5月70城房價半數環比下跌 政策寬松步伐有望加快

每經編輯 每經記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北京

跌了，跌了，房價真的跌了。那么，“拐點”的腳步近了嗎？最新的70個大中城市房價指數中，半數環比下跌，延續兩年的房價升勢開始動搖。樓市全面降溫。地方頻頻松綁政策，開發商開工積極性不高，這在今天的這組報道里均有體現。但現在作出“全面拐點”結論為時尚早，樓市處于深度調整期，市場“結構化”特點愈發明顯。整體而言，我國樓市多數指標當前仍屬正常，政府層面仍會堅持分類調控原則，保護消費需求，遏制投機需求。

房價真的跌了。

昨日（6月18日），國家統計局公布數據顯示，5月份新建商品房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。

根據鏈家地產市場研究部報告，5月份，70大中城市平均新建商品住宅環比價格指數為99.84，為自2012年6月以來首次降至100以下，較上月下降0.22個點，環比房價出現實質性下跌，同時指數環比降幅達到近39個月以來最大。

多位房地產行業研究人士認為，在庫存壓力以及信貸收緊等因素下，目前開發商“以價換量”過程還遠未結束，預計未來幾個月環比房價仍將繼續下跌。

不過，現在談及房地產會拖累經濟崩盤為時稍早，在上周網易財經讀書會上，發改委宏觀經濟研究院副院長馬曉河告訴《每日經濟新聞》記者，今年房地產不會爆發系統性風險，但局部風險可能會出現，導致系統性風險上升。

房價環比兩年來首跌/

自2012年6月以來，房價環比首次真正出現下跌。5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉跌；同比漲幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2個百分點。

價格回調也是國家統計局昨日數據中的關鍵詞。

在全國70大中城市中，5月新房房價環比上漲城市數由4月的44個減少到15個，而環比下降的城市數則由4月的8個增加至35個。

從環比漲幅的頻率分布來看，5月新房房價環比最大漲幅繼續收窄，最大跌幅則由4月的0.7%擴大至1.4%。5月份，二手房房價環比上漲城市數也顯著下降，由上月的35個減少到19個，環比下降城市數增至35個。 鏈家地產市場研究部分析師張旭告訴《每日經濟新聞》記者，一手住宅市場5月房價下降城市數量環比出現大幅度增加，如果包含持平狀態，價格止漲城市數量已近八成。

國家統計局分析稱，部分城市由于庫存壓力較大，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優惠，導致房價有所下降。

目前已披露前5個月銷售情況的33家房企中，從完成年度目標來看，除恒大、萬科等個別企業較好外，其余企業銷售情況并不樂觀，有21家企業完成年初目標不足三成。

一線城市或全部降價/

5月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比由漲轉跌，跌幅分別為0.08%、0.14%、0.18%。一線城市中，僅北京房價環比仍上漲。

上海易居房地產研究院報告稱，當前房價環比漲幅已步入“偏冷”區間，預期下半年將進入過冷區間，房價難以迅速掉頭向上的主要原因在于庫存。

截至5月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%。

5月份，房價環比降幅最大的城市是浙江杭州，截至5月26日，杭州市區共成交4595套，而5月是傳統的成交旺季，在4月開盤的樓盤中，半數樓盤的實際去化率不足三成。

按照當前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。

張旭說，本輪調整的導火索來自高庫存城市率先降價，整體市場庫存高企的局面不會很快得到緩解，下行預期濃厚導致的需求冷淡會加劇供大于求的矛盾。

鏈家地產預計，下半年，房價下降城市數量仍會增多，一線城市有可能全部進入降價陣營，高庫存的三、四線城市風險增加。

政策寬松步伐有望加快/

中國經濟增長與房地產綁定較為緊密，房價出現真正意義上的下降對經濟的影響不言而喻。

稍早公布的數據顯示，整個房地產數據均不樂觀。

今年5月份的房屋銷售面積同比下降10.8%，從金額來看，5月份房屋銷售額同比下降11.3%，新開工總建筑面積同比下降12.0%。

摩根大通報告指出，盡管供大于求的總體程度與2011年底類似，但有所區別的是，這已經由一個地區現象發展成為一個全國性的問題。

根據上述報告，目前西部地區的房屋供應指標由2011年的3.74上升到4.40，華中地區則由3.66上升到3.97。

摩根大通首席經濟學家朱海斌測算，房地產投資占中國固定資產投資總額的25%，同時整個部門占2013年GDP的12.7%，GDP增長率的15.1%。如果加上對相關行業的帶動作用，房地產行業可能貢獻了大約五分之一的GDP。

朱海斌表示，按照今年的趨勢來看，房地產投資增長率很有可能比去年下降5個百分點左右，或拖累GDP增長率下降0.6個百分點。

光大證券報告稱，考慮到地產行業體量龐大，且其與很多上下游行業密切相關，地產銷售和投資數據的持續惡化，將給政府穩增長帶來較大壓力。在政府穩增長態度堅決、房價上漲壓力顯著舒緩的情況下，地產政策放松將會是大概率事件。

該機構報告稱，在具體的政策操作中，加大信貸投放力度，通過“定向寬松”支持保障房建設以及放松限購、采取差異化的房貸政策等措施來穩定商品房市場，都將是政府可能的選擇。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，5月底以來，密集的“分類調控”、“定向施策”顯現出政府穩定市場的“托市”意愿，由于相關政策起效的滯后性，預計未來一段時間將逐步發揮作用，促使樓市從“趨冷”轉入“趨穩”并逐步復蘇。

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企業境況

遠洋地產青島“地王”遇定價難題 拿地4年未開盤

每經記者 王杰 發自北京

近日，青島市規劃局發布青島工人療養院改造項目（遠洋公館）施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為小區休閑活動中心，完善配套內容。

上述項目是青島遠洋地王項目。該項目從拿地到現在近4年時間，至今未開盤。

該項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，預計開盤時間是下周，整體均價43000元/平方米，其中包含精裝修的費用。

青島房地產業內人士張百忍接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，之所以開不了盤，主要是積累的客戶不夠，蓄客到一定數量的話就開盤了。

“地王”項目變更規劃

根據規劃公告，變更后的青島工人療養院改造項目總建筑面積為133643.13平方米，比變更前增加了928.65平方米。其中，地上建筑面積增加了252.7平方米，地下建筑面積增加了675.95平方米，增加的地上建筑部分將規劃作為小區的休閑活動中心，完善配套內容。

另據了解，該項目總用地面積為42463.09平方米，地上建筑面積79720.27平方米，地下建筑面積53922.86平方米。其中住宅部分面積為60356.38平方米，商業辦公區域的面積為16944.66平方米，幼兒園為2166.53平方米，休閑活動中心為252.7平方米。

遠洋地產給 《每日經濟新聞》記者的回復表示，規劃變更的主要原因是為了提升小區物業的品質，完善配套設施，所以在不突破原有規劃指標的前提下進行了變更。

公開資料顯示，該項目由遠洋地產下屬公司北京遠坤房地產公司于2010年3月，角逐66輪后擊敗8家開發商以15.6億元總價摘得，折合樓面價19500元/平方米，溢價率高達225%。時至今日，該項目地塊仍是青島最高“單價地王”紀錄的保持者。

拿地已4年有余，遠洋公館項目在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預告，今年初又預告將于5月開盤，但時至今日仍未開盤。

周邊高端項目成交低迷

克而瑞青島機構首席分析師鄧國華表示，在沒有特殊景觀資源下，做這款高端項目，入市時機和價格調整方面，（開發商方面）也在不斷嘗試。

據悉，該項目將由10棟歐式建筑組成，戶型面積在248～460平方米之間。如果按照售樓員所講的4.3萬元/平方米計算，該項目單套最低價超過1000萬元。

鄧國華分析稱，近兩年，隨著高端需求被抑制，青島高端樓盤去化變緩，千萬級的房源一年也就去化150套左右，如果該項目依靠本地人群消化，肯定不夠，還要面向山東，或者從北京吸引客戶。

克而瑞青島機構提供的數據顯示，2014年1～5月，青島報價3萬元/平方米以上的高端項目共有8個，共成交179套。其中，魯商中心項目成交均價最低，成交套數最高，成交價格為25610元/平方米，成交套數為64套，而魯商中心恰是距離遠洋公館最近的一個高端住宅項目。

在張百忍看來，戶型定位略小的話，入市會容易很多。“畢竟買價值幾百萬元的房子的人要比買上千萬元（房子）的多。”但張百忍認為，外來人群來青島購房，更看中一線海景資源，如果套均價格超過千萬元，那么競爭對手就是海信天悅、綠城深藍中心等一線海景高端項目，但遠洋公館沒有海景資源。

據悉，遠洋公館項目坐落于青島最繁華的東部商圈，地處青島市經濟金融中心，正在建設中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設置有站點。周邊的香港中路、寧夏路、江西路、燕兒島路、福州南路等交通主干道在其周圍編織成暢通的交通路網。

黃金地段定位了遠洋公館的周邊配套，在香港中路沿線，各種高端酒店、購物中心、金融機構和休閑會所遍布。

但是，在青島當地業內人士眼里，配套齊全是把“雙刃劍”，該項目周邊交通并不便利。克而瑞青島房價高級分析師張斌表示，該項目交通看上去很發達，實則效果相反，周邊道路都比較狹窄。

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地方政策

調整人才購房補助政策 蕪湖救市進一步？

每經記者 查道坤 發自南京

6月16日，安徽省蕪湖市對外公布，將去年8月發布的《蕪湖市人民政府關于進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見》中，關于符合條件的高校畢業生購房安家補助政策進行調整。

此次調整要求，取消之前“就業滿3年”才可獲得購房補助的時間限制，這意味著，剛畢業的大學生在蕪湖購房就可獲得補助。

對此，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者表示，“去年出臺的新政只對‘就業滿3年’的符合學歷條件的大學畢業生進行購房補助，這一群體相對較少，這次取消就業年限限制，無疑會刺激購房需求，達到去化庫存，救市政策進一步完善。”

取消“就業滿3年”限制

去年8月28日，蕪湖市對外發布《關于貫徹執行蕪湖市人民政府關于進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》提出，在蕪湖市區就業滿3年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額。在蕪湖市區就業滿3年的?？茖W歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅的50%和1萬元安家補助的總額。

上述新政一經公布，便引發蕪湖樓市變相救市的質疑。有業內專家接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，蕪湖此舉是打著補貼人才的名義進行救市。

6月16日，蕪湖市就《蕪湖市人民政府關于進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見》（蕪政〔2013〕51號，以下簡稱51號文）作如下補充規定：1、取消51號文第14條中“就業滿3年”的規定，工作時間不再作要求。2、51號文第14條中 “在我市新購買首套普通自住商品用房”包括二手住房。

這意味著，此前對符合條件的高校畢業生購房安家補貼“就業滿3年”的時間限制被取消，此前獲補貼的人才僅可購買首套普通商品房，此次調整為可購買二手住房。

對此，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說，蕪湖修改人才購房補貼政策，此舉是進一步完善其救市政策，“去年出臺的新政只是對就業滿3年的大學畢業生進行購房補助，這個群體相對來說較少，此次取消就業年限限制，意味著剛畢業的高校生購房就可獲得補助，并且政策修改后包括二手住房，購房者選擇面進一步擴大，無疑將刺激購房者購房，達到去化庫存，救市政策進一步完善。”

蕪湖樓市庫存壓頂

5月26日，蕪湖發布《關于進一步完善住房公積金繳存、貸款和提取政策的通知》，1個月內蕪湖又調整高校生購房補貼政策，可以看出蕪湖官方救市心切。事實上，這背后是蕪湖樓市銷售低迷、庫存壓頂的困局。

據《每日經濟新聞》記者了解，進入2014年以來，蕪湖樓市銷售一直低迷。蕪湖網上房地產數據顯示，作為傳統樓市的“金三銀四”，蕪湖商品住宅房源共上市4368套，上市面積490940.4平方米。在成交量方面，“金三銀四”蕪湖樓市商品住宅共成交3108套，成交面積327656.09平方米，同比下降24.6%。

成交量低迷，蕪湖樓市的供應量卻逐年增加。據記者了解，近年來，蕪湖市區商品住房供銷呈波浪式增長。據蕪湖房地產交易網統計數據，2008年蕪湖市區住宅供應量為179.27萬平方米，到了2013年，這一數據增加到了261.03萬平方米。

蕪湖樓市的庫存也居高不下。據蕪湖住宅與房地產信息網的數據，截至3月3日，蕪湖樓市住宅可售面積423.03萬平方米，可售套數36379套。按照2013年全年，蕪湖市區累計銷售商品房面積290.38萬平方米、其中商品住宅銷售面積241.53萬平方米計算，庫存消化需20個月。

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地方政策

福州救市暗中操作全額付款不限購

每經記者 李婷 發自福建

在廈門放開外地戶口 “補稅購房”后，福州也傳出了樓市限購松綁消息。與廈門類似，福州也沒有經過官方正式發布或有任何“口頭通知”。

據福州業內人士透露，目前福州樓市限購，針對本市戶籍人士和外地戶籍都有所放開，但由于官方沒有正式發文明確，可以說目前處在“只做不說”的階段。

根據4月中旬的數據，福州商品房庫存已超過550.99萬平方米，同比增長25.34%，存在結構性“過剩”，而最新數據顯示，福州商品房銷售持續下降。

限購松綁措施被“默許”

昨日（6月18日），《證券時報》報道稱，福州樓市政策實質性松動，全額付款不限購。

據報道，福州城區一在售樓盤的營銷人員稱，“只要一次付清全額房款，想買多少套都可以。目前政策口子剛放開，知道的人不多。”同時報道稱，該消息得到另一家不愿具名的房企負責營銷的高管的確認。

福州一業內人士黃先生對《每日經濟新聞》記者表示，目前福州確實已經暗中放松限購政策，和廈門的操作方式類似，并沒有公開發文。黃先生表示，目前福州市區的開發商都已經按照放松辦法進行操作。

據悉，2010年福州推出限購政策，規定福州擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非福州市戶籍居民家庭、無法提供在福州1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非福州市戶籍居民，暫停在福州5城區繼續購買商品住房，現金一次性付清房款也不例外。

黃先生表示，眼下福州城區在售項目的做法是，福州戶籍購房者不限購，即使已經擁有兩套住房，現金一次性付款則不受到限購限制，外地戶籍購房者也可通過“補稅”方式購房。雖然主管部門并沒有直接發文通知允許這么做，但是卻沒有禁止，可以說是“默許”，該辦法已經于6月初開始試行。

黃先生表示，目前官方的態度是，“先做不說”，試行3個月后再看。黃先生也坦言，由于沒有正式發文，上述做法是否能夠順利通過備案也存在一定的風險，不過目前已有部分項目按上述做法成功備案的案例。

全額付款不限購可先操作

昨日，《每日經濟新聞》記者分別以外地購房者和本地購房者身份向福州房地產交易中心進行咨詢。對于擁有外地戶籍想通過補稅方式進行購房，交易中心工作人員表示，目前沒有接到任何官方的通知。

對于本地戶籍已經擁有兩套住房的購房者是否可以一次性付款買房，工作人員則表示，確實沒有接到正式通知，但是可以先操作，至于能否備案成功，他不能明確答復。而此前官方對于這種做法則是明令禁止的。

克而瑞福州機構總經理張旭東認為，眼下福州樓市跟全國各地類似，下行壓力巨大，因而不難理解政府出手救市的行為。然而一旦公開救市，又恐怕引發樓市行情較大波動，“默許”的做法則可以一邊觀察一邊調整政策。

據福州市房地產交易登記中心數據顯示，5月福州市區5行政區住宅總簽約套數為1099套，環比減少128套，降幅達到10.43%。同比去年5月的1763套，福州今年5月一手房成交量減少了664套，降幅為37.66%。