掛牌出讓土地首次要求“現房” 上海“試水”預售制度改革？

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

1994年我國出臺《城市房地產管理法》，建立商品房預售許可制度，這項制度距今已實施近20年。盡管屢有存廢之爭，各地也一直在提高房屋預售的門檻，但并沒有改革或取消這一制度。然而，上海5月30日出讓的一幅位于城市核心位置的地塊，卻讓業界看到了未來國家變革這項制度的可能性。

德佑地產提供給 《每日經濟新聞》記者的上述地塊的預出讓合同顯示，地塊內建成房屋未來不得預售，須以全裝修現房銷售。世聯行華東區域總經理袁鴻昌說，期房轉現房銷售，反映了行業未來的發展方向，不僅會令房屋質量變得更有保證，也將進一步汰弱留強，使市場份額更為集中。

首次規定全裝修現房銷售/

被要求以全裝修現房銷售的這一地塊位于上海市中心黃浦區的原世博會浦西場館附近，南面緊鄰黃浦江濱江綠化帶，名為“黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊”，出讓面積6885.2平方米，容積率1.4，出讓底價3.55億元，為純宅地地塊，起始樓板價高達3.68萬元/平方米。

除了規定住宅面積必須100％全裝修，且現房銷售外，這一地塊還規定要按照該建設項目住宅建筑總面積30％的比例配建保障性住房。

這些規定，在一定程度上增加了企業的開發成本。德佑地產研究部總監陸騎麟說，附近區域的新房目前銷售價格在7萬元/平方米左右。這一地塊如果加工程造價、融資成本、稅費以及配建30％保障房的成本，可能就要與周邊的房價接近。

根據土地預出讓合同，這一地塊在正式交付一年內要開工，開工后三年內要竣工。這意味著上述現房的最晚銷售時間會是在4年后。

袁鴻昌說，這將對開發商的資金周轉產生比較大的影響。根據世聯行此前的調查，商品房的預售款要占整個開發資金來源的45％，銀行貸款則占46％，地產信托、基金等只占開發資金的9％。在這個背景下，可以預見開發商的資金壓力。

也許正是因為上述原因，上海才選擇在這樣一幅小面積的迷你地塊上“試水”商品住宅現房銷售。陸騎麟說，上述地塊面積較目前出讓的很多住宅地塊都要小，而且總價也不高，對開發商的自有資金占用有限。

根據上海業界人士的介紹，掛牌出讓的商品住宅用地，規定必須以現房銷售，這還是第一次。

提高門檻還是政策信號？/

盡管僅是個案，但多位房地產行業人士認為，這可能會成為商品房預售改革的趨勢。

克而瑞研究總監薛建雄說，實施新房的現房銷售是和歐美接軌，對房地產行業長遠發展來說是福音。之前在開發商比較弱的情況下，為了促進行業發展，政府允許預售。開發商在房子沒建好的情況下就銷售房屋，房屋的質量保障和安全完全靠政府監管，實際上是把風險和責任轉嫁給地方政府。在未來，這部分責任和風險將重新由開發商承擔。

袁鴻昌進一步指出，現房銷售將成為未來趨勢。它不僅能夠最大限度地規避“爛尾樓”風險，也使得更多的開發商為了多賣房子提升房屋質量。由于現房銷售將加大開發商的資金周轉壓力，會使得行業的洗牌加速。那種只賺不賠的時代會就此結束。只有能提供更高質量產品的企業，才有可能贏得未來。

不過，也有人不贊同這種直接取消商品房預售的改革思路。對海外房地產有深入研究的房地產專家蔡為民就認為，應該效仿歐美的商品房預售規定，在合同簽署時，同意購房者按照房屋的施工進度支付購房款。

據 《每日經濟新聞》記者了解，歐美等國規定的購房款支付時間節點多達十三個，購房者在這十三個時間節點上如果對房屋的施工質量不滿意，都可以按照合同規定要求退還購房款。蔡為民認為，由于購房按揭貸款要到正式交付后才會發放，保障了購房者的權力，同時也令開發商更為安心地蓋好房子。

浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍認為，期房取消銷售的可能性不大。因為這樣會使供應量變小，老百姓更買不起房子。長期研究房地產政策，并為有關部門制定政策提供建議的上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，商品房預售政策，中央不會變化，上海也不會率先變化。克而瑞上海機構總經理李振宇則表示，這幅地塊的現房銷售規定，應該更多是為了提高門檻。