龍湖重慶“聯姻”渣打財團 西部商業地產成資本投資“洼地”

每經編輯 每經記者 杜冉樂 沙斐    

每經記者 杜冉樂 沙斐

當前樓市似乎已陷入迷霧期。前不久，坊間傳言說具有海外背景的嘉實地產基金選擇要撤離中國樓市，一時令輿論震驚。不過，近來卻有海外資本組團借機潛入樓市。

7月10日，《每日經濟新聞》記者從重慶龍湖官方微博上了解到，龍湖地產牽手渣打銀行等財團要共同打造旗下重慶一個商業項目。隨后，重慶龍湖方面進一步證實了這一消息。

從具體投資安排來看，渣打財團等機構總出資1.24億美元，占項目總資本49%，龍湖占51%。龍湖地產品牌總監許桐琿表示，這是公司上市以來首次與境外基金合作。相關人士指出，與一線城市相比，重慶等西部城市核心區商業資產價格較低，且租金呈現出上漲趨勢，勢必會引起資本青睞和投資。

首次借力境外基金

根據合作各方簽訂的協議，在觀音橋龍湖新壹街項目中，龍湖擁有51%的權益，渣打銀行牽頭的基金計劃投資等值7.56億元，取得該項目28%的權益，而余下21%的權益由另一家海外基金投資5.67億元持有。

在合作項目上，許桐琿透露，渣打財團作為出資方，不會干涉項目的開發方案，具體建設與運營環節將由龍湖地產定奪。

在當前樓市下行的敏感期，對于龍湖上市以來首次與境外基金合作，徐桐輝稱，龍湖不存在資金問題。

“在樓市波動期尋求資金合作，一方面是為了共擔風險、分享利益，提高自有資金的利用率，另一方面是在拓寬融資渠道和方法上的一次創新嘗試。”許桐琿表示。

據了解，觀音橋·龍湖新壹街項目位于重慶觀音橋中心商圈的鷂子丘地商業地塊。2013年12月，龍湖地產以25億元底價競得，占地面積約6萬平方米，地上建筑面積約31萬平方米，樓面地價約8033元/平方米。其中，商業用地占比將近90%。

在重慶中原地產市場總監孫剛看來，觀音橋商圈是重慶規模最大的商圈，經過十年打磨，已成為第二個重慶百億級商圈，輻射整個大北部區域，其成熟度和人氣不言而喻。隨著重慶城市區域中心的北移，該地區的人口和消費力還將持續上漲。

商業租金上漲引資本狂舞

根據第一太平戴維斯的統計數據，在2014年第一季度，重慶迎來了一個寫字樓租賃的高峰期，租戶的大量擴張和搬遷需求，導致了整體租金的持續上漲，達到每平方米每月97.8元，上漲了7.2%。

孫剛表示，在重慶核心區域，如江北區出現了租金大幅增長，在來自國內企業和本地企業強勁的需求下，江北區觀音橋的平均租金上漲了11.2%。不過，渝中區依舊保持著全市最高的租金，環比增長5.6%，達到每平方米每月103元。

“到今年第二季度，重慶甲級寫字樓市場租金上浮4.1%，達到了每月每平方米105.1元。”第一太平戴維斯華西區高級助理董事羅元均向記者透露。

今年5月底，亞太商業地產高峰論壇在重慶舉行，《每日經濟新聞》記者當時從會議現場了解到，包括中城投資、永盟基金、美橋資本、歌斐資產與和美商地等知名的私募資本巨頭先后路演，都強調了重慶等西部核心城市商業地產潛藏投資價值。

一個月后，光大控股旗下的光大安石地產私募基金斥資17.6億港元入股新加坡上市的重慶房企英利國際置業，并成為其第二大股東。光大控股相關負責人在接受媒體采訪時透露，未來將尋求合適時機把英利國際的寫字樓和商業地產項目打包成REITs在新加坡上市。實際上，光大安石這家地產私募管理機構的較大部分股權持有人正是具有英國背景的安石投資（AshoreInvestment）。

對于境內外資本豪擲巨資投資重慶商業地產的現象，羅元均解釋說，“在機構看來，當前重慶寫字樓供應是偏多的，不太看好其前景。但對于私募資本來說，他們獲得多少回報，并不看市場好壞。市場越差，賣方越想尋找合作，資本拿到的優惠條款也越多。”

羅元均還強調說，在成熟市場，甲級寫字樓資本回報率在5%~8%，私募資本進入時會考慮兩個因素，也就是市場風險度較高與資產被低估。

房企融資成本明顯提高

今年隨著房地產市場行情回落，內地房企的融資難度明顯大于往年。

克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，市場不好的情況下，開發商的融資成本和融資難度都提高了不少，越來越多的開發商將注意力轉移到了海外，其中不乏通過股權融資等方式為項目開發籌集資金。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，股權融資資金供求雙方聯系緊密，有利于資金快速合理配置和使用效益的提高。陳晟同時稱，相對而言，股權融資的資金成本也相對較高。

據記者統計，去年房地產信托的平均融資成本約在8%~9%左右，但今年房信的融資成本基本在12%~13%，融資成本上升約30%左右。

薛建雄告訴記者，目前海外銀行的開發貸成本在3.5%~5%左右。但目前外資參與國內房地產項目開發一般是通過信托的方式進入，其融資成本約在8%~12%之間；如果是通過股權的方式參與房地產項目開發，則成本一般在16%左右。

在境內融資渠道收窄的情況下，盡管融資成本價格不菲，依然有企業愿意選擇海外資金，但這并不意味著獲得海外資金很容易。

“只有百億規模以上的房企，才有可能吸引到海外資金。”薛建雄說，低于百億規模的企業，除非有很好的土地資產作為抵押，但融資成本也不低。

“對龍湖來說，引入渣打財團是對資金的有效補充。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，對于房企來說，最理想的融資渠道仍然是銀行貸款。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）