無錫樓市樣本調查———庫存房源將近14萬套 危機短期內無破解跡象

每經編輯 陳小雨

每經記者 查道坤 發自江蘇無錫

今年以來，全國多地紛紛出臺包括放寬公積金貸款、購房落戶在內的政策，被市場解讀為“房地產救市”，地處太湖畔的江蘇省無錫市，今年4月就出臺了“放寬吸引投資、購買商品房人員戶口遷入條件”的政策。

為什么地方政府對于房地產如此“關愛”，《每日經濟新聞》記者對無錫“樣本”的調查也許可以反映出真相。

6月16日至20日，《每日經濟新聞》記者對無錫樓市，進行了五天的時間的調查后發現，在巨大的庫存壓力之下，面臨銷售遇冷的局面。統計數據顯示，無錫目前約有14萬套房源的庫存，按目前的去化速度來看,去化時間則需要兩年。

對此，無錫本地的房地產行業專家張光對《每日經濟新聞》記者表示，在庫存壓頂銷售緩慢的情況之下，開發商只有通過降價吸引購房者。未來隨著大量樓盤的入市，短期內看不到困局的破解，樓市的危機還將持續下去。

低迷的樓市無聊的售姐

地處長三角核心位置的無錫，素有太湖明珠之稱。近年來，隨著經濟的高速發展，無錫的房地產市場也進入快速發展階段，有業內人士甚至用無錫將成為各大房企兵家必爭之地來形容無錫房地產市場的火爆程度。

然而，盛名之下，無錫樓市的銷售卻一直不溫不火，甚至較為冷清。為了一探無錫樓市的銷售情況，《每日經濟新聞》記者6月16日至20日，對無錫樓市進行了走訪調查。

6月16日，記者以購房者的名義前往無錫長江路，該路段擁有60萬平方米規模的金域緹香、30萬平方米的中央公園和60萬平方米的長江國際花園等樓盤。

在其中一處樓盤的售樓部，售樓小姐向記者強調，他們的樓盤銷售很好，剩下的房源并不多，希望記者盡快決定，以免看好的房源被搶走。但是有意思的是，在記者看房的一個小時當中，該項目售樓部并無其他人員進來看房，其余的售樓人員只是在相互聊天和玩手機。

同樣，在另外兩家樓盤的售樓部，記者看到也是一片相當冷清，銷售平淡的局面。對此，張光表示，“因為此前銷售不景氣，無錫有很多樓盤前兩年開盤的，一直在賣，導致現在出現交錢就能馬上拿房的情況。”

據了解，位于無錫新區的四季公寓項目，從2008年就取得了銷售許可證，并推出1688套房源，但是截至今年1月，該項目僅賣出511套房源，6年去化率僅為30.2%。位于無錫新區太湖大道上的奕翔國際公寓項目，從2011年取得銷售許可證，并推出1128套房源，截至今年1月，僅賣出去498套，去化率44%。

上述樓盤冷清的情況，也反映在了數據上。無錫搜房網數據監控中心統計顯示，剛剛過去的三、四月份，全市共成交商品房82.8萬平方米，同比去年“金三銀四”下跌了19.6%，住宅成交62.9萬平方米，同比下降了24.6%。被譽為“金三銀四”的樓市傳統銷售旺季，如今含金量大大降低。

堰橋銷售樣本高中生客串拉客

6月17日，《每日經濟新聞》記者前往樓盤集中的無錫惠山新城的堰橋鎮。就是這樣一座小鎮，集中了近10家開發商和15家左右的樓盤，其中不乏品牌房企，總量達到500萬平方米以上。

位于堰橋鎮核心位置的波士頓公館，總量達78萬平方米，其售樓部冷清，售樓小姐相互聊天以打發時間。

記者剛從售樓部出來，就遭到了近十位售樓人員的“圍攻”，他們集中詢問記者購房的戶型和意向，并極力向記者推薦自家樓盤的優勢。在經過一番了解之后，記者選擇華潤.橡樹灣的置業顧問小鄭，他對《每日經濟新聞》記者說，搶客戶是這邊各家樓盤必要手段，“沒有辦法，相鄰樓盤也派工作人員到我們這邊搶客源，大家都在相互搶客戶，我今天一天就才拉了你一個客戶，來看房子的人太少了。”

據小鄭稱，他嚴格來說不算華潤的售樓人員，只是剛剛高考結束，利用暑假時間進行實踐的高中畢業生，“經過幾天的培訓之后，我們就開始上崗，每天的任務就是派到競爭樓盤的售樓部去攔截客戶，拉一位客戶是40元，底薪是100元一天，很多樓盤都聘用了高中畢業生搶客戶。”

此外，小鄭還表示，“每個樓盤都派了2～４個人，去別的樓盤售樓部門前攔截客源，見到從售樓部出來的就上去拉，這比我們發單子成功率要高很多。從別的樓盤售樓部出來的，都是想買房的意向度都很好的客戶，就是我們的目標。”

公開資料顯示，華潤.橡樹灣體量達到80萬平方米，今年5月18日首次開盤，開盤當天購房享受8.8折優惠，“來自于外地的投資者買的比較多，無錫本地人買的很少。”小鄭對《每日經濟新聞》記者說，“除了開盤那天集中賣出150多套樓盤之外，之后就賣不動了，每天就依靠我們拉客戶去看房子，否則就有可能一天都沒有人來售樓部看房。”

對于堰橋鎮搶客戶的現象，張光認為，堰橋鎮是無錫人眼中的鄉下，但是卻集聚了十幾家開發商，有大量樓盤在售，銷售速度十分緩慢。對于攔截客戶的情況，張光表示，“無錫很多樓盤都這樣，甚至出現一些樓盤的工作人員因為爭搶客戶相互之間發生糾紛的情況。”

同時，張光還對《每日經濟新聞》記者說，不僅僅只有無錫堰橋鎮出現搶客戶的現象，樓盤稍微集中的一位區域都會有這種情況，“如果不去搶客戶，那么很多樓盤就會出現沒有人去看房的局面。”

高企的庫存低迷的銷售

雖然開發商大幅度降價促銷，以期加速去化庫存，達到回籠資金的目的。然而，銷售的低迷，令無錫樓市的庫存一直居高不下。

搜房網最新統計數據顯示，截至3月27日，無錫商品房庫存套數為139635套。

無錫高達近14萬套的庫存，也高居全國十大城市庫存量的第三位，位于江蘇城市庫存量的首位。

由于無錫樓市庫存量越來越大，庫存量也變的越來越敏感，此前一直定時發布的無錫樓市庫存數據則從今年一季度開始，有關部門已經不對外公布庫存數據。

中信建投證券4月份發布的無錫樓市調研紀要顯示，目前無錫市可見及隱形的商品房庫存超過3000多萬平方米，市場庫存壓力較大。同時，據調研數據，無錫市目前商品房庫存中，144平方米以上的住宅面積占比46.6%。

正如券商調研報告所顯示一樣，在無錫巨大的庫存壓頂之下，大戶型房源面臨滯銷，庫存巨大的局面。據《每日經濟新聞》記者了解，從住宅結構來看，大戶型高價位的住宅產品一直是無錫房地產市場上問題比較突出的部分，供銷比偏大，而其他各類住宅產品供銷比則較為合理。去年，在調控政策影響下，大戶型高價位的住宅產品銷售速度更為緩慢，庫存量不斷增加。

扛不住的開發商收緊的信貸

進入2014年，銀行對房地產信貸市場政策的逐步緊縮，讓一些地方庫存壓頂，樓市消化緩慢的城市的開發商日子更加難過。

6月19日，就無錫本地金融機構對房地產市場的信貸情況，《每日經濟新聞》記者以一家上市品牌房企員工的身份走訪了無錫多家商業銀行，其中位于無錫市區的一家銀行的信貸部負責人介紹說，他們沒有停止開發商貸款，但是相對于以前有一些調整，“雖然沒有停止開發商貸款，但是目前僅對一些資質較好的開發商和一些大型上市房企提供貸款，而那些資質一般的或者現金流不好的開發商，我們不會提供貸款，這也和以前有所區別。”

當記者詢問為何相對于以前有一定的調整，上述負責人稱，“在國家調控之后，房地產市場畢竟不是很好，所以在開發商貸款方面肯定會有一定的限制。”

在建行無錫一家分行，記者同樣以開發商的名義咨詢貸款的情況，該行信貸部門一位工作人員聽到記者報出公司名字之后，遲疑了一會對《每日經濟新聞》記者說，“對一些資質較好的開發商，目前我們肯定會提供貸款，但是審核非常嚴格。一般資質不好的開發商在貸款方面有所限制。”

隨后，在記者對工商銀行、農業銀行等銀行詢問時，也得到了上述類似的答復。

銀行信貸緊縮的威力已經開始顯現，無錫本地一些資金實力較弱的開發商開始出現資金鏈斷裂，開發商跑路的情況。據人民網江蘇視窗報道稱，今年4月，位于無錫新區的明園新都樓盤開發商老總突然跑路，導致數百名買房人受影響。據多位知情人士透露，開發商老總跑路或因資金出現問題。

對此，張光對《每日經濟新聞》記者介紹說，今年無錫已經有兩三起無錫本地開發商的小企業老板跑路，“原因是由于銷售緩慢，開發商資金回籠緩慢，資金鏈斷裂的情況，再加上銀行信貸市場的緊縮，一些小開發商就會出現資金鏈斷裂的局面，開發商的資金壓力會進一步加劇，一些資金實力較弱的開發商還會延續倒閉潮和跑路潮的局面。”