三中全會之前，業界有一個共識是，只有土地改革、農地入市才能解決土地市場、樓市的根本問題。但是十八屆三中全會關于土地改革的部署，如“建立城鄉統一的建設用地市場”，只有在符合規劃和用途管制的前提下農地才可以入市，這多少會影響到土地改革的效果。再說，土地改革的效果顯現有一個過程，一時難解土地市場需求“饑渴”。

因此，有必要把穩定地價作為土地管理的首要任務，而其著力點在于穩定預期，包括穩定地價和房價上漲預期。穩定地價說起來很容易，但由于地價關乎多方利益，并不容易穩定。顯然，徹底杜絕“地王”、減少地方政府和開發商囤地、改革土地財政、調整土地供應結構是必不可少的應對手段。