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    綠地啟示錄:小規模國資怎樣逆襲?

    2014-06-20 02:33:01

    每經編輯 每經記者 盧曦 發自上海    

    每經記者 盧曦 發自上海

    今年,房地產行業最熱門的話題,無疑是綠地在今年的銷售目標將達到2400億元,有機會超過萬科,晉身為行業的新老大。

    但是,并沒有太多人知道,截至去年,綠地集團的凈資產規模只有萬科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制,公司才得以實現營業收入超過萬科一倍的高效資金周轉。

    對目前正在尋找改革方向的上海國資地產軍團來說,綠地的混合所有制模式,無疑是他們可以效仿的一個方向。學習綠地公司有望以不多的資金規模,實現更快速的增長和更高的凈資產回報水平。

    混合經營帶來高凈資產收益率

    按照綠地的重組方案,上海市國資委在未來上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前,綠地國有股的比例總計超過六成。而按照方案重組完成后,國有股比例將降至50%以下。

    事實上,綠地的混合所有制改革早就已經開始實施。很多業界人士發現,綠地的很多項目都是選擇和其他房地產公司合作的。這種項目層面的混合所有制,給綠地創造高收益帶來了機會。

    根據金豐控股公布的綠地集團財務審計資料,綠地集團2013年的少數股東權益已經大幅度提升,由2012年的總額僅61億元,上升至去年的140億元。股本的大幅增長,令綠地的資產規模在去年底大幅猛增,總資產從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

    大幅激增的資產規模,令綠地可以在境外大規模布局,去年宣布總投資200億美元開拓海外市場,并預計在今年實現海外銷售200億元的目標?;旌辖洜I制也給綠地帶來了很高的凈資產收益率,去年達到25%,遠超同等規模的競爭對手。

    事實上,“混合所有制”的模式,已經在房地產行業廣泛流行。除了綠地,股權更為分散的萬科開始推行的 “小股操盤”模式,也旨在更大規模地吸收社會資本擴大房地產開發規模。根據萬科去年的財報,少數股東也已經占到了萬科合并資產報表中凈資產比重的27%。

    給管理層更大經營自由

    多份公告強調,上海國資委不參與企業日常經營管理,國有股東相互獨立,作為財務投資人,未來上海市國資委將更多地考慮上市公司的凈資產回報率。

    綠地重組的一大亮點在于“混合所有制”,對此綠地董事長張玉良表示,混合所有制既能確保國有資本的主導地位,又能發揮混合所有制市場化、靈活高效的優勢。未來職工持股將在上市公司擁有更大的話語權。

    這樣的思路可能給眼下重組關鍵時期的國資房企帶來新的活力。

    農工商房地產 (以下簡稱農房)董事長張智剛向《每日經濟新聞》記者表示,作為國企,農房一直“憋著一口氣”。以往,由于農房大股東是光明,農房的項目被視為固定資產投資,規模上受到了限制。

    據透露,農房專門成立了部門,將歷史樓盤的增值稅等問題進行了全面的清理。公司官方網站上公布的數據顯示,2013年2月至2014年2月,公司儲備土地3290畝,是前3年土地儲備的總和,累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區,其中上海占13.8%,江蘇占23.4%,浙江占27.8%。

    作為國企,農房以往承擔了不少社會責任。據透露,2013年農房有較大資金投入了動遷房和經濟適用房,同時配套建設學校和道路,這部分的利潤按要求被控制在3%以下,未來農房將降低在保障房方面的投入比例。

    張智剛認為,上市后企業自主權更大,可以按照市場化規律運作。如果一直受到條條框框制約,農房就很難成長。改變機制體制帶來的活力,是不可估量的。農房還有大量的農場地塊,未來公司有意開發養老地產。

    農房總裁沈宏澤表示,住宅仍是農房最主要的產品,定位在自住、改善型需求。上市后的農房一方面可以在資金上更為寬裕,另一方面,上市公司的品牌效應對擴張有幫助。

    國資改革有望激活房企

    上海國資這一輪改革,規模大、牽涉范圍廣,不僅影響了多家上市公司,對上海的房地產行業也有深遠影響。

    某機構研究總監張宏偉告訴記者,對于國資企業來說,以往在政府保護下,在拿地等環節有一定的優勢。雖然國資委以往也注重企業效益,但并不能像民營企業那樣高度關注和考察投資回報率等指標,不能激發企業的活力。

    許多其他行業的國資企業早早展開了市場化改革,家電等行業如今已經實現了全行業的成長。而房地產龍頭企業的市場化改革還在繼續尋找機會的過程中。上海、南京等不同城市的國企改革進度、思路都不一樣。未來可以肯定的是,國資房企面臨的市場競爭會更加激烈,產品品質也將得到提升。

    張宏偉認為,上海的房地產市場比較成熟,過去十年里,上海房企大多立足于上海本地市場。只有綠地這樣的超級房企視野遍及全國乃至海外。隨著大量全國性的開發商進入上海,上海房企也開始意識到“走出去”的重要性。

    除了國資淡化之外,綠地、農房等房企未來在資本市場上將有更大的空間和挑戰。億翰智庫張化東認為,綠地未來業績的提升趨勢非常明顯,而農房則面臨一定的不確定性。

    “未來對于股東來說,凈資產回報率是最關鍵的指標,整個企業體系都會以此為重。對于綠地,財務杠桿的提升可能并不大,在經營杠桿上變化更明顯?!睆埢瘱|說。

    以往這些企業涉足代建、合作開發等模式,上市之后,可能會采取更開放的態度面對這些合作。

    另一方面,管理層以往就有一部分持股,未來股權激勵政策推出,新老管理層都將受到激勵,管理層潛力有望得到最大程度的開發。

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