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    遠洋地產青島“地王”遇定價難題 拿地4年未開盤

    2014-06-19 00:47:59

    每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

    每經記者 王杰 發自北京

    近日,青島市規劃局發布青島工人療養院改造項目(遠洋公館)施工圖變更公告,將在不突破原有規劃指標的前提下,充分開發地下空間,擬將原方案地下未利用部分進行變更,規劃為半地下室,作為小區休閑活動中心,完善配套內容。

    上述項目是青島遠洋地王項目。該項目從拿地到現在近4年時間,至今未開盤。

    該項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,預計開盤時間是下周,整體均價43000元/平方米,其中包含精裝修的費用。

    青島房地產業內人士張百忍接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,之所以開不了盤,主要是積累的客戶不夠,蓄客到一定數量的話就開盤了。

    “地王”項目變更規劃

    根據規劃公告,變更后的青島工人療養院改造項目總建筑面積為133643.13平方米,比變更前增加了928.65平方米。其中,地上建筑面積增加了252.7平方米,地下建筑面積增加了675.95平方米,增加的地上建筑部分將規劃作為小區的休閑活動中心,完善配套內容。

    另據了解,該項目總用地面積為42463.09平方米,地上建筑面積79720.27平方米,地下建筑面積53922.86平方米。其中住宅部分面積為60356.38平方米,商業辦公區域的面積為16944.66平方米,幼兒園為2166.53平方米,休閑活動中心為252.7平方米。

    遠洋地產給 《每日經濟新聞》記者的回復表示,規劃變更的主要原因是為了提升小區物業的品質,完善配套設施,所以在不突破原有規劃指標的前提下進行了變更。

    公開資料顯示,該項目由遠洋地產下屬公司北京遠坤房地產公司于2010年3月,角逐66輪后擊敗8家開發商以15.6億元總價摘得,折合樓面價19500元/平方米,溢價率高達225%。時至今日,該項目地塊仍是青島最高“單價地王”紀錄的保持者。

    拿地已4年有余,遠洋公館項目在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預告,今年初又預告將于5月開盤,但時至今日仍未開盤。

    周邊高端項目成交低迷

    克而瑞青島機構首席分析師鄧國華表示,在沒有特殊景觀資源下,做這款高端項目,入市時機和價格調整方面,(開發商方面)也在不斷嘗試。

    據悉,該項目將由10棟歐式建筑組成,戶型面積在248~460平方米之間。如果按照售樓員所講的4.3萬元/平方米計算,該項目單套最低價超過1000萬元。

    鄧國華分析稱,近兩年,隨著高端需求被抑制,青島高端樓盤去化變緩,千萬級的房源一年也就去化150套左右,如果該項目依靠本地人群消化,肯定不夠,還要面向山東,或者從北京吸引客戶。

    克而瑞青島機構提供的數據顯示,2014年1~5月,青島報價3萬元/平方米以上的高端項目共有8個,共成交179套。其中,魯商中心項目成交均價最低,成交套數最高,成交價格為25610元/平方米,成交套數為64套,而魯商中心恰是距離遠洋公館最近的一個高端住宅項目。

    在張百忍看來,戶型定位略小的話,入市會容易很多?!爱吘官I價值幾百萬元的房子的人要比買上千萬元(房子)的多。”但張百忍認為,外來人群來青島購房,更看中一線海景資源,如果套均價格超過千萬元,那么競爭對手就是海信天悅、綠城深藍中心等一線海景高端項目,但遠洋公館沒有海景資源。

    據悉,遠洋公館項目坐落于青島最繁華的東部商圈,地處青島市經濟金融中心,正在建設中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設置有站點。周邊的香港中路、寧夏路、江西路、燕兒島路、福州南路等交通主干道在其周圍編織成暢通的交通路網。

    黃金地段定位了遠洋公館的周邊配套,在香港中路沿線,各種高端酒店、購物中心、金融機構和休閑會所遍布。

    但是,在青島當地業內人士眼里,配套齊全是把“雙刃劍”,該項目周邊交通并不便利。克而瑞青島房價高級分析師張斌表示,該項目交通看上去很發達,實則效果相反,周邊道路都比較狹窄。

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