大企業可能在兩三年內轟然倒塌 蔡雪梅：移動互聯網將破冰房地產“白金時代”

盡管2015年春天的腳步隨著新年的來臨即將到來，但對房地產這個行業來說，春天還在尋找中。高盛最新報告分析，由于房地產庫存很高，房價復蘇依然遙遙無期。此前，王健林、任志強、潘石屹等行業大佬也紛紛發表對行業預期悲觀的言論，認為房地產發展正在進入尾聲。

“未來的中國，我們說嚴重的供大于需的階段，由于市場供求關系的變化，產品同質化的嚴重，企業利潤率一定會持續下降，也許在不遠的二三年之內，曾經的大企業就會轟然倒下，它可能曾經規模巨大。”世茂集團副總裁蔡雪梅預測說。

然而如果因為這一原因，放棄投資房地產業，那么就有可能錯過絕佳的投資機會。蔡雪梅相信，就像IT業的重塑讓蘋果再次煥發了青春；汽車業的再生誕生了特斯拉；移動互聯網也將深刻改變房地產行業的商業模式，再造企業的商業價值。

由線形開發轉向螺旋開發

在房地產的黃金時代，開發商的開發模式是以追求“土地”為本的價值最大化，從買地開始到銷售入賬的線性開發模式。這種基于土地資源的開發模式中，關注的是速度、規模、利潤，衡量企業的標尺是增長率、周轉率、利潤率，核心目標是使土地價值最大化。

因為要快，要規模，所以大量的產品復制，鮮有創新，最終進入到只有“價格門檻”的競爭紅海；能做2的容積率，決不會做1.9，最大限度“強排”，偷面積，擠榨土地的或顯性或隱性的各類空間剩余價值。

傳統的房企角色更多只是各類資源的整合平臺，比拼“從拿地到造錢”時間的快慢，收益的多少。由于市場長期的供需不平衡，所以的確不用付出更多、關注更多、鉆研更多，就已賺得盆滿缽溢，所以鮮見創新精神，少見匠心工藝，不見人性關懷；造成嚴重供大于求，大量的同質產品庫存，陷入價格及利潤競爭紅海的局面時，就應當更多地從內因進行反思——單一的只知掙土地錢的模式的確將無以為繼，如果繼續沿用這樣的開發邏輯，房地產的確將步入持續衰退的時代。

然而到了白金時代，房地產開發變成螺旋開發。移動互聯網思維最根本的價值是“用戶思維”，它好比這棵思維大樹的“根”，其他的特性如“專注、極致、簡約、迭代、參與、互動”等都是枝葉。

“用戶思維歸根到底是關于運營“人”的思維，關于人的看得見的“需求”，看不見的“人性”，商業的本質就是滿足顯性需求，釋放深層人性，創造全新價值，所以基于用戶思維的開發模式是螺旋式的，很類似于人類的基因模型：從人的基礎需求開始不斷隨著需求升級而不斷升級產品及服務，它是循環的，延續的，有開始卻無終點，每一個循環周期的終點也是下一個循環周期的起點?！?/p>

蔡雪梅認為圍繞不同人群的不同生命階段、不同家庭周期、不同經濟基礎、不同個性需求、不同生理感受、不同價值認知、不同圈層文化等等可以展開全然不同的投資策略，需求研發、個性設計、產品運營、資源重構、大數據營銷、云平臺服務。這種開發模式正是移動互聯網時代螺旋開發。

以房地產為平臺融入更多服務

基于上述思考，蔡雪梅認為，房地產在未來有機會成為一個能融入各種不同領域服務的平臺。

通過購房，開發商和消費者已經建立了信任關系，各種類型消費，有機會以房屋為數據平臺上展開，如理財產品、保險產品、旅游產品、裝修家居等，并勢必產生出增值的客戶收益。

同樣，將與房子息息相關的水、空氣、安全、醫療、教育等新技術有效地嵌入，讓技術轉化為高效的差異性需求體驗，從而創造產品的高溢價力。此外，將和柴米油鹽，娛樂購物等距生活最近的消費服務都通過房屋可以一鍵完成，將醫院、超市，影院、學校等相關服務內容都可以虛擬而高效地融入，連接入房中，讓所有的服務如滴滴打車一樣全部以人為中心，0半徑展開服務，個性定制，一站完成……

至于原本固定的空間也可以象變形金剛那樣迅速變化，可以像小孩拼樂高一樣，根據自己的喜好變形成自己想要的樣子。一個已經裝修好的房間，可以像女孩子換服裝一樣，每天快速、低成本地換成不同的風格，不同的顏色，不同的主題。家里日積月累的過時的家具，孩子不用的玩具，家人不再喜歡卻依然如新的衣物都可以重新變成時髦的模樣重新再使用。

就如同360將GPS的成熟技術經過合理的改造轉化成兒童定位安防手表，Cuff首飾已經將珠寶設計成智能首飾一樣，大量在其他領域成熟的技術可以通過互聯轉化成與房子相關的新應用。

體驗！體驗！還是體驗！

此前，房地產一直流行著一句話“地段，地段，還是地段！”因為，它包含了土地的資源價值，資本價值，時間價值，黃金十年，圍繞著這三種價值進行開發。

然而，到了移動互聯網時代，體驗成為了新的主題詞。

“行業關鍵詞是‘體驗，體驗，體驗’，它包含了用戶生活方式的體驗，生命質感的體驗，自我價值的體驗，在滿足了馬斯洛需求的底層部份后，在今天的中國大地蓬勃興起的無論是關于教育，健康，財產的安全性需求，還是關乎親情，友情，愛情的社交需求，及充分展現自我價值，自我主張的參與感，互動性需求，都清晰地呈現出人性釋放已逐步地從低能級進化到高能級?！?/p>

蔡雪梅認為，移動互聯時代的典型特征是通過技術顛覆，能夠實現過去做不到的，能夠通過大數據分析超前感知人性的潛在需求，預測發展趨勢，使用戶能夠體驗到過去體驗不到的，甚至是想象不到的一切。企業的盈利模式是最大化賺取人的價值，最大化賺取體驗的價值，賺取人的一生中去而不返的生命價值。

在此之前，世茂已經作了一系列針對移動互聯網時代房地產開發的各種實踐。相繼推出“云服務”、“宅行動”以及四款服務APP，提升業主的服務體驗，并在去年提出，轉型成為生活方式服務商。

世茂根據消費者的個性化需求，陸續推出了一個人的豪宅、全齡社區、青年公寓、MiniHotel、MiniMall等針對消費者個性需求的產品。比如一個人的豪宅就針對購物狂的心理，設計了一款擁有長走廊的戶型?！百徫锟褓I衣服不是為了穿的。她會走一圈，然后在大家羨慕、驚訝或者說疑惑的這種眼神中，得到巨大的滿足?！痹O計者這樣解釋上述戶型誕生的原因。

雖然目前世茂通過移動互聯網完成的商業模式變革還只是開始，但已經顯示出了在激發需求方面的潛質。實際上，基于移動互聯網平臺了解消費者需要，并組織個性化產品研發的，并不只有世茂一家。

宋衛平秘書也曾介紹說，即使是在爭奪綠城控制權最緊張的日子，宋衛平也經常會組織身邊的高管，一起研究基于互聯網的房地產產品開發，使產品更好地滿足消費者的個性化需求。

平安信托的一位內部人士介紹，目前包括萬科、綠地在內的諸多開發商都曾就把握消費者核心需求的眾籌開發模式和平安方面有過多次交流。

事實上，在這一輪房地產互聯網的實踐中，已經有不少開發商嘗到了甜頭?；幽昃褪沁@樣一家房企。在房地產開發領域，花樣年此前一直名不見經傳，很少有機構會重視這樣一家企業。而它的服務和移動互聯網銜接，拆分上市的彩生活的市值已經遠遠高過花樣年。很多投行也向花樣年伸出了橄欖枝，參與其新業務的意愿很強。

同樣，在上市前緊急裝入O2O業務的萬達商業地產，僅僅因為電商業務，估值就大幅增加，一時成為輿論熱議的對象。小米投資的“you+公寓”更是在年末刮起了一股青年公寓風潮，不僅風投頻頻向“you+公寓”拋媚眼。

這一系列的變化，正在重塑房地產行業的價值。在這樣的背景下，投資者如果僅僅遵循傳統思維來思考房地產行業的商業和投資價值，勢必將會失去一個絕佳的投資機會。

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中國房地產移動互聯網時間簡史

2013年6月22日

世茂發布云服務計劃,東軟熙康等一批企業成為“世茂夢想合伙人”。

2013年7月10日

花樣年發布“彩生活”品牌，正式將社區服務分拆上市。

2013年11月21日

世茂首個宣布轉型“生活方式運營商”

2013年末

萬達、萬科、恒大、碧桂園、花樣年、寶龍、嘉凱城等一批地產公司探索社區服務業務，尋求新增盈利點。

2014年初

萬科總裁郁亮率高管團隊先后拜訪海爾、騰訊、阿里、小米等公司，探索移動互聯網時代房地產運營模式

2014年初

綠城宣布轉型營造理想生活方式服務商

2014年6月

萬科與百度正式確立了戰略合作伙伴關系，未來雙方將在萬科商用旗下的社區商業、生活廣場、購物中心等物業中，嘗試引入百度的LBS技術。

2014年6月

彩生活成功在香港上市，上市首日市值迅速超過母公司花樣年。

2014年8月29日

萬達、百度、騰訊舉行戰略合作簽約儀式，宣布共同出資成立萬達電子商務公司。

2014年11月

世茂發布四款服務類APP，基于移動互聯網發展房地產開發及增值服務業務的戰略浮出水面。

2014年12月

臨時將電商業務置入的萬達電商成功在港發行，估值較置換前高出很多。