“財經女俠”葉檀縱論中國經濟轉型之道 商業地產成投資重頭戲

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

三大紅利消失，中國經濟遇到拐點？8月9日，“財經女俠”葉檀在成都舉行的 “2014年中國經濟年中巡回論壇暨華潤商業論壇”上，開場便直截了當地拋出了這一驚人論斷。

論壇全場坐席爆棚，主辦方每日經濟新聞報社、成都商報和華潤置地不得不臨時增加了大量旁聽席。

按照葉檀的研究分析，中國經濟正在消失的三大紅利是制造業紅利、貨幣紅利和出口紅利。如何破解經濟困境？一些經濟學家認為，決策層提出“經濟新常態”的概念，是為了最大限度地容忍經濟增速放緩，為改革留出更多余地。

宏觀經濟的不確定性，如何讓中國本已缺乏投資渠道的廣大投資者實現資產保值、增值？在葉檀看來，無論從高鐵干線建設，還是棚戶區改造等，均會帶來投資擴張和土地增值，房地產仍是政府倚重的一把利器，更是投資者資產配置的重要部分。不動產投資要看配置什么資產，投資商業地產需注意三點，即看地段，看開發商背景，看租金回報率。

宏觀經濟“震蕩”前行/

來自國家統計局的數據顯示，今年一季度經濟增速7.4%，與去年同期相比下降了0.3個百分點，二季度經濟增速7.5%，基本上與去年同期持平。

從整個上半年來看，全國GDP實現絕對額26.9萬億元，同比增速7.4%。其中，房地產業投資GDP達到1.74萬億元，同比增速2.5%，但與去年同期7.5%的同比增幅相比，下降了5個百分點。

在“2014年中國經濟年中巡回論壇暨華潤商業論壇”上，葉檀直言中國經濟面臨拐點，明顯的標志是有三大紅利消失，分別是制造業紅利、貨幣紅利和出口紅利。

其中，貨幣紅利消失直指貨幣M2和CPI。葉檀表示，貨幣M2指標的增速過快和CPI的上漲，這也導致貨幣紅利很難存在。

路透中國相關報道認為，中國M2/GDP的比例，從1997年3月的109%到2014年3月末已超過200%，6月末至205%，表示有必要緊縮信用以緩解加杠桿風險。

此外，葉檀還認為，中國經濟還有兩大頑疾纏身，國企效率和民企誠信兩個問題。國企效率偏低，尤其是依靠創新效率極低，而民企低成本造假上市泛濫，圈錢驚人。

那么，如何走出經濟震蕩？7月29日召開的中央政治局會議要求，加大對實體經濟支持力度，提高財經資金使用效益，積極擴大有效投資，進一步釋放民間投資潛力；通過完善消費政策和改善消費環境，不斷釋放消費潛力等。

商業物業成投資重點/

7月26日，全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌在出席 “2014年中國經濟年中巡回論壇暨華潤商業論壇”首場演講時表示，中國從來沒有對商業地產進行過調控，沒有一個政策調控是針對商業地產的，商業地產的力量正在樓市顯現，目前正是商業投資的一個好時期。

按照相關研究及結論，當一個城市GDP增速4%～5%且人均GDP在8000～10000美元時，房地產進入住宅衰退、商業啟動期；當GDP增速超過8%，房地產會高速發展，如果人均GDP達到15000～25000美元時，將進入CBD復合商業時代，如果人均GDP超過25000美元時，房地產將進入金融理財品和金融衍生品時代。

華潤置地成都公司相關人士表示，成都市2013年GDP總額9018.8億元，GDP增速10.2%，去年底戶籍人口數量達到1635萬，人均GDP高達8000美元左右?？梢哉f，成都正進入商業地產啟動期，投資洼地時代來臨。

《每日經濟新聞》記者了解到，自7月19日以來，華潤置地在成都集中推出了9大商業地標項目，截至目前已瘋狂攬金逾7億元。按照華潤置地的未來商業規劃，2017年將實現商業開發面積達到上千萬平方米。成都作為華潤置地布局西部的重鎮，勢必會分攤到公司更多的市場份額。

上述9大商業地標項目涵蓋了集中商業系（華潤熙悅廣場）；中心商務系（華潤熙悅廣場、華潤中心·萬象星座）；高端獨棟系（華潤翡翠里）；黃金底商系（橡樹灣、銀杏華庭）；步行商街系（凱旋天地、翡翠天地、華潤中心·萬象天地、華潤幸福里、華潤國際商街）以及精品華宅系（華潤·金悅灣）。

“商業地產已成為很多開發商轉型的產品，你會發現在整個商業歷程里，開發商之間的競爭就是項目之間競爭，最終競爭的是綜合實力，而表現在戰略方向上就是對運營能力的競爭。”華潤中心、華潤廣場營銷負責人張群介紹說。

據了解，華潤置地具備30年的地產開發經歷，也積累了豐富的商業開發運作經驗，也是目前全國僅有的2家擁有2000家商業合作伙伴的運營商之一，具有強大的品牌號召力和商業運營能力。

葉檀強調說，不動產要看配置什么，也就是不同產品的搭配。按照她自身的投資體會，商業物業投資需注意三點：第一，物業是處在商業繁榮區還是未來政府規劃的商業區；第二，要看開發商，如果開發商很負責任，也很惜貨，手上還持有一部分，后期運營時會考慮整體布局；第三，看租金回報率，如果回報率低于3%，建議不要買。