地產私募亂象叢生 中小房企資金鏈雪上加霜

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

盡管受訪的基金公司人士均表示萬家共贏資金被挪用只是個別事件，但背后原因卻引人深思。多位業內人士對 《每日經濟新聞》記者表示，資金在不知情的情況下被挪走，這顯示基金內部監管存在漏洞，加強行業監管無可避免。

更重要的是，在房地產基金遭遇行業洗牌，未來監管力度進一步加大的同時，那些高度依賴于各類房地產基金募資的中小型房企生存境況將更為艱難。

內部風控存漏洞/

在萬家共贏資金被挪用事件發生后，令業界疑惑的是，受到嚴密監管的資金為何輕易被融資方挪用至其他的賬戶？

一位地產基金公司高管向記者表示，地產基金資金的劃撥應該需要基金子公司和合作項目公司雙方的簽字批準才能完成，而在萬家共贏被挪用的案件中，資金剛剛募集完成，法律程序也剛剛走完，還沒簽字資金就被轉走了，雖然至今案件仍在調查當中，但這顯示了內部操作上存在監管漏洞。

“從目前披露的細節來看，資金劃撥的手續在沒有完善，公章也沒有蓋好的情況下把資金轉走，托管銀行背負的責任最大”，上述人士說，基金子公司在投資前的盡職調查卻沒有發現任何問題，這說明其風控存在問題。

“相對于銀行與信托，房地產基金嚴格意義上是沒有政策監管，因此它的進入門檻比較低，魚龍混雜的情況也比較嚴重，風險控制做得好不好主要依賴于基金管理人本身，這對于投資者而言很難獲得政策上的保障”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

舉例來說，據《21世紀經濟報道》稱，今年7月，海滄資本旗下多只有限合伙基金產品陷入兌付危機，募集款項不知所蹤，涉及總金額高達4億元左右，海滄資本前法定代表人姜濤徹底 “失聯”，300多名投資人4億多資金面臨“打水漂”的風險。其中，姜濤便掌握著公司法人章、財務章和基金產品賬戶的優盾，因此完全有能力將資金賬戶的金額轉走。

此外，擔保公司與托管銀行也沒有起到應盡的作用，財新網的報道稱，萬家共贏的產品資金被成功挪用恰恰是由于銀行內部職員的配合所致。

不過，多家房地產基金公司在接受記者采訪時均表示，旗下涉及房地產投資的理財產品、信托、資管計劃以及私募類產品受到的影響并不大，公司擁有嚴謹的監管制度以保證資金的安全。

中小房企資金鏈面臨惡化/

盡管資金挪用事件的導火索是內部監管漏洞引發道德風險，但根本原因仍然是中小型房企面臨資金壓力，為了實現借新償舊才鋌而走險。隨著房地產市場持續低迷，房地產基金風險會否持續暴露引發業界關注。

以此次涉嫌非法挪用資金的佳泰地產為例，其與官渡區政府平臺公司合作成立的項目公司“豐華鴻業”注冊資本僅為1億元，但運作的官渡區寶華寺城中村改造項目潛在估值達100億元。以小資本撬動大項目，身為民營企業的佳泰地產既不可能從銀行獲得一級開發貸款，也很難與風控較嚴格金融機構做對手交易，監管相對松懈的房地產基金類業務成為其突破口。

“隨著房地產融資層面的收緊，我所接觸到的某家國有大行，其開發貸只會貸給全國10%的主流開發商，這意味著數量龐大的中小型開發商不可能從銀行獲得開發貸款，即便是信托產品也由于銀行收緊表外業務受到影響，不受牌照類金融機構政策影響的地產私募基金也因此受到中小型開發商的青睞，規模因此獲得高速發展”，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者。

野蠻成長的背后，積聚的風險卻不可小覷。黃立沖說，房地產基金融資成本很高，而且投資的期限通常只有2~3年，但一個上規模的項目開發往往需要3~5年，因此多數中小型開發商都是通過借新償舊的方式把債務滾下去，一旦在房地產下行周期，資金回籠不順，新的錢借不到，資金鏈就會斷裂。佳泰地產的事件肯定不是個案，接下來會有更多的房地產基金陷入危機，痛苦程度可能不亞于信托業。

與此同時，房地產基金風險暴露，也意味著中小型開發商資金面有可能進一步惡化。歐陽捷告訴記者，對于主流開發商而言，他們幾乎都有自己的房地產基金，今年大企業的銷售情況良好，加上實力雄厚有更好的擔保，開發商系的地產基金暫時沒有生存壓力，更大的風險集中在獨立的資產管理公司，一旦這些房地產基金遇到生存危機，中小型開發商資金鏈也會惡化，運氣好的還有可能被大企業整合，運氣不好的只能退出市場。