2014-06-20 02:33:21
每經編輯 每經記者 區家彥 潮州攝影報道
每經記者 區家彥 潮州攝影報道
根據長城集團6月6日發布的公告,公司擬收購的華沁瓷業成立時間為2014年5月27日,距離雙方簽約的6月3日僅有不到10天時間。記者從該公司的評估報告發現,華沁瓷業目前尚無營業收入,凈利潤也為零,1.8億元的收購價格全部來自該公司位于廣東省潮州市楓溪區蔡隴村蔡尾片的土地與廠房,可見長城集團此次的實際收購對象為土地和房屋。
長城集團在回復 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,華沁瓷業所擁有的地塊土地性質已經變成住宅用地,考慮到該所有權人可能會進行商業開發,為滿足公司進一步轉型升級的拓展需要,因此決定收購地塊,預計地塊未來具有較大的升值空間。
但記者實地調查發展,華沁瓷業所在區域位于潮州市的郊區位置,周邊滿布城中村,即便土地性質已經更改為住宅用地,在三四線城市遭遇房地產寒冬之際,要發展房地產顯然困難重重。同時長城集團此次的收購單價較周邊住宅用地貴了大約一倍,高溢價引發廣泛質疑。
此外,對于華沁瓷業所擁有的地塊為何變身為住宅用地、地塊成交價格等疑問,記者多次聯系潮州市國土局用地科一位林姓主要負責人,對方均婉拒了采訪要求。
項目地處郊外工業區/
從潮汕高鐵站乘坐大巴抵達位于潮州市楓溪區的池湖中心客運站,再轉乘15分鐘的摩托車,在一片塵土飛揚的道路中,記者抵達了華沁瓷業所在的潮州市楓溪區蔡隴村。
楓溪區,是中國著名的陶瓷產區,在楓溪區的任何一條馬路上,琳瑯滿目的陶瓷廣告隨處可見。在這里,長城集團是當之無愧的龍頭企業,并且是該區域唯一一家完成上市的陶瓷企業。
“這里就是蔡隴村,長城集團的老板蔡廷祥就是本村人,他們有好幾棟大樓都是在村里,楓溪有非常多的陶瓷企業,但都是以代工為主,真正有名的沒幾家,長城算是最有知名度的品牌?!睂τ谶@家潮州市最大規模的陶瓷企業之一,摩托車師傅如數家珍。
根據公告顯示,華沁瓷業并沒有任何流動資產,公司所擁有的非流動資產是位于蔡隴村蔡尾片的房地產,項目的總用地面積為23039平方米,用地性質為住宅用地,地塊上已建成藝術館、宿舍樓、研發中心等6座建筑物,總建筑面積為17500平方米。
《每日經濟新聞》記者從蔡隴村路口往里走不到十分鐘,長城集團文化創意產業園馬上映入眼簾,產業園內包括一棟6層高的藝術館、一棟一層高的展示廳以及小型籃球場,產業園旁邊為一棟米黃色6層高的員工宿舍,宿舍的對面分別為幾棟1~3層高的淺灰色研發中心大樓,記者對照長城集團發布的公告發現,上述建筑物便是華沁瓷業所持有的土地與房產的核心部分。
“這里已經投入使用超過兩年了,每天早上都有大批工人到這里上班,但這幾棟大樓一直都是刻上了長城集團的標識,沒聽說有一家叫華沁瓷業的公司。”位于產業園旁邊的士多店老板告訴記者。
公告顯示,長城集團之所以收購上述土地與房產,一方面是由于公司正致力于打造長城文化創意產業基地,項目將融合設計中心、研發中心、樣品展廳,以滿足公司設計、展示創新產品的需求;另一方面,華沁瓷業的土地性質為住宅用地,未來巨有較大的升值空間。
但記者在現場調查發現,華沁瓷業所在的區域滿布城中村,周邊多為平房與陶瓷工廠,煙塵較大且環境不佳,產業園的周邊并沒有多少人流。同時,區域位于潮州市郊區地帶,距離楓溪區中心尚有相當距離,蔡隴村附近甚至沒有什么商品住宅樓,屬于典型的郊外工業區。
收購價相當于102年租金/
《每日經濟新聞》記者從長城集團2012年7月4日發布的關聯交易公告發現,公司與陳虞深、陳得光、陳欽龍、蔡廷和、吳淡珠(以下簡稱出租方)簽訂廠房租用協議,協議約定由于公司業務發展需要,租賃出租方位于潮州市楓溪區蔡隴村蔡尾片廠房用于裝飾大型產品展廳及產品研發中心,租賃期自2011年1月1日至2016年12月31日合共6年,租賃土地面積約為16773平方米,這也意味著在華沁瓷業尚未成立之時,陳虞深等人已經擁有上述地塊與房產。
根據雙方于2011年簽訂的租賃協議顯示,自2011年1月1日至2011年12月31日,長城集團在第一年享受優惠租金112.7萬元/年,自2012年1月1日至2013年12月31日的租金為123.9萬元/年,自2014年1月1日至2016年12月31日租金為136.4萬元/年,年平均租金為128.28萬元/年,以用地面積計算,折合每平方米租金為76.48元/年。
記者從廣東中廣信資產評估有限公司制作的評估報告獲悉,評估基準日2014年5月31日,華沁瓷業的賬面值為1.8億元,與本次收購價相同,以23039平方米的用地面積計算,項目折合收購單價為7812元/平方米。
對比平均76.48元/平方米的年租金和7812元/平方米的折合收購單價,長城集團相當于支付了102年租金的代價。但《每日經濟新聞》記者發現,上述兩宗地塊的土地使用權到2078年11月4日截止,至今僅余下64年的土地使用權,在租比買劃算的情況下,長城集團高溢價收購難免引來質疑。
對此,長城集團在回復記者提問時表示,在華沁瓷業的土地性質為住宅用地之前,其租賃成本相對較低,公司預計能夠持續租賃該土地,當時沒有收購計劃,在政府規劃該土地性質變成住宅用地之后,公司考慮到該所有權人可能會進行商業開發,影響公司經營所需的研發中心展廳等文化產業基地功能的正常使用,公司的文化產業基地又急需在自己能控制的土地上解決發展問題,所以決定對擁有該土地資產的華沁瓷業的股權進行收購。
根據長城集團發布的公告,華沁瓷業所擁有的兩宗住宅用地權屬證明分別為《國有土地使用證》潮府國用(2014)第02841號與第02843號,國土使用權終止日期為2078年。對于地塊為何能轉為住宅用地的疑問,記者曾多次聯系潮州市國土局用地科一位林姓主要負責人,但對方婉拒了采訪要求。
地價較周邊住宅用地貴一倍/
對于本次收購,長城集團一再強調,華沁瓷業的土地性質為住宅用地,具有較大的升值空間。
《每日經濟新聞》記者了解到,去年5月,與地塊相隔不遠的湘橋區城西街道上埔村的一宗住宅用地正式出讓,用地面積為68496.92平方米,最終成交價為2.51億元,折合單價3664元/平方米。今年1月份,湘橋區意溪鎮錫美村紫蓮山一宗住宅用地以2155萬元成交,用地面積為10345平方米,折合地價2083元/平方米。
如果華沁瓷業所持有的用地未來用于房地產開發,按照7812.3元/平方米的單價計算,地塊的單價較周邊住宅用地成交價貴了一倍以上。
即使把土地與建筑物分開計算,根據廣東中廣信資產評估有限公司制作的評估報告,華沁瓷業擁有的23039平方米的土地使用權帶來的無形資產賬面凈值為1.35億元,折合地價為5859元/平方米,是上述兩宗地塊的1.6倍和2.8倍。
此外,記者在潮州市楓溪區多個樓盤調查發現,該區域中心的在售項目售價僅為5000~6000元/平方米,以位于楓溪區中心的新盤紅樹灣為例,項目主打131~140平方米的三至四房戶型,毛坯售價為6200元/平方米。
克而瑞的研究數據顯示,隨著今年房地產市場的降溫遇冷,三四線城市土地成交金額和面積下降最為顯著,土地成交溢價率均呈現負增長。潮州市作為四線城市,長城集團通過高價收購土地博取高升值空間的設想能否成功仍然是一個巨大的問號。
但從目前來看,長城集團將地塊用于房地產開發的意愿并不強。長城集團在回復記者提問時表示,地塊若成功收購后用途在短期內不會有改變,多出來的面積將用于建設員工宿舍。
此外,公告顯示,由于歷史原因,華沁瓷業地上建筑物尚未取得《房屋所有權證》,目前相關手續正在辦理中。對此,長城集團僅表示,《房屋所有權證》目前有關手續正在辦理中,華沁瓷業也做出承諾承擔由此造成任何損失,以防范公司的風險,但對于具體的緣由不愿作出披露。
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