房企海外融資成本超7% 多渠道出擊難解資金“饑渴”

每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

房企的資金鏈越來越緊。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元。

從融資成本看，大部分企業的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，再疊加最近美元強勢，以人民幣銷售的房地產企業受到的影響非常大。

值得注意的是，開發商依靠信托產品借新還舊的比例在提高，房地產私募基金風險恐集中爆發。

陽光100常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，海外融資利率的上升，跟機構的評級有關，不僅是評級某一房產公司或者項目，還要考慮到中國房地產行業和中國經濟的大背景。房地產海外融資評級往下調，成本就會增高?！澳壳靶袠I在洗牌，兼并重組也會迎來高潮?！?/p>

融資成本上升加劇房企負擔

上述機構統計數據顯示，5月，十家標桿房企共計融資31.5億元，環比大幅回落73.3%。融資金額已連續3個月回落，并創近11個月以來新低。

分融資渠道來看，依然是以海外融資為主。據不完全統計，今年前5月，十家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而境內融資占比僅為27.4%。

分房企來看，今年前5月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過40億元。

這樣一個融資規模和目前整個市場的金融環境收緊有關。上海易居房地產研究院提供的全國市場報告顯示，與今年前4月相比，前5月各項資金來源占比中，境內貸款的資金占比收窄，銷售回款的資金占比在上升。

國家統計局發布數據顯示，1~5月份，房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1~4月份回落0.9個百分點。其中，國內貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。在其他資金中，定金及預收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，受美國加速退出QE（量化寬松政策）和人民幣匯率下行的雙重疊加影響，以及近期國內多個城市樓市出現降價潮，導致房企海外融資的難度加大。雖然5月以來融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上升。“人民幣持續下調，美元轉為強勢，導致房企海外融資的難度越來越大，房企的資金之門又有一扇處于逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀?！?/p>

各類融資工具難解資金壓力

據WIND公布數據，今年5月份，一線城市開始出現有兌付風險的房地產信托產品，而且隨著一線城市樓市成交萎靡，開發商依靠信托產品借新還舊的比例提高。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，2013年下半年開始，北京上海等一線城市的土地價格出現了暴漲的現象。一些房企在自有資金不夠的情況下，紛紛繞開傳統的信貸模式尋求包括信托在內的金融工具。此類融資下，房企其實是以2014年的優秀業績做償付的。但今年樓市銷售在年初就出現迅速的降溫。很明顯，隨著一線城市的房企面臨庫存積壓的尷尬，相應的信托產品將面臨比較大的兌付風險。

范小沖表示，“資質好的大房企或者上市公司，通過授信還可以從銀行貸款，貸款成本大約在7%、8%左右，而小房企從銀行拿不到貸款，只能通過其他渠道，比如信托、資管計劃、有限合伙基金的形式來融資?！?/p>

在目前比較糾結的金融環境下，房企在融資渠道上也做了各類調整，但很難看到能快速降低融資成本的跡象。黃金灣投資集團董事長申威在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，對于地產基金而言，之前以債券融資為主，而目前更多的是股債結合的方式，因為股債結合的模式，借款方壓力會小一點。

申威表示，地產私募基金的融資成本總體要比去年有所提升。整個房地產市場會出現嚴重分化，因為很多項目可能就不考慮融資而是考慮轉讓，也有很多房企準備退出，地產基金也開始做起了并購基金的業務。