南京商業地產規劃超50家 空置率仍處合理范圍

每經編輯 每經記者 查道坤 發自南京    

每經記者 查道坤 發自南京

日前，杭州、上海等多地均發生了城市核心區域商業地產大規模撤離現象，在上海這一現象更是已經存在很長一段時間。而同處于長三角的南京商業地產情況，比杭州和上海的情況相對健康，并未出現商業地產大規模撤離的情況，但是已經趨于飽和態勢。

數據顯示，目前南京規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有7家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設。

據南京網尚研究機構統計數據顯示，目前南京頂級寫字樓的平均空置率為5.2%，甲級寫字樓空置率為3.2%，全市辦公產品平均空置率約4.3%，比去年第四季度提高了2.1個百分點。雖然空置率數據略漲，但從國際通行標準看，還算在相對合理的范圍之內。

商業地產趨于飽和

今年2月，蘇州出臺了被稱為最嚴厲的商業地產新政，要求新開發的商業地產30%不能出售，以此抑制蘇州商業地產的過快發展。不僅是蘇州，南京商業地產同樣面臨產業過剩、同質化競爭加劇的局面。

據《每日經濟新聞》記者了解，備受關注的南京建鄴區金澳國際中心將于今年開業，同時建鄴區全年僅續建的城市綜合體項目就超過6個，另有8個規劃為商貿服務區的地塊，今年將正式啟動招商。

資料顯示，與金奧國際中心合作的上海盈石資產管理有限公司，曾經成功運營過芳匯廣場、豫城時尚等上海知名的一站式購物中心。此次即將開業的金奧國際中心總建筑面積超過20萬平方米，由主塔樓、豪華公寓和購物中心三部分組成。其中，購物中心約6萬平方米，主打輕奢路線。

據記者了解，建鄴區今年續建的6個城市綜合體項目包含涵碧樓、金鷹天地廣場、奧體蘇寧廣場等。此外，江東商貿區1號地塊、15號地塊、江心洲夾江大橋上游地塊等8個規劃為商貿服務區的地塊，今年也將正式啟動招商。“未來幾年，建鄴區的城市綜合體將為更多老百姓帶來便利的一站式體驗消費。”南京建鄴區商務局副局長張道武表示。

據記者了解，去年南京主城范圍內共有5家商業項目開門迎客，今年將至少新增8家。此外，位于南京南站板塊的除了有明發商業廣場之外，萬科還將在該區域建設城市綜合體。資料顯示，萬科九都薈總建筑面積接近20萬平方米，是一個包括住宅、商業和辦公的綜合體地產項目。

數據顯示，目前南京規劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有7家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設。

以河西板塊為例，中泰國際廣場、蘇寧睿城、奧體蘇寧廣場、雨潤國際廣場和金鷹天地等項目已建成使用，但是由于競爭激烈，一些實力較弱的綜合體項目，問題已經暴露出來。

中泰國際廣場在去年3月就被曝出由于人氣差、經營情況不好，已經人去樓空。“中泰國際廣場僅是一個縮影，隨著在建綜合體的不斷入市，競爭進一步加劇，類似中泰國際廣場的情況將會不斷出現。”南京本地一家開發商營銷部的負責人蘇經理對《每日經濟新聞》記者表示。

而按照《蘇南規劃》中“加強南京河西國際商務中心建設”的總體要求，建鄴區近年來大力發展商務商貿，一批城市商務綜合體和文化綜合體紛紛拔地而起——除了河西CBD一期、二期已經投用和在建的雨潤、新地、金奧、德基、新鴻基等商務商貿樓宇，亞洲單體面積最大的商業項目金鷹世界、南京首個七星級酒店涵碧樓等多個大型城市綜合體正在緊張建設，河西南部魚嘴國際商務區長三角地標性樓宇方案完成了初步設計。預計到2016年，建鄴區的城市綜合體面積相當于兩個新街口。

空置率處于合理范圍

面對如此巨量的商業地產，素有“中華第一商圈”的南京新街口商業地產運行得如何？《每日經濟新聞》記者走訪了新街口多個商場后發現，雖然受到電商的沖擊，商戶的人流量出現下降，但是新街口商業在運行的商戶，整體呈現較為健康。

南京中央商場一位徐姓商戶對記者說，“雖然租金有一定程度的上漲，但是每天的人流量和銷售收入還比較正常，還沒有出現支不起租金的情況。”

除了大型商鋪，新街口沿線的個體商戶也表示還未到因為租金上漲，關門歇業的地步。

但是，并非所有商戶都能接受租金上漲壓力。今年1月，位于新街口商圈的地下商場時尚萊迪商城就因為部分萊迪業主不滿房租上漲，要求商場降低房租，而選擇關門抗議。

據南京網尚房地產研究機構統計數據顯示，當下全南京寫字樓成交均價為17283元/平方米，同比去年增長13.5%；而辦公租賃市場的價格則是3.9元/平方米/天，同比增長8.3%。

雖然價格和租金走高，但是由于此類產品市場的不限購與不限貸的特點，使得很多手有閑錢的人，紛紛將目光鎖定這一類市場，結果是有辦公產品在售的項目，一直都是高歌猛進。

而據《每日經濟新聞》記者了解，江寧萬達廣場憑借這兩年的發展，其寫字樓產品租金已升值13%，但是因為河西和江寧已成為南京城市化重心的西進與南移的目標，這兩大板塊逐漸成為辦公商務人群的新寵，商鋪的出租率較高。

空置率是檢驗商業地產是否飽和與健康的關鍵依據。據南京網尚研究機構統計數據顯示，目前南京頂級寫字樓空置率平均為5.2%，甲級寫字樓空置率為3.2%，全市平均辦公產品空置率約4.3%，對比去年第四季度提高了2.1個百分點。

空置率數據對比去年略漲，但從國際通行慣例來看，還在相對合理范圍之內。對比北上廣等一線城市，南京的市場狀況還算良好，呈現剛剛起步的特征。

對于南京商業地產穩定在安全的區域之間，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說，這與第三產業在南京市場中占據較大的比重很有關系，“尤其在河西和江寧，近兩年很多企業都深耕這兩大板塊。譬如，河西的萬達廣場和新地中心一期等項目，入住率幾乎是100%，企業愿意選擇品質樓盤進駐，從而給項目帶來較低的空置。”

張建初還表示，南京之所以辦公產品價格和租金逐日攀升、空置率企穩，除了與辦公市場的需求量上升之外，主要還與目前市場的供應量不豐盈有關，“對比住宅市場的過量庫存，辦公產品的市場容量呈僧多粥少，2014年從年初到現在，南京商業地產推盤節奏緩慢，上市房源屈指可數，市場銷售基本都是老項目的銷售帶動的，在這種情況下，南京商業地產自然會保持一個健康趨勢。”