限購松綁難阻房價跌勢 分類調控考驗政府之手

新華網北京8月20日電(黃蕾)中國樓市的“限購”之路，已經足足走了四年。媒體整理發現，過去十年關于樓市調控的文件足足下發了179份，“限購令”被視作效力最猛，也最受爭議的政策。

2010年4月17日出臺的“新國十條”(《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)拉開了史上最嚴一輪房地產調控的序幕。隨后，北京領銜，一批房價上漲過快的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定。限購、限貸的“雙箭”齊發為整頓樓市環境、抑制投機性購房、糾正價格信號、引導購房者預期起到了立竿見影的作用。

時鐘撥至2014年，樓市悄然變奏。降溫、降價、降速——房地產市場的“三降”讓房企感受到樓市的“深秋”。“限購令”這條四年來“捆綁”房地產行業的鐵律開始悄然松動，46個限購城市中已經有37個或明或暗的開始松綁“鐐銬”。

盡管“限購”松綁提速，但依舊未能止住房價走跌的趨勢。8月18日，國家統計局發布的70個大中城市房價數據顯示，價格環比下降的城市達到九成，包括四大一線城市。這是北京、上海、廣州和深圳今年以來首次出現房價環比全部下跌的情況。其中，北京房價自2012年6月以來首現下跌。

地方政府曖昧“松綁”

今年全國兩會以后，在“雙向調控”的政策指引下，部分庫存量過高的城市開始悄然試探政策底線，曖昧的拋出“松綁”樓市的語調。

地方政府為了撬動需求入市，“救市”的步子越邁越大——從放開限購到契稅補貼；從支持首套房到支持“改善性住房”；還有一些地方政府意圖放松“限貸”，鼓勵更多需求入市。

從目前37個解綁限購的城市來看，可以看出地方政府在此輪調控中的四種面孔。

“光明正大型”，以呼和浩特為例，正式發文確定放開限購，完全松綁。其在松綁之后，迎來了七月小高潮，商品房成交數瞬間漲至1685套，環比增長1.68%，同比增長1056%。

“欲說還休型”，以武漢為例，官方雖未明確發公文表示，但采用口頭告知取消限購。但是據浦江(中國)市場研究部分析，武漢在新政出臺后，市場并未出現所期望的顯著回暖，在去化下滑供應提升的情況下，去化壓力再度提升。

“暗度陳倉型”，沈陽為例，傳沈陽市限購政策取消。外地人不限購，可以購買多套住房；沈陽本地人也可購買多套住房。沈陽政府人士又出面否認，稱沒有明文取消。

“明確否認型”，以四大一線城市為例，北京底氣十足，稱北京具有城市規模大、人口基數大、資源優勢強、房地產市場供不應求的特點，在稅收等調控長效機制建立之前，限購將作為北京的一項長期政策執行下去。但北京市住房和城鄉建設委員會相關人士表示，北京或許為更好地滿足自住型和改善型住房需求，會在原來限購政策的一些制度細節上做出進一步的改善。

盡管各地紛紛給樓市松綁，房屋成交量和價格并沒有出現預期上漲的跡像。其中，有明顯成交反應的城市并不占多數，樓市并未見持續性地強烈反彈，購房者仍然維持觀望情緒。

以杭州為例，據公開資料顯示，從7月28日放松限購開始，經過幾天的“小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。

“后限購”時代調控何去何從

在2014年上半年，大中城市房價呈現主動調整態勢，全國樓市出現結構性過剩、成交量萎縮等特點。單從房價來說，便可見一斑。2014年1月，70個大中城市中，房價環比上漲的有62個，持平的有2個，環比下降的僅6個。到2014年6月，房價環比上漲的城市僅8個，環比持平的城市7個，環比下降的城市增至55個。

步入“后限購”時代的樓市前景依舊不容樂觀。從7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據可以看出，大中城市房價受解限政策影響較小，新建商品住宅房與二手住宅房價格依舊環比下降。其中，新建商品住宅房價格環比下降數為64個，二手住宅房環比下降數為65個，分別比6月份增加了9個和13個。

業內專家稱，目前樓市降溫、降速、降價的“三降”趨勢未改。根據中國房地產指數系統百城價格調查數據，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看，76個城市環比下跌，24個城市環比上漲。

盡管今年以來中央政府并未就樓市調控出臺新的政策，但是《政府工作報告》中短短的兩句話已然為全年的樓市調控定下了基調——“針對不同城市情況分類調控”“制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”。

此前，住建部副部長仇寶興對“分類調控”給出如下的闡釋，“調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣對待。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。”

多位專家指出，中央提出分類調控實際上是讓市場自行調節、放調控權于地方，讓地方政府根據當地房地產市場發展情況適時、適當的調控。

在當前樓市的敏感期，開發商與購房者的博弈仍在繼續。如何穩定樓市預期、增加自住型需求；如何消化庫存、抑制投機性資本進入，這些都是地方政府調控樓市的出發點。

當前，部分地方政府對土地財政依賴度較大。部分地方政府迫于經濟發展和財政壓力，或將相繼松綁樓市限購政策。而如果解限的“度”沒有把握到位，則會刺激投機性資金介入，再次讓調控陷入兩難。

亞太房地產經濟研究院院長謝逸楓分析指出，當前樓市發展狀況總體有三個方向，一是樓市分化，因人口流動與資源配置不均衡及城市經濟發展水平不同、城鎮化的推進、戶籍制度的影響，樓市的城市、供應、需求、房價、結構的越來越分化，必然貫穿全年延續到2015年；二是樓市實施分類、雙向調控，即有保有壓，平衡供需，穩定預期；三是樓市進入深度調整期，2014年是調整年，按照過去前三個周期時間看，2005年、2008年、2011年都是每次間隔三年。

樓市“后限購”時代如何踐行好分類調控、雙向調控，如何拿捏好因地制宜、因“時”制宜，考驗著中央和地方政府的調控智慧。只有管住看不見的手，讓市場機制在調控中發揮主導作用，通過市場的自行調節，中國樓市才能在量與價之間尋找到新的平衡點。

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