綠城董事長宋衛平：現在是房地產最低谷的時候

宋衛平從“綠城”轉型“藍城”說明了什么？

新華網杭州5月25日電 (記者方益波、王政)引發廣泛關注的“融創收購綠城股份”一事在23日告一段落。在當日舉行的新聞發布會上，綠城董事長宋衛平宣布今后他將重點經營養老產業、代建服務為主的“藍城”品牌，并稱市場大環境占到此次出讓股權原因的30%。

隨著成交持續不振、打折促銷增多，借助樓市狂飆猛進而發展起來的房產商，正面臨重新洗牌、資源整合、轉型升級。

綠城開發方式已經難以為繼

原本一房難求的杭州庫存房源迭創新高，可售住宅總量已達7萬多套。產能過剩，西溪濕地邊上某名企開發的“豪宅”從原來2萬多元一平方米跌到僅一萬三千元。盡管自稱已將“難題”交給了融創中國董事會主席孫宏斌，宋衛平仍對樓市現狀感到怠倦。

就在融創和綠城召開發布會之際，萬科總裁郁亮正在杭州城東參加城市樂跑活動，除了給融創和綠城送去祝福之外，他對市場大勢的判斷是樓市正在開啟“白銀時代”。

宋衛平認為“現在是房地產最低谷的時候”。無論如何，綠城以前那種“不怕成本高，只怕不夠好”的開發方式已經難以為繼。孫宏斌說，以后會根據成本考慮適當降低有些樓盤的標準，“這樣日子好過一點”。

善于制造的綠城交盤給善于銷售的融創，意味著以前只要搭上房地產這輛“快車”、怎么做都能賺錢的企業，今后將不得不面對市場環境嚴酷的拷問，在“價廉”和“物美”之間找到準確的平衡點，并建立獨特的優勢和核心競爭力，才有生存下去的理由。

不管房企之間如何騰挪轉移，很多人堅信，樓市走向起決定性作用的還是政策指揮棒。

23日，杭州市物價、房管部門聯合出臺規定，凡是房企降價超過備案價格15%的，將無法進行網簽，需要重新報備價格，此舉被市場解讀為“限降令”。相關部門立即對此說法進行了否認，在樓市走向日趨微妙的當下，顯示出了有關部門在政策考量與經濟盤面的夾縫中無比糾結的心態。

對接市場需求才能適者生存

綠城是中國最大的房地產企業之一，在全國不少城市、特別是長三角地區有多個項目。綠城以苛刻追求品質成就了當今中國少見的房企口碑，宋衛平被譽為商人中的“理想主義者”。

綠城的開發特點是為追求高品質不計成本，包括在拿地上也是擴張式的，多次成為“地王”，很少有收縮的狀態，長期高負債率。幾次大的調控，綠城一度陷入低谷，但最終在“救市”中復活，被人們認為“又賭對了”。在過去十多年的樓市上升期，綠城“一根筋往前沖”，不管地價有多貴，建安成本如何上升，最后都有持續飚紅的市場來承擔。限購限貸以來的調控中，終于遭遇挫折。綠城大部分產品定位高端，60%客戶對象是企業主，正和調控“直面相撞”。宋衛平嘆息說，6年前在無錫拿的地，房子出類拔萃，價格也不貴，但被限制的客戶太多，成了難以消化的庫存。

2012年，綠城一度掙扎在“生死線”上。當年，綠城與融創訂立合作框架協議，又獲得香港九龍倉戰略性投資，終于渡過難關，但再也沒法回到曾經的輝煌。直到如今融創以近63億港元(7.7526, -0.0006, -0.01%)收購綠城，成為今年中國地產最大收購案。

一度被稱為“樓市晴雨表”的杭州房地產市場自1998年商品房改革以來，南都、綠城兩家名企一度各領風騷，這兩家當年浙江最大的房企都有鮮明的文人風格，相隔幾年先后出售股權給產品層次多元的萬科和以“狼性”銷售著稱的融創，充分說明一個現實：當下的市場不相信“文藝范兒”，準確及時對接市場需求才能適者生存。

代表了行業“細化發展”趨勢

融創購綠城股份，網上輿論和不少綠粉表現“悲情”，宋衛平從綠城向藍城的“轉身”未嘗不是一件好事，也代表了房地產行業資源重新配置和優化整合的“細化發展”趨勢。

從綠城的發展歷史以及宋衛平自己言論來看，過去的綠城一直希望把自己定位為城市的公共事業建設者，綠城長期以來成本高，負債高，利潤薄，是“不太會賺錢”的公司。

宋衛平今后將重點打造以養老服務、商業代建、農業、教育等為主的“藍城”。正如他所言：“為老人家服務，是一片‘藍海’。”丟掉了一個傳統模式的宋衛平，多了一個做養老模式的新宋衛平。實際上是從傳統房產開發商向“生活品質服務商”轉型升級。

而融創被綠城方面認為具有更優秀的市場判斷和高周轉能力，2012年兩家合資的上海融綠公司在成立第一年銷售規模已進入上海市場前三甲。讓經營人才在困難環境中施展身手，讓制造人才去潛心發揚“專業主義”，這是市場變化大浪淘沙形成的合理布局。

十多年商品房市場發展，歷經多次調控和市場起伏，不管怎樣，隨著中國城鎮化的發展和住宅文明的不斷提升，人們對住房的要求會越來越多元，不管企業如何倒騰，“物有所值”是市場永遠的價值觀，掌握購買力的廣大購房百姓才是去留、興衰的最終決定者。

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