2014-05-07 00:17:34
每經編輯 每經記者 胡健 發自北京
每經記者 胡健 發自北京
面對樓市連續下行的成交量,部分城市已經坐不住了。
從上月以來,天津、廣西南寧和江蘇無錫等城市分別采取調整限購范圍、放寬戶籍限制等方式提振樓市,雖在國內引起不小反響,但決策層并沒有采取打壓態度。
多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者,目前二三線城市樓市房價和成交量都面臨較大下行壓力,5月可能會有更多地方政府加入救市行列,救市方式將包括非戶籍購房資格審查放松、限購范圍放松、調整普通住宅界定標準、公積金政策松動等。
4月樓市持續低迷
上海易居房地產研究院監測的30個典型城市4月新建商品住宅成交面積為1266萬平方米,環比減少4.7%,同比減少21.0%。其報告分析稱,4月樓市觀望情緒較重、持續時間較長,進而導致樓市成交乏力。
一、二、三線30個典型城市成交的同比增幅曲線均有抬頭,不過依然位于負增長區間。具體數值上,一、二、三線城市的同比增幅分別為-20.6%、-20.9%和-22.0%。
《每日經濟新聞》記者發現,15個二線城市在3月份紛紛提振成交量后,4月份市場出現了分化。其中漲幅排名前3位的城市分別為杭州、蘇州和天津,增幅分別達到36.8%、31.6%和22.0%。
但這與城市的特殊情況有關,并非普遍現象,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析說,杭州樓市成交大增,和4月推盤及促銷力度較大有關,而天津由于藍印戶口政策即將取消,因此4月趕末班車的簽約現象比較明顯。
“與此同時,15個城市中,有8個城市成交出現了不同幅度的環比下滑,表明觀望情緒較重?!眹儡S進說道。
在城鎮化疏解大城市人口難題以及房價本就偏高背景下,一線城市政策很難有明顯調整,但其市場走勢仍能明顯體現出全國整體樓市的冷暖變化。
易居數據顯示,北上廣深上月新建商品住宅成交面積為214萬平方米,環比下降19.1%,同比下降20.6%,在三線城市中降幅最大。具體到城市看,北上廣深4個城市分別出現了-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%的環比增幅。
嚴躍進分析說,4月份,一線城市房企推盤力度雖然有所加大,但購房者明顯受到其他少數城市降價的影響。部分購房者的心理是打探樓市而非直接入市,從而使得成交受阻。
部分地方政府救市消息頻傳
目前樓市的低迷已經由量蔓延至價,中國指數研究院發布的數據顯示,4月份,中國100個城市新建住宅平均價格為每平方米11013元,環比微漲0.1%,這是2012年6月“負轉正”以來百城房價連續第23個月環比上漲,但漲幅較上月縮小0.28個百分點。
在目前的形勢下,有些城市已經坐不住了,眾所周知,房地產在稅收、建筑以及土地出讓等多方面對地方經濟,特別是財源構成支撐。廣西南寧率先救市,隨后安徽銅陵等城市也跟進松綁當地房地產市場。
中原地產分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,各地方對樓市調控政策的微調逐步由傳聞轉為實質行動階段,其中南寧成為首個官方正式發文放松限購政策的城市,對后市全國其他城市政策微調跟進將起到示范作用。
在已經實施的銅陵版方案中,主要扶持政策包含,在銅陵市(含銅陵縣和開發區)購買家庭唯一普通商品住房(含二手住房,普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下)的,由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼,并且在公積金繳存方面也放寬了。
張大偉分析說,像銅陵這樣的三四線城市,本來就沒有限購,因此要救市的話只能采取稅費和公積金等手段。
限購城市則可以有更大的相對放松空間,首先便是范圍放寬。目前限購的46個城市中,16個城市對全市域限購,大部分城市僅對中心城區或內環線限購。張大偉說,限購范圍的放松包括限購對象與限購商品的定向微調。
業內人士預計一些存在庫存過大、在人口導入方面比較急迫、有改善型需求被卡在限購大門外等一個或多個因素的城市,救市的沖動會比較高。
20大標桿房企拿地趨減
地方政府在緊鑼密鼓謀劃松綁樓市的同時,原遼寧省省長陳政高可能履新住建部的消息也不脛而走,國家層面是否會“約談”甚至直接“叫?!毙乱徊鞘蟹潘赡兀?/p>
答案恐怕是否定的。嚴躍進分析稱,這和整個樓市行情有關。尤其在目前各路海外投資者看空中國樓市的情況下,部分地方進行小范圍的救市,并確保房價不出現大漲,基本屬于政策的容許范圍。
他說,從操作層面看,部分條款還是和主流的樓市政策有抵觸。如銅陵此次救市對于首付款比例的規定等,和目前整個購房政策相比,屬于打擦邊球的做法。這可以理解為在降低門檻方面,部分城市比較急迫。
放松樓市調控也有利于地方經濟發展,中原地產研究部統計數據顯示,位居全國銷售20強的標桿房企,最近幾月拿地數量逐月遞減,從月度變化看,4月單月,20大房企僅拿地133億元。在2013年4月全月拿地額則達到了291億元。
松綁政策能否取得效果,業內主要持肯定態度,張大偉指出,在實際執行過程中限購范圍的縮小將明顯影響限購力度與效果,帶動周邊區域成交。另外,若放開對于二手房的限購,可加快二手市場的流通,并合理引導市場梯度消費。
中國房地產協會副會長朱中一表示,一方面通過房地產稅立法、不動產登記和扶貧制度改革等,更好地發揮市場的作用;另一方面現在可以取消一些地方對高價房的入市門檻,在供明顯大于需的城市,取消或者放寬限購政策。既要發揮市場的作用,又要更好地發揮政府的職能。
如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。
歡迎關注每日經濟新聞APP