央行喊話月余房貸未松動 9折優惠僅為附條件個案

央行喊話月余 京城房貸利率未現大面積松動

9折優惠僅為附條件個案

當然，也并非所有的銀行都沒有動作，“原本利率高、賺得相對多些的銀行肯定要讓一些利潤的”，有關人士表示，“監管部門的要求針對涉及民生的貸款，銀行應該少賺一點”

■本報記者 張 歆

為住房按揭貸款焦灼的不僅僅是購房人，還有商業銀行。

“其實對于銀行來說，住房按揭貸款保持在基準利率就已經沒什么賺頭了，大面積打折幾乎是不可能的”，某上市銀行相關人士對《證券日報》記者表示，“目前調整房貸信貸政策的主要是原本貸款利率上浮比較多的銀行，其他銀行多數都沒有調整空間”。

《證券日報》記者近日調查了解到，雖然距離監管部門的“窗口指導”已經過了一個多月，但是北京地區多數銀行并沒有下調住房按揭貸款的利率，目前基準利率仍是多數銀行給首套房貸款開出的價碼，僅有少數幾家銀行能夠提供貸款利率優惠”。鏈家地產位于北京市豐臺區的中介人士告訴本報記者，目前銀行提供的為數不多的9折利率都是附條件的，不過“農業銀行和匯豐銀行給予首套房貸款的9.5折優惠基本沒什么過多的限制”。

監管“喊話”

5月12日，人民銀行劉士余副行長主持召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等15家商業銀行參加了會議。會議對進一步改善住房金融服務工作提出以下要求：一是合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；三是提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款；四是有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析；五是建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

央行[微博]的喊話或者說窗口指導顯然也是“事出有因”的。

今年以來，多個城市個人住房貸款并未出現往年“年初放松、額度充裕”的現象，而是反常地延續著去年年底的普遍收緊趨勢，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，多家銀行個人住房貸款總體依然趨緊。部分區域甚至出現了銀行大面積將首套房房貸利率上浮10%的情況。

利率優惠難得

如今距離監管部門喊話或者說窗口指導已經過了逾一個月，但本報記者走訪調查發現，原本已經實行基準利率的銀行多數并沒有改變貸款利率政策，僅有少數曾經上浮利率的銀行有小幅度的調降舉措。

記者近日走訪了包括城商行、股份制銀行和國有銀行在內的多家銀行，獲得的答案多是“本行的房貸政策并未調整”。

記者了解到，目前農業銀行和匯豐銀行可以提供9.5折的貸款利率優惠，不過這兩家銀行的利率優惠并非近期才提供的，相關人士也對記者表示“總行并沒有出臺新政策”。而工商銀行、北京銀行(8.10, 0.00, 0.00%)、招商銀行(10.39, 0.00, 0.00%)、渤海銀行、南京銀行(8.03, 0.00, 0.00%)等都是執行基準利率。

不過，銀行確實在努力加快放款速度。“我們銀行一般兩周左右、最慢三周就可以實現放款”，南京銀行一位信貸經理對記者表示。

鏈家地產的有關人士也印證了基準利率當道的觀點，“近一個月銀行的房貸利率大多沒什么變化，而且幾乎所有的銀行對于額度都比較吝惜，即便是同一家銀行對于不同二手房中介給出的審批額度也不同，此外，被市場熱切關注的9折貸款都是附條件的，并不具有代表性”。

以北京農商行為例，該行面向大多數客戶的房貸利率是在基準利率基礎上享受9.5折的優惠，但必須滿足三個條件：以家庭為單位的首套房、貸款者月收入大于月供、無不良征信記錄等。“但是，北京市豐臺區的二手房購房人可以在北京農商行享受到9折的利率優惠，前提是在該行做資金監管”，上述中介人士介紹，“該行在房山地區甚至對部分資質特別好的購房人提供8.5折的貸款利率，不過成功審批還是比較難的”。

而另一家提供9折貸款的是中信銀行(4.43, 0.00, 0.00%)，該行與偉業我愛我家集團簽訂合作協議，約定我愛我家客戶可從中信銀行獲得專項信貸額度保障，還針對北京地區推出首套房貸利率9折優惠。中信銀行消費金融部副總經理奚國光表示，“中信銀行將首套房利率下浮10%，得益于與我愛我家合作。雙方資源共享，能產生一些超額利潤，并將超額利潤轉交給客戶。”

另據記者了解，還有部分銀行通過“捆綁銷售”的模式提供9折貸款利率優惠，例如在貸款的同時需要購買該銀行的保險箱服務，收費約為兩、三千元。

當然，也并非所有的銀行都沒有動作，“原本利率高、賺得相對多些的銀行肯定要讓一些利潤的”，某股份制銀行有關人士對記者表示，“監管部門的要求也是涉及民生的貸款，銀行應該少賺一點”。

本報記者注意到，一些曾經將首套房貸款利率上浮10%的銀行確實下調了上浮比例、甚至是回歸了基準利率，而且下調恰恰發生下央行“喊話”的一周后。

從央行公布數據來看，5月份住戶中長期貸款增加2021億元。也就是說，央行“喊話”后，雖然個人房貸利率沒有大面積下調，但是發放速度還是有所提升，總量有所增加。

房貸難 難在哪？

值得一提的是，雖然監管部門要求“不能停貸”，但目前仍有部分股份制銀行和外資銀行以沒有額度為理由暫停該項業務。房貸難，究竟難在哪？

記者在采訪中發現，房貸收緊的背后其實是銀行貸款額度審批方式的變化以及銀行資金成本的上升。

“我們銀行沒有停止貸款，一切工作還在正常進行，不過我們銀行每個月住房按揭貸款的貸款額度都是有限的，所以一般到每月中旬也就發放完畢了，下半個月貸款人要等待其他人還款并置換出額度來”，某城商行有關人士對本報記者表示。

記者通過與多家銀行交流發現，以往銀行房貸規模往往采取總額控制，因此各銀行大多是“年初松、年底緊”，但去年下半年以來，央行對于銀行的信貸控制采取按月審批額度的方式，于是銀行對住房貸款的額度審批也變成了每個季度、每個月進行調節和控制，因此今年年初并沒有出現往年房貸偏松的情況。此外，由于去年“年初寬松、下半年按月審批”的“轉軌后遺癥”，今年一季度多家銀行還需要為去年審批的貸款“還債”。

從銀行吸儲的資金成本來看，目前房貸基準利率為6.55%，而銀行五年期的存款利率絕大多數已‘一浮到頂’至5.225%，也就是說，存貸差僅為1.325%，遠遠低于銀行綜合凈息差，如果房貸利率再打折，那么存貸差將跌破1%。這還沒有考慮銀行目前很大一部分的資金來自理財產品，這部分資金的成本更高，尤其目前臨近年中考核，預期收益收益率超過6%的銀行理財產品并非個案。而且，由于目前房地產市場量價齊跌，不良貸款的風險加大，銀行房貸業務的利率還必須注意覆蓋可能產生的風險。”

“住房按揭業務是充分市場化的業務，但又是涉及民生關注的業務，因此銀行也很為難”，上述股份制銀行人士表示，“畢竟，銀行也是上市公司，還得兼顧股東的利益，不可能賠本賺吆喝。”

原文鏈接：http://finance.sina.com.cn/china/20140617/025219430300.shtml