李宇嘉：一線城市房貸差異化落地對市場有利

◎李宇嘉

近日有媒體報道，北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行五成；廣東省金融監管部門日前發布的《關于在廣東貫徹落實銀發（2015）98號文有關事宜的通知》中，規定省內除廣州外，二套房貸首付比例下調至四成；而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執行。

也就是說，上海、廣州和深圳這三個一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態。但根據經驗看，這三個城市或將在后續執行二套房貸首付五成的政策。

如果一線城市執行二套房貸首付五成，則意味著“3·30”二套房貸新政在實踐中貫徹了李克強總理在“兩會”上就房地產市場提出的“落實地方政府主體責任”，以及銀發（2015）98號文提出的“因地施策，分類指導”。從取消行政干預的角度看，國家希望各地都要退出限購政策，但是一線城市在人口管理、公共服務供給、環境治理上的壓力在中短期內難以改觀，在“地方主體責任”的壓力下，繼續堅持限購是一個不得已的選擇，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

本次一線城市之所以實行了差別化的二套房貸政策，也是從自身樓市運行的現狀出發的。首先，在“3·30”新政之前，一線城市樓市回升趨勢已經確立。2014年，盡管全國主要城市房價明顯下滑，但一線城市的房價卻逆勢上漲。百城房價顯示，一線城市的房價在2014年上漲0.58%，主流中介統計的二手房價格漲幅在7%~20%；根據國家統計局70個大中城市房價數據，2015年以來，一線城市新房價格止跌趨勢明顯，樓市風向標深圳的新房價格已經連續3個月（2014年12月~2015年2月）環比上漲。

此外，北上廣深四個城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、營業稅免征期“5改2”，這都非常有利于需求入市，特別是剛性需求集中且規模很大的一線城市。

一線城市樓市回升，對于帶動二線、三四線和全國樓市去庫存，助推居民自住性和改善性住房需求，穩定經濟增長有積極貢獻。筆者認為，一線城市樓市回升具有強大的外溢效應，應該予以鼓勵。但同時，不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨特性，在政策刺激下可能會出現過快上漲的可能，這反而會傷害到剛性需求的釋放和外溢效應的發揮。

因此，不管是北京還是廣州，近期“落地”的二套房貸政策，盡管下調了貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度卻再次擴大。

筆者認為，這樣的差別化是一個好的跡象：二套房貸利率上浮，在需求已經很旺的情況下，有利于控制需求過旺對于價格的推動，而且也有利于控制對于廉價和稀缺信貸資源的占用，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

綜上所述，二套房貸在一線城市的“差異化”落地，適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平，有利于控制可能出現的過旺需求，使得房價不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實現。

這樣，一線城市的樓市穩步回升了，才能有效發揮帶動二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費”，以及全國樓市的穩定。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）