邦地產 2014-09-22 13:21:17
說到底,金融機構是希望有更多其他同行一起,成為拴在一條繩子上的螞蚱,要完大家一起玩兒完!
每經編輯 楊羚強
文/楊羚強
中國房地產市場最大的風險是什么?發生在邯鄲房地產市場的案例,可以讓我們略窺一二。
《每日經濟新聞》記者今日的報道稱,針對邯鄲市金世紀、萬聚、卓峰等開發商非法集資、還本付息困難引發集資戶困難恐慌之事,當地政府部門初步摸排涉及金額93億元,采取打擊與幫扶并舉應對,防止事件擴大。
根據記者調查的情況,開發商之所以大規模采取民間融資,是因為銀行限貸,從銀行那里得到開發貸款越來越難。
對中小房地產商融資難的現狀,邦哥之前也有所了解。只有在百強行業的開發商才有可能和信托機構、資管機構談融資借貸的問題。而要和銀行談借貸融資,基本上不可能。因為融資困局,很多中小地產商從2010年開始就被迫去香港以凈資產三到四折的水平“自摸”上市,然后通過發債獲得融資。
可見,中小地產商的融資難到什么程度。他們要解決資金問題,只有兩個辦法,一是以高息借款從民間獲得借款,二是通過銷售賣房子。
據我了解,很多三四線城市的中小地產商的融資成本一度達到20%以上。當然,開發商也不是傻子,愿意以那么高的利息從民間借貸,和當地較松的限售條件有關。不少三四線城市規定,房屋只要出了地面,就可以拿到預售證。很多時候,銷售員指著一塊空地,就開始賣起了樓花。
如果房子好賣,開發商通常只需三四個月,就能把所有民間借貸還清。這是很多三四線城市開發商在融資成本高企的背景下,愿意繼續干這一行的理由所在。
即使在那些對房屋預售條件相對嚴格的城市,開發商也有辦法鉆住建部有關規定的“空子”,在開盤前,通過收取認購金的方式來達到目的。
拿《每日經濟新聞》今日所報道的邯鄲蘭歆家園為例,購房者開盤前簽定預約協議,這部分資金因具有升值30%的功能,吸引了購房者。
這種變相融資的做法,讓三四線城市的開發商在銀行限制貸款的背景下,依然獲得發展機會。
但是,隨著房地產市場的整體銷售情況變差,三四線樓市的庫存不斷積壓。滯銷與限貸的雙重風險加劇了房地產商的雙重壓力,終于發生了地方性的地產融資問題。
為什么一定要設定門檻,非百強地產商不給貸款?
有金融機構分析師給出了一個奇怪的邏輯:他們認為房地產行業風險很大,但是如果是百強企業,這些企業往往先期已經獲得其他銀行數百億的貸款,即使發生風險,銀行為了不讓自己的債務壞賬,也能延長貸款,和這樣的企業合作,雖然有風險,但問題不是很大。反觀那些中小企業,即使財務情況穩健,抵押率不高,但是沒有其他金融機構的貸款,一旦開發商資金鏈斷裂,貸款金融機構將獨自承擔風險。
說到底,金融機構是希望有更多其他同行一起,成為拴在一條繩子上的螞蚱,要完大家一起玩兒完!
但反過來,對金融機構來說,這也是不得已的辦法。中國的商業社會目前誠信度還不高,很多企業為了騙貸款,往往虛構財務報表。要是天真地相信了這些財務報表,金融機構必定會吃不了兜著走。
這樣的做法,卻讓局部市場的金融風險和樓市風險雙重疊加,最終導致邯鄲式噩夢的發生。
怎么規避風險?
在現在這樣的背景下,監管機構切實履行好一系列對房地產市場的監管政策,包括禁止開發商收取誠意金、提高房地產預售條件,要求開發商必須交納保證房屋竣工的有關保證金,而不是為了地方政府的賣地需求,放松這些方面的監管,應該是各地規避以上風險的最佳辦法。
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