新勢力崛起攪局渝派房企“辛辣”發力成都樓市

每經記者 謝振宇 發自成都

縱觀國內樓市格局，渝派地產早已成為京派、海派、粵派之后的第四大門派。擅長“彎道超車”的渝派房企，在當前國內房企產市場走到十字路口的時候，紛紛選擇了與重慶相近的成都市場。諸如“一戰成名”的新歐鵬，今年提出100億目標的東原，還有渝派房企“一哥”龍湖……

激進，被認為是渝派地產的一大特點。但是，這個說法并不完全準確，有業內人士這樣總結渝派地產的特點，“勢頭猛、速度快、下手狠?！奔磳ψ约汉?、市場狠，對消費者肯降價讓利，對競爭對手狠。

各方勢力的攪局，對成都樓市來說，或又將掀起一場新的硝煙。

一天之內“砸”下近20億元在成都“搶”4幅地塊，近日，并不被外界熟知的新鷗鵬“轟動”了成都樓市。

來勢洶洶的新鷗鵬，頗能代表渝派房企2014年在成都樓市的集體“爆發”。原本沉寂多年、銷售多位于二三陣營的渝派房企，卻突然在成都市場發力。東原、華宇等房企數盤齊發，此外還不乏類似于新鷗鵬之類的“攪局”新勢力。

成都東原今年喊出沖擊30億元的年度目標，背后，與其2014年意圖邁入100億房企序列的快速擴張有關。再聯系到渝派房企近年來在國內不斷“攻城略地”，業界不免給渝派房企以“激進”的認知。

“激進？不是！渝派是追求績優穩定下的規模（發展）?！弊钤缣岢觥坝迮伞备拍睢⒒钴S于國內地產圈的新歐鵬(中國)企業集團副總裁李戰洪向《每日經濟新聞》記者表示，當前樓市有下行趨勢，而擅長“彎道超車”的渝派房企從中抓住機會，房企需要做到“績優”和“穩定”。

想要逆勢擴張，除了重慶本土市場，向來“川渝不分家”的成都樓市，因其市場前景和強大購買能力等因素，早已成為了渝派房企重點布局的“兵家必爭之地”。

渝派房企集體“大爆發”

新歐鵬可以說是“一戰成名”。此前名不見經傳的新歐鵬(中國)企業集團，通過旗下的新鷗鵬地產集團在6月12日上演了一場驚心動魄的 “搶地”大戰，讓成都樓市開始了解這家來自重慶的房企。

當日，成都城東三圣鄉的6幅地塊走上拍賣臺，新歐鵬成為最后的大贏家。除兩幅地塊落入他手外，其余4宗地均由成都新歐鵬競得，成交總價為18.4億元，其中一幅地塊的溢價率達到了91.67%。

近期，新歐鵬還因吸引了原金科副總裁李戰洪、華宇等知名房企高管的加盟，成為外界的關注焦點。

新歐鵬成立于1993年，旗下擁有房地產、教育、建設和農業四大支柱產業的企業。連拿4地、豪擲近20億元，背后有著怎樣的考量？

李戰洪在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，公司當前發展戰略是“立足大西部、開拓華北、挺近中原”。

目前，新歐鵬提出，“未來3年躋身全國20強與渝派房企前2強”的發展戰略目標。而成都，是渝派房企全國化發展的重要組成部分。

成都樓市對于渝派房企十分重要，2014年渝派房企也有望迎來市場的集中爆發。

“在成都還是持續在報項目，包括新歐鵬拿的地，我們之前也報名參加了，但是沒有競到?！睎|原地產營銷中心總經理王琴透露。

與新歐鵬的“攪局”不同，今年提出沖擊百億目標的東原地產，2014年在成都也將迎來爆發。與此前的沉寂不同，目前成都東原多盤齊發。

今年，成都東原更提出了近30億元的銷售目標。東原地產成都公司總經理李松澤此前也曾在接受媒體采訪時表示，成都公司今年要沖擊30億元，“這就意味著要沖擊成都銷售前十強”。

這一業績較之去年，增加了數倍。據銳理數據的市場監控數據，2013年東原地產在成都的備案銷售金額為4.27億元。

此外，在成都布局多年的華宇、金科等房企，今年也計劃集中“大爆發”。四川金科營銷總監金艷向《每日經濟新聞》記者表示，今年四川的目標是30億元，是以成都和內江為代表的二三線城市“一半一半”。

金科也正通過拿地、增加“存糧”的方式加大布局。7月5日，成都金科也以拍賣方式取得成都成華區駟馬橋片區一宗地塊，總價約3億元。

華宇集團四川公司商業管理部執行總經理洪濤表示，集團的戰略是深耕重慶，其中成都的比重在上升，“開始有向重慶市場追趕的跡象”。

洪濤今年初還曾向記者透露，華宇集團今年將有超過8個項目面市，貨值在30億元以上，爭取在成都市場占有一席之地，計劃2014年在成都投入的拿地資金達到50億~80億元。

另一家渝派房企代表協信地產，目前僅有一個項目在開發。協信地產成都總經理周繼紅向 《每日經濟新聞》記者透露，公司下半年有進一步拿地的考慮，“還在談（拿地）”，希望“積極獲取1~2塊土地，能夠達到40萬~50萬平方米的開發規?！?。

如今，國內樓市走到了十字路口，緣何渝派房企紛紛選擇加碼成都樓市呢？在周繼紅看來，這可能是大家在尋找一種突圍，行業形勢變化的時候，正是有機會的時候，“越戰越勇”，大家有一種共識，“形勢變化之時是擴張、突圍的機會”。

正如中原地產華西區總經理莊澤寶所分析，“成都對渝派地產來說，相對其他跨區域更大的地區，各方面更容易把控?！睆牡乩砦恢蒙蟻碚f，成都算是渝派房企們的“第二故鄉”。

在成都僅屬第二陣營

“成都是（渝派房企）全國化發展的重要組成部分?！闭劶俺啥紭鞘袑τ谟迮煞科蟮膽鹇缘匚粫r，李戰洪如是稱。

王琴亦表示，“我們選擇布局城市比較穩?！背啥紭鞘斜容^平穩，資金周轉率等也還不錯。集團對于成都，是屬于“戰略聚焦型”。

縱觀國內樓市格局，渝派地產早已成為京派、海派、粵派之后的第四大門派。毗鄰的成都，更成為渝派房企們布局的重鎮。

2005年左右，龍湖進入成都，渝派勢力在成都完成首秀。如今，重慶開發商早已成為成都樓市不可或缺的力量。

洪濤認為，渝派房企進入成都的力度越來越大，因為地理位置最近，需要占領較有前景的市場，成都必是其中。重慶房企進來，也能適應得非?？?，且成都房價相較重慶稍高，因此大多第一站會選擇成都。

談及渝派房企在成都的布局，周繼紅認為，素來有“成渝不分家”的說法，相互之間的文化、習慣更容易融合，渝派房企在成都的發展普遍都比較好，“適應（市場）比較快”，渝派房企對融入當地文化、體現開發品位，對樓市的適應總體比較好。

總結渝派房企開發的特性，周繼紅認為，一是在開發速度上有一定共性，比較追求“速度”；二是頗具競爭力，無論是在價格、成本管控等方面；三是適應之后其開發品質逐步體現，融入度也比較好。

目前成都市場銷售成績中，龍湖“一馬當先”。成都房聯·透明房產網的數據顯示，在2013年度成都備案金額排名中，龍湖以64.83億元的金額排名第三，僅次于藍光和保利。

作為渝派房企“一哥”，成都龍湖今年在銷售方面仍排在前列。最新出爐的2014年上半年成都樓市銷售備案數據顯示，龍湖地產的銷售備案面積、金額分別為21.43萬平方米、22.17億元。

金科等房企在成都亦收獲頗豐。金科地產2013年年報顯示，金科在四川包括成都和內江共有5個項目在售。金艷透露，去年金科在四川的總銷售額約為25億元。

不過，雖有龍湖、金科逐漸在成都做大做強，但就目前來看，渝派房企在保利等國字頭企業，以及以藍光為代表的成都本土房企的競爭之下，總體稍顯沉寂。

在去年成都樓市銷售面積和金額前20強榜單中，僅有龍湖一家上榜。今年上半年的銷售備案數據亦顯示，進入成都樓市銷售排行榜前20的渝派房企，仍只有龍湖一家。

“對于渝派地產來說，競爭不僅存在于與成都本土房企的競爭，還需要與很多排名全國前十的地產商直接競爭?！比珖康禺a經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩向《每日經濟新聞》記者表示。

一位房企人士也坦言，在成都，渝派房企只能處于第二陣營。

“渝派在成都屬二、三陣營?！变J理數據品牌營銷中心總經理郭潔表示。談及渝派房企的特點，郭潔總結到，“勢頭猛、速度快、下手狠?！奔磳ψ约汉荨⑹袌龊?，對消費者肯降價讓利，對競爭對手狠。

商業住宅“兩條腿走路”

6月12日下午，龍湖金楠天街招商大會在成都召開，預計到2015年10月27日，這個商業體量超過18萬平方米的商業綜合體將亮相成都。

龍湖在成都加緊布局商業地產，亦符合龍湖目前的“近城區、控規模、持商業”的集團戰略。和龍湖一樣，協信、華宇等渝派房企們，亦已更多布局商業地產領域。

周繼紅表示，在成都，公司接下來也要尋求更多發展，希望能更多地體現協信地產在商、住、產業集成開發的特性，商業、產業一體的開發特點。未來會“尋求規模型的產業用地，目前和成都的幾個區縣也在談和尋求合適土地”。

洪濤介紹，集團也正加大對商業自持的比例，目前成都和重慶已達到50萬平方米，“3年時間內預計達到100萬平方米”。

東原地產也希望加大對商業物業的持有與運營。“跨區域，多產品，持商業”正是東原地產現階段正在完成的戰略布局。

據悉，東原多元化的產品部署也在迅速成型，僅以重慶區域為例，其高端住宅、商業物業項目的占比正在逐漸增多，在其2013年的銷售收入中，商業范疇的收入達到9.76億元，占比22.18%。

目前，在成都的渝派房企們，也越來越呈現了整個公司層面自上而下開發模式的分化。

和大多數房企所不同，金科近些年開始重點布局一些三四線城市。金艷透露，目前，除了成都的布局，金科正在尋找更多進入四川二三線城市的機會，未來計劃布局宜賓、達州等城市。

何良栩評價到，進入省會城市下的二線城市，金科有較大的品牌影響力，可以憑此獲得更好的利潤率和開發機會。

那如今，該如何看待渝派地產在開發模式所呈現的個體特點？李戰洪表示，總體來看，渝派的房企，注重一二三四線協調發展?！耙驗槭袌霾粩嗾{整，如果協調發展，抗風險能力就會很強，一個均衡布局，協調發展”。李戰洪分析，在業態方面，行業的發展態勢是，需要多業態擴張，不再做單一業態，包括龍湖等，向商業、向產業園區綜合發展。而未來，或更多向跨行業發展，“如恒大賣水”。

“商業拿地便宜，住宅拿地成本高。”成都臥龍吟機構總經理楊明富向《每日經濟新聞》記者表示，開發商都有對高收益的追求，但靠住宅是做不出來的，可以通過商業來構思，但最終能否實現“尚待觀察”。

“彎道超車”的機遇與挑戰

“激進?！碑敱粏柤坝迮煞科蟮奶攸c，一位成都地產界人士給出了這樣的評價。

近年來，渝派房企在國內不斷“攻城略地”，這也給企業資金狀況提出了更高的要求。

金科借殼上市、協信計劃登陸港股，以及剛剛重組的東原地產……近年，外界看到了渝派房企開始在資本市場上長袖善舞。背后，上市或是解決融資的辦法之一。

以東原為例，其剛剛提出“2014年實現百億業績、2015年成為地產行業50強”的戰略目標，這是一個“三級跳式”的發展速度，背后契機是剛剛于4月完成資產重組的迪馬股份，終于幫助東原打通了資本市場的融資通道。

“對于大型房地產開發商，上市是融資的重要渠道?！鼻f澤寶亦認同房企通過資本市場來解決融資的趨勢，“目前都有向資本市場轉移的趨勢，要做大做強都會有這方面的考慮?！?/p>

莊澤寶向《每日經濟新聞》記者表示，房企融資主要的手段包括上市、管控（負債比率）、借殼、信托、基金、項目合作、自身項目回款、銀行授信等?！安荒苷f哪一種最好，要根據不同的公司來看?！?/p>

李戰洪指出，渝派房企在2011年前后，才開始在資本市場起步，與粵派和海派相比，資本市場起步較晚了。“但現在已經解決了這個問題，所以未來的能力還是很大的?！?/p>

如今樓市走到十字口路，“比的是開發商對節奏的把握能力”。李戰洪表示，“你在上行通道做品牌、做利潤，下行通道，比的是拿地和產品的重新研發組織能力，但每一次下行的時候，都是行業洗牌的機會，渝派房企可以借此“彎道超車”。

拋開大勢的影響，就成都樓市而言，面臨國內一線房企與成都本土房企的雙重擠壓，渝派房企如何突圍呢？一些房企人士對此有著較為清晰的判斷。

王琴表示，市場競爭哪里都有，只要該地區經濟情況不錯，也有人口導入能力。房企需要做的是，“在這個領域做好自己的差異化，把產品、服務做好。從拿地開始，就做好總體規劃?！?/p>

何良栩認為，在房企本身規模起來之后，需要進行高周轉?！氨旧黹_發速度快后，快速推向市場，減少資金壓力。另外的途徑就是上市，獲取更大的資金支持，擴大開發規模，進行土地儲備?！?/p>

（實習生黃麗對本文有貢獻）