李宇嘉：為房貸新政配套細則也須“因地施策”

◎李宇嘉

樓市“3·30”金融稅收政策“組合拳”，無論在力度上還是推出時間節點上，都超出了市場預期，在業內也被視為唱響了樓市春天的故事。

據筆者所知，在深圳，有的開發商連夜開會，上調新盤預售申報價格；而有的二手房業主直接將掛牌價提高了10萬元，或者干脆撤下房源待價而沽。與此同時，一些準備買房的朋友則后悔應該先出手買房——這就是樓市新政在深圳最接地氣的反應。

目前新政出臺已一周有余，根據筆者的調查，對市場影響比較大的一個方面是在二手房市場上。此前，房產交易稅負對交易雙方尤其是購房者來說偏高，而作為普惠性的、減稅負的政策，營業稅免征期“5改2”在各地相繼“落地”，使相當多數的二手房購房者可以免交在房產交易稅負中大約占到一半的營業稅，由此大幅降低交易成本，實實在在地產生了惠及民生的效果。

目前，大家最關心的就是二套房貸首付四成的政策如何在各地具體實施。降低二套房貸首付，最主要的目的是去庫存和提高成交量。但對于這一問題，有必要采取因地制宜，分城施策的辦法。

自2009年擴大內需以來，房地產市場規?；瘮U張的主力是廣大二三線、三四線城市，但跨過供求平衡（2012年以后），樓市需求卻主要集中在人口集聚的一線和少數二線重點城市，從而造成了供應的區域性過剩，庫存主要集中在二三線、三四線城市。

從消化周期來看，一線和重點二線城市基本上在12個月以內的“安全期”，而多數二三線、三四線城市的消化周期在24個月左右，長的達到40個月甚至10年。

根據易居房地產研究院的監測，截至2015年2月，北上廣深四個一線城市庫存消化周期分別為10.1、13.2、12.6和8.3個月，南京、廈門等重點二線城市消化周期在10~15個月，相對健康。2014年以來，隨著首套房認定標準放寬、降準降息等寬松政策的實施，一線城市已出現回暖趨勢。以深圳為例，根據國家統計局70個大中城市房價數據，其新房價格從2014年12月起已連續3個月出現環比上漲。

有鑒于此，不論從去庫存的目的出發，還是從一線及重點二線城市當前樓市運行的態勢出發，筆者建議，降低二套房貸首付成數的政策，也應堅持分類指導、因地施策。

此前，部分一線城市二套房貸首付比例達到七成，若一下子降到四成，杠桿利用率接近放大一倍。

在一線城市樓市回暖趨勢基本確立的情況下，杠桿率的提升必然會刺激房價上漲預期，加速需求入市。

根據筆者實地調研，新政出臺的一周內，一線城市主城區二手住房成交量環比增幅在10%左右，“反價”現象頻繁出現，特別是一些臨近地鐵、中小戶型和價格洼地（主城區老舊片區）的二手房和學位房等所謂剛需房，業主“反價”比較多，幅度多數占總價的5%~7%%（約10萬~20萬元），甚至有業主不惜交違約金也要反價。與此同時，排隊買房、多個買家“搶一套房”、中介傭金上升到3%等樓市火熱時期特有的現象，也有所顯現。

筆者認為，一線和少數二線重點城市去庫存和提振銷量的壓力并不大。相反，由于剛需長期存在，供應缺乏彈性，在市場已回升的趨勢下，政策刺激容易在短期內放大需求，加劇供求矛盾并導致房價上漲。而營業稅免征期“5改2”的政策的實施，在降低改善性需求置業成本的同時，本身也降低了炒房的成本，這對于投資需求入市也形成了推波助瀾。

在2015年“兩會”第一次提出分類調控、“落實地方政府主體責任”的情況下，重點城市不應該忽視房價上漲帶來的輿論壓力和民生訴求。

畢竟，這些城市未來依舊會呈現人口凈流入的狀態，住房保障也沒有完全覆蓋到位。因此，房貸新政落地要體現差異化，三四線城市全面落實沒有任何問題，而重點城市則要謹慎對待。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）