李宇嘉：房產中介和電商“掐架” 犧牲了誰的利益？

雖然眼下雙方回到了合作軌道，但房產中介在積極部署上游電商平臺，而電商也在部署下游代理服務，兩者都還念著吞并對方，沒有想著如何面向購房者。若日后壟斷了上下游，購房者權益更難以保障了，這是更讓人憂心的。

□李宇嘉

京、滬、杭、渝、深等地近日相繼爆發房產中介集體圍剿房產電商平臺的事件，但均以電商妥協，降低經紀人端口費、取消無線端和APP等重復收費而告終。所提條件得到滿足，房產中介遂見好就收，雙方重新回到合作軌道。看來，馬云所言的“互聯網消滅傳統中介”的論斷盡管在商業零售領域所向披靡，在房地產領域并不靈驗。

房產中介之所以能存在，就在于房屋買賣雙方在房屋認知信息與法律風險判斷上的嚴重信息不對稱。由于位置固定性、多維屬性且差異大、產權完整性不確定、交易程序繁雜、交易風險和成本很大，房屋買賣雙方很少單獨接洽。中介不僅能提供房屋買賣信息咨詢和用戶看房體驗，還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務和法律糾紛解決等服務，這大大減輕了信息不對稱，降低了交易風險和成本。

相對于實體中介，互聯網電商平臺的最大優勢恰恰是降低了信息不對稱。比如，國內最大的移動找房軟件——安居客，能給買房者提供個性化定制、深度定位服務，而不止是搜索和瀏覽房源。購房者拿著手機在任何地方都能找到訂制的房屋及所有該房屋橫向(同類比較)信息和縱向(該屋過去一段時間內的價格、看房、用戶評價)信息，極大地降低了“找房人”和“賣房人”之間的信息不對稱，這是傳統中介經營模式無法比擬的。

因此，房產中介非常愿意購買電商平臺的端口，將自身代理居間服務的廣告和所代理的房源發布到統一的互聯網平臺上，并利用互聯網平臺集聚的海量用戶和黏度，最大限度地增加潛在客戶并促成交易，這也已成為傳統中介求得生存和發展的不二法門。電商平臺正是看到了傳統中介對其高度依賴的要害，不斷調高端口費用。2008年至今，搜房網一個端口的費用從每月60元一路飆升到今年的每月600元。

在樓市行情比較好情況下，電商平臺給中介帶來的增量傭金非?？捎^，而中介也大肆擴張實體店面，最大限度地利用電商平臺帶來的規模化客戶，電商平臺端口費用上漲部分因此就被稀釋掉了，兩者相處還算融洽。但今年以來，主要城市二手房成交量回落約50%，樓市政策和前景非常不明朗，買賣雙方觀望情緒濃厚，中介代理傭金收入急劇下滑，實體店面租金成本問題隨之凸顯，這是造成中介集體圍剿電商平臺的導火索。

另一個值得注意的原因是，近年來中介代理服務走向“一二手聯動”，即同時代理開發商新盤銷售和二手房買賣居間。由于二手房買賣存在巨大的店面成本，中介之間的競爭也非常激烈，且一對一談判和代理所耗費的時間和精力也很大，各大中介為此非常重視一手樓盤代理這塊新蛋糕。新房代理的核心是帶客戶到樓盤并促成交易，并不涉及簽訂合同、登記備案、按揭服務等必須要經紀人代理的下游環節，電商也積極介入新盤代理服務。而且，電商在新盤代理時將其潛在客戶集聚規模大的優勢發揮得淋漓盡致，而開發商為提高營銷效果，也提倡全民經紀人的營銷理念，非常重視電商平臺的代理。

電商平臺與傳統中介同時代理新盤銷售，兩者的沖突便不可避免。而且，電商還有為客戶提供優惠(如搜房券返點、一萬抵五萬等)這樣的撒手锏。甚至，電商積極推廣全民經紀人的理念，繞過傳統中介機構而與直接經紀人建立雇用與被雇用的關系，傳統中介機構不僅被排除在外，而且其代理成本高、客戶覆蓋面窄的劣勢暴露無遺。

本質上，相互競爭的中介空前團結一致地圍剿電商，是因為電商在很大程度上填平了房屋買賣信息不對稱的鴻溝，侵蝕了傳統中介賴以生存的基礎，而且在新房代理服務這一新領域占了絕對優勢。若沖突持續下去，最后的結果是兩敗俱傷：電商因中介下架房源而損失賴以生存的端口費，中介因集聚不到足夠的客戶而損失傭金、對沖實體店面成本。中介能提供簽合同、過戶、按揭和法律糾紛解決等服務，而電商無法提供；同樣，電商平臺黏附了海量的客戶資源，這是傳統中介靠等待上門聚集客戶的模式所無法比擬的。兩者心里都很明白，重回合作才能共贏，而合作的關鍵，在于合理分配房屋買賣代理整個鏈條上的增值收益，即消費者繳納的傭金在上游信息端的電商平臺和下游服務端的中介之間該如何合理分配。

未來，電商要強化信息平臺建設，提高中介對其的依賴度。一方面，通過分布于各主要城市的本地化站點建設，不斷匯聚有買房和租房需求的客戶流量，并向中介公司兜售房源信息接入端口；另一方面，基于移動互聯發布同類型房屋比較、中介競價服務、看房者評價等等在傳統中介買房代理服務模式下無法獲得的體驗服務，形成區別于中介現場體驗的房屋銷售增值服務。同樣，未來中介要優化代理服務，提高附加價值，如房屋售后租賃、住房抵押消費貸款服務、以房養老、物業管理、社區服務等房屋在售后鏈條上可能產生的新業務，形成電商無法取代的核心競爭力。

目前來看，兩者掐架更多還是為了各自的利益，而不是以購房者為導向，加強各自核心競爭力的培育，贏得客戶增值服務。電商一味地盯著按點擊量收費這一“睡覺也賺錢”的規則不放，無視該規則造成虛假房源泛濫、購房成本增加等損害購房者權益的現實；而中介不是想著如何盡快向“以細微服務來贏得客戶”的模式轉變，而是極力維護信息不對稱下吃差價、“二房東”等超額收益，在兩敗俱傷的同時也傷害了購房者。雖然眼下雙方回到合作軌道，但中介在部署上游電商平臺，而電商也在部署下游代理服務，兩者都還念著吞并對方，沒有想著如何面向購房者，若日后壟斷了上下游，購房者權益更難以保障了，這是更讓人憂心的。

(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)