有的賣項目 有的借高息債 部分房企面臨“保命還是保本”抉擇

每經編輯 每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

如果拿2002年時的上海房地產50強和現在的上海房地產龍頭企業作比較，可以發現，當時大部分企業如今都已經消失了蹤影。即使當年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項目叱咤風云的瑞安房地產，如今也不得不發行高息票據以歸還債務。

至于同樣在當年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產公司，如今則已慢慢淡出行業，而開發了半島酒店這一著名地標物業的盛高置地，在去年甚至已經把整個公司賣給了綠地。

在中小企業處境艱難的同時，大公司的市場份額則日趨增長?？硕鹧芯靠偙O薛建雄說，整個上海房地產市場的市場份額日趨集中，大公司的優勢未來將更趨明顯。

賣項目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發行5.5億美元的優先票據，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發行的一項三年期總額25億元的優先票據，后者的年息只有6.875%。

據稱，所得款項凈額用于償還將于短期內到期的現有債務，余款則用作撥付集團房地產或設備的資本開支。瑞房方面進一步表示，進行票據發行旨在償還集團現有債項及補充該集團用作其擴展及增長計劃的資金。

另外，根據瑞安房地產此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認的是，瑞安房地產從去年底開始就一直處于“瘦身”狀態。

5月30日，瑞安房地產公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對于這筆交易，瑞安房地產董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業資產以提高資產周轉率及投資回報期。

去年12月，瑞安房地產發表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信托達成買賣協議，向中國人壽信托出售興建中的上海商業物業，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產與買方陽光保險集團訂立框架協議，出售重慶渝中區重慶天地企業天地2號的辦公物業及停車位，總代價24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經濟新聞》記者表示，“今年全年商業物業銷售目標為人民幣50億元，我們將繼續尋求合適的市場機會，以擴大盈利基礎及增加商業資產的資產流轉?！?/p>

對此，有業界人士評論認為，瑞安賣出項目是正確的決策，對于其他更小的房地產企業來說，不賣項目加大現金流就是“等死”。根據以往的規律，每次出現危機的時候，都會產生房地產公司賣出項目的現象。有些房企甚至將以往高價拿下卻無力開發的地塊直接賣出，如同制造企業賣出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產尚且如此，其他銷售規模比瑞安房地產還要小的中小房企處境更為艱難。

衛民不動產智庫營銷負責人蔡衛民觀察發現，很多中小房企從今年初開始選擇撤退，逐步剝離房地產業務，將重心放到其他產業上。

2008年以來，華麗家族陸續拋售旗下的地產資產，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權。2013年上半年，華麗家族宣布調整發展戰略，逐漸從房地產行業退出，進入其他領域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計劃剝離房地產資產，轉向文化傳媒領域，但這一計劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預警”/

讓房地產企業感到生存壓力的是目前低迷的市場環境。

德佑地產市場研究部監控數據顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續走低，共計成交59.6萬平方米，環比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當月全市商品住宅新增供應85.3萬平方米，環比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來同期最低水平，是2013年以來除了春節月份外成交量最低的月份。

德佑地產市場分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經跌破了60萬平方米，一般樓市月成交低于50萬平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經進入了“冰凍預警”的階段。而在接下來的6月，開發商為了沖刺上半年業績，將面臨更嚴峻的去化壓力，6月新推的樓盤將與此前去化不佳的項目一起陷入更為激烈的競爭中，這或將使得目前上海初具規模的降價潮在廣度和深度上都得到提升。

“現在很多中小房企的想法是，再不收縮就來不及了。”上海一家國資背景的房地產企業高管告訴《每日經濟新聞》記者，過去幾年許多開發商盲目拿地，沒有做出準確的預估，在房價上漲的時候問題被掩蓋，隨著房地產市場轉冷，壓力開始迫近。

據介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營經濟發達地區，由于紡織等行業出口形勢不好，企業主沒有多余資金投資房地產，房產供應過量、成交低迷的情況更為嚴重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣房的收入償還土地出讓金，但銷售的低迷讓這一計劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場極為敏感。上述房企高管告訴記者，現在房企要從銀行貸款做開發幾乎是不可能的，而針對購房者的住房貸款卻仍然嚴格。另據記者了解，以往一些房地產企業的供應商可以通過與開發商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類貸款也被終止。

貸款搜索平臺融360近期報告顯示，在調查的21個城市中，首套房貸利率上浮至基準利率1.1~1.2倍已是普遍現象，超過40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風險/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購的房地產基金帶來機會，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機構帶來了經營風險。

“基金公司永遠是在你最困難的時候出手，絕不會雪中送炭。如果在一家公司快破產的時候買項目，對他們來說就是最成功的。”上述房企高管說。

瑞安房地產沒有透露近期出售的西湖天地的交易價格，但據推測，在目前的行情下，價格不會很高。

蔡為民了解到，目前國內眾多房企都處在資金嚴重缺乏的狀態下，市場上有大量的項目待轉讓，最近數月，房地產項目的轉讓非常頻繁。另外，很多信托公司對房地產公司的要求越發苛刻，除了要求20%以上的高回報率之外，還會要求房企在一、二線城市有項目。

“中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除了央企、國企，其他公司都缺錢。”蔡衛民說。

蔡為民甚至預言，今年下半年房地產行業可能出現四種現象，包括房地產信托違約、樓盤降價、房地產項目股權轉讓以及房產中介公司倒閉。對于基金來說，地產行情眼下還未見底，要到下半年，上海等一線城市價格降幅達10%~15%時，基金才可能會較大規模出手。

在項目和股權的交易過程中，目前買方的議價能力更強，因此開發商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風險能力差的中小房企將會經歷一輪洗牌。

而對那些提供給房企借款的金融機構來說，上述洗牌很可能會孕育一定的金融風險。事實上，去年記者就曾報道過上海新江灣城、松江等地區的房地產項目因為債務到期無法償還，而給信托借款機構帶來的一系列負面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風險有可能繼續存在，甚至比去年更嚴重。

房企積極布局新領域/

面對愈發艱難的市場環境，中小房企的出路在哪？房地產市場的不景氣，導致一些房企通過各種途徑逐步退出房地產，而那些具有一定優勢，只是存在暫時困難的房企，開始在業內轉型。

融創對綠城的收購提供了一種思路。宋衛平將綠城出售后轉向新 “藍城”，不再從事高風險、資金需求龐大的全產業鏈房地產開發，而是將精力集中于其擅長的代建業務，以優勢與同行合作。此外，上海的倉儲物流地產并未受住宅市場的氣候影響，反而出現了機會。

世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。平均投資回報率高達6.7%。近期工業用地新政的出臺，將對上海工業土地和物業市場產生重大影響。

世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾認為，新政的出臺是因為上海建設用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優化，萬科等龍頭房企都開始積極布局這一領域。

一些房企嘗試通過服務、深化利用資源創造更大價值，以降低投資風險。其中，大數據的運用讓房企在拿地前有更精準的判斷，在項目開發設計和配套上更令消費者滿意。總之，房企精細化運作、升級轉型已經勢在必行。