北京商鋪物業市場迎4年來供應高峰 商業地產供求形勢分化

每經記者 王杰 發自北京

隨著萬達、綠地、萬科、龍湖、保利等一線地產的多元化戰略轉型，商業地產增長速度已超過住宅。

1月20日，高力國際提供給《每日經濟新聞》的統計數據顯示，2014年北京商鋪物業市場迎來2010年以來的供應新高峰，六個新項目開業，建筑面積總計約82．6萬平方米，市場總存量增加至約590萬平方米，盡管新增供應量頗大，全市整體空置率同比僅上升3.1個百分點至10.6%。

中國商業地產聯盟秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，商業地產從整體的區域來比較，意義不是特別大。從北京來講，整體的消費力比較強勁，泡沫基本上不存在。

根據上海易居房地產研究院一線城市報告，在2014年年末北京商業用房的庫存面積達到了229萬平方米，而在年初則為207萬平方米。說明商業用房總體呈現了供大于求的態勢。

對此，上海易居研究院研究員嚴躍進表示，北京商業地產庫存規模增加，背后反映了房企看好北京市場，所以在供應上會有所上升。

但是，和北京相比，華北地區另外一些主要城市的商業地產，并不是很樂觀。

2014年商業地產傳統的商業模式不斷進行觸網變革，華潤、中糧等旗下項目紛紛啟動O2O嘗試，推出大數據管理，增加體驗式商業業態以應對電商；另一方面，前幾年商業項目的快速推出，使得二線城市的商業地產總量過剩、同質化嚴重。

據高力國際監測，在2014年，大連、青島、沈陽、天津四個城市中，沈陽市商業地產的現有存量在四個城市中最大，約為480萬平方米，并且供應向新興區域擴張。

而數據顯示，大連市場整體空置率在四個城市中最低，截至2014年年底為4.8%。受新增供應的暫時性影響，天津及青島的整體空置率同比上升。盡管如此，天津及青島的空置率仍均低于7.0%。但是，數個大型項目的主力店撤出或調整重裝，導致沈陽整體空置率升高至18.8%。

談及2014年華北區二線城市商鋪市場時，高力國際中國區研究部董事謝靖宇表示，核心區域存量持續擴大，體驗類業態重要性進一步凸顯。2015年核心區域仍有大量新增供應入市，新項目主要定位于大眾消費市場，體驗類優質品牌為業主競爭重點，市場定位同質化進一步加劇競爭，市場更傾向于租戶一方。

王永平表示，華北多個二線城市的商業地產遭遇“選址難，招商難，運營難”的困境，造成該現狀的原因是實體商業供應量過大，經濟下行沖擊消費以及來源于電商的沖擊等。