安徽銅陵救市背后：樓市庫存壓頂 外來人口不足

每經編輯 每經記者 查道坤 發自南京    

每經記者 查道坤 發自南京

在南寧、無錫出臺政策救市過去僅僅一個星期，作為安徽面積最小、人口最少的城市——銅陵也出臺新政救市。

5月5日，安徽省銅陵市政府出臺 《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，該意見指出，銅陵市從本月起，公積金貸款額度提高20％，首付比例下調至20％，購買家庭首套普通住房按房價1％的比例給予契稅補貼。

房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說，除南寧和無錫等地出臺的政策相對低調之外，銅陵的救市政策則直接由市政府對外公布。“相比之前各地的救市政策而言，銅陵市這一攬子政策更加系統和詳盡，如果不被叫停，很有可能引發蝴蝶效應，引起更多的城市跟進出臺相關政策。”

按房價1％給予契稅補貼/

銅陵打響了今年安徽救市的第一槍。

5月5日，安徽省銅陵市政府出臺 《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策，新政策從5月1日起已正式實施。

此次出臺的政策包括：只要在2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發區）購買家庭唯一普通商品住房 （含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級財政按房價1％的比例給予契稅補貼。

買房給契稅補貼，在業內人士看來，這是市場常見的救市手段。“地方沒有權力減稅，但可以進行財政補貼。道理很簡單，只有將市場救活了，地方政府才能獲得更多的土地出讓金和稅收。”房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者說。

除此之外，銅陵的救市政策還適當放寬了外地購房居民戶籍遷入條件，《意見》提出，外地居民在該市購商品住房，可憑房地產管理部門備案的《商品房買賣合同》、購房發票、契稅完稅憑證辦理戶口遷入手續。

值得注意的是，此次政策調整對房地產開發企業來說是直接利好。

銅陵市住建委相關負責人介紹說，為進一步提高商品房預售資金使用和流動效率，除繼續采取商品房預售資金轉為定期保證金等靈活監管方式外，適度增加預售監管資金撥付節點，提高撥付比例。

新政還表示，對未明確安置點的征收安置房、保障性安居工程住房等政府投資性住房，通過團購等方式籌集，原則上政府不再直接投資建設，比如可在條件相對成熟的商品住房項目中團購一批房源，作為征收安置房、保障性安居工程住房。

“政府出面購買商品房，增加了購房市場需求，緩解了開發商賣房壓力，同時也解決了安置房的問題，可謂是一舉兩得。”李智對記者說。

購房首付降至20％/

該政策最吸引眼球的是放松公積金貸款。

銅陵的政策具體可以分為五點：第一，個人繳存住房公積金期限由過去連續繳存6個月以上，放寬為個人連續繳存3個月以上；第二，單職工家庭最高可申請貸款額度由25萬元提高到30萬元；第三，將職工首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30％降低為20％；第四，購二套房可使用公積金貸款，其中部分首付比例降至最低為40％；第五，職工家庭在有能力獲得個人住房公積金貸款購買承租的保障性住房時，由政府給予其住房貸款實際支付貸款利息50％的利息補貼。

對此，張建初對記者表示，放松公積金貸款的政策有違規之外。“第三、第四就是越過中央調控的政策框架。目前國家對于商業房貸的首付比例要求最低為三成，只有一種情況允許二成——使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米以下的。而銅陵只要是首次購房，皆最低為二成，必然是違規。按國家政策，購買二套商業貸款首付最低為六成，公積金個人住房貸款首付款比例不得低于五成，其中部分城市提高至六成，而銅陵有條件地降至四成，也同樣違規。”

“額度放寬之后，目的是為了刺激更多職工家庭購買住房的消費欲望，這是出臺政策的目的。”銅陵官方一位不愿具名的負責人對 《每日經濟新聞》記者說。

銷售低迷庫存壓頂/

記者采訪了銅陵當地多家開發商的負責人，他們均表示，銅陵此舉目的很明確，就是救市。

“以前沒有這種補貼政策，唯獨今年有，政策的目的很明確，就是為了救市。”一家開發商的負責人唐經理對《每日經濟新聞》記者說。

不過在業內人士看來，銅陵出臺政策救市的背后是地方樓市銷售低迷，庫存壓力大。來自銅陵市房地產市場管理處網站的信息顯示，今年前4月，銅陵全市成交2347套，同比下滑了27％，其中前4月平均每月銷售房源578套。

此外，數據還顯示，4月份銅陵市區住宅累計成交324套，環比減少219套，跌幅達40.33％。與去年同期749套相比，減少了425套，同比降幅56.7％。“開盤項目寥寥無幾，樓市可謂是相當冷清。”銅陵恒大綠洲項目售樓部一位李姓工作人員對記者說。

5月份以來，銅陵樓市的銷售更加低迷。銅陵新地產交易網統計數據顯示，截至5月5日，5月全市簽約60套，備案53套。值得注意的是，銅陵的樓市庫存居高不下。銅陵市房地產市場管理處網站顯示，銅陵市目前樓市庫存達到1.8萬套，如果按照每月平均銷售578套計算，銅陵樓市去化周期要達到31個月。

“樓市庫存去化周期超過12個月就屬于比較嚴重的情況，銅陵的去化周期達到31個月，就意味著該市的樓市基本處于危機的邊緣。”張建初對記者說。

除了庫存壓頂之外，銅陵目前在建和待建的房地產項目更是體量驚人。據銅陵房地產交易網統計顯示，銅陵在建以及即將上市項目總體量均超過500萬平方米，待建項目體量同樣驚人。

來自銅陵房管局的數據顯示，今年一季度，銅陵全市完成房地產開發投資24.2億元，同比增長16.1％，高于全省平均水平3.5個百分點，其中，住宅投資12.6億元，同比增長5.8％，占全市房地產投資的52.1％。

“從數據來看，銅陵的房地產投資還在增長，再加上目前在建及即將要建的項目，銅陵樓市的庫存壓力只會進一步加劇。”李智對記者說。

外來人口不足/

公開資料顯示，銅陵市位于安徽省南部，面積1113平方公里，是全國面積最小的地級市，總人口只有70多萬，市區人口不足40萬。

眾所周知，樓市銷售如果僅僅依靠本地人口是遠遠不夠的，大都需要外來人口的支撐。銅陵率先在全國施行戶籍制度改革，將原有的戶籍二元變為一元，給外地來銅陵就業的流動人口極大的落戶自由，并且解決新市民后續的保障問題。

按照銅陵市的目標，通過戶籍制度改革，銅陵要建設成為擁有100萬人口的城市，“按照銅陵地級市的級別，以及目前的城市面積，完全可以容納100萬人口，城市框架可以承受。”銅陵市官方一位不愿具名的人士對《每日經濟新聞》記者說。

“銅陵之所以能進行戶改，就是因為這座城市還能接納30萬左右的人口，根據這座城市的發展需要，也需要這些外來人口的注入，如果不出臺優惠的政策，100萬人口的目標恐怕很難實現。”南京財經大學張健教授對記者說。

此外，張健教授還表示，“銅陵的GDP增速雖然是安徽最快的城市，但是由于總體體量不大，吸引外來人口的能力也就不足。”

據記者了解，2011年11月銅陵實施戶改以來，銅陵僅僅吸引了4萬流動人口落戶，但這部分落戶的流動人口在銅陵購房的少之又少，“我們做過統計，占比8％不到，這對于地方樓市貢獻并不大。”銅陵當地一家房地產網站負責人劉主編對記者說。

或引發蝴蝶效應/

在中原地產首席市場分析師張大偉看來，雖然銅陵采取了全面救市的行為，但是作用十分有限。“原因是：一方面銅陵的庫存量相對比較高；另一方面，銅陵作為最小的地級市，又是資源枯竭型城市，本身人口總量就不多，但對當地政府來說，這還是目前最有效的辦法。”

“三四線城市，特別是像銅陵這樣，城市整體經濟并不發達，政府的財政收入大多依靠房地產項目，依靠土地財政。”張建初對《每日經濟新聞》記者說，“地方房地產市場低迷，大量房源銷售不出去，就會影響開發商的拿地，從而影響地方政府的土地財政，直接導致地方財政收入大幅下滑，這也是銅陵出臺政策救市的最終目的。”

在合肥本地的房地產行業專家、地產研究所所長朱德開看來，銅陵救市是政府過早干預市場，他對《每日經濟新聞》記者說，“我并不主張政府過早過快地干預房地產市場，十八屆三中全會說得非常清楚，房地產市場也是一種市場，我們應該相信市場的功能，如果這個地方的市場供過于求，就應該讓這個地方的價格下降一點，回歸理性和平衡，我是不主張政策過多地干預。”

同時，朱所長還對記者說，銅陵的救市還會引發蝴蝶效應，“目前安徽的蚌埠、蕪湖等城市樓市庫存都比較大，并且樓市整體比較低迷，如果銅陵的救市政策不被叫停，那么不排除安徽其他城市跟蹤出臺救市政策。”