深圳樓市瘋狂背后：預期遲遲不兌現 投資客轉戰惠州

每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜

在杠桿難以增加、總房價持續上漲、貸款政策收緊等多重合力作用下，“3·30新政”后市場預期遲遲不能兌現，深圳樓市的投資需求開始轉戰周邊城市。

端午假期，惠州樓盤擠滿了來自深圳的購房者，在他們看來，只要深圳成為“硅谷”這個預期不破，這些片區遲早迎來高房價，對于這些相對的高收入者而言，惠州的房價遠談不上貴，而且首付低，每月還貸不到2000元的壓力并不大。

成交量下降

瘋狂的深圳樓市終于出現了回到正軌的信號。

6月第一周，深圳樓市成交價格出現小幅回落。“3·30新政”出臺后，深圳房價拉起陡直的大陽線，只升不降。這并不意味著同一套房源的價格出現松動。深圳市房地產研究中心主任王鋒分析稱，回落主要因為龍崗片區等低價房源大量入市，拉低均價。

第二周，樓市成交總量也出現了下跌。根據深圳規土委數據，一手住宅成交1752套，成交面積為18萬平米，環比下降6%。由于購房手續的時間差，深圳規土委數據存在滯后性。就目前來看，第二周入市新盤套數是611套，推盤量有所下降，而且，同期無項目批售。

推盤走低與業內對市場走向判斷有關。包括深圳房地產經紀行業協會發展研究部總監徐楓在內的諸多業內人士認為，下半年，雖然深圳成交價格不會下跌，但也不可能繼續陡直上漲，而且最近釋放了大量需求，預計未來幾個月成交量難以維持瘋狂狀態。

對于深圳購房者而言，在某種意義上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年齡在34歲左右，高學歷人群占比高，且多從事包括金融在內的第三產業，對貨幣政策極為敏感。

原本“3·30新政”旨在降低交易費用和進入門檻，增加市場活躍度，因此大量二手房持有者在政策公布當晚敏銳“反價”，購房者在杠桿提升以及漲價預期下恐慌入市，由此造就了近兩個月的“搶房”局面。國家統計局發布的數據顯示，5月份，深圳漲幅居全國之首，達到6.7%，創下單月房價環比漲幅的歷史記錄。

但事實上，政策出臺80多天后，杠桿并沒有提升，二套房貸款首付仍為7成，再加上總房價的上漲，進入門檻反而增加了。由于樓市火爆，按揭額度緊張，深圳多家銀行上調貸款利率。以風向標四大行的首套房貸款利率為例，中國銀行上調0.2折，建設銀行上調0.2折到0.3折。

“便宜”的惠州

在這一背景下，不少投資客外溢到惠州、東莞。

端午假期，《每日經濟新聞》記者在惠州多個樓盤現場看到，其中不乏掛著深圳牌照的汽車。某上市公司高管告訴記者，在傳出深圳將升級為直轄市的消息后，該公司在深圳周邊的一個樓盤銷售猛增，曾有批客人一次性購入40套。

總價低、杠桿高是這些房源的共同特征。以惠州龍光城項目為例，一套70平方米左右的房子，均價從每平方米5000元左右上漲至6000元左右后，總房價不過40余萬元，雖然與其他三四線城市相比并不算便宜，但與深圳動輒三五百萬元的房子相比，大巫見小巫，同期，與之一路之隔的坪山新區房源均價在1萬元以上。

除了二套房首付4成政策在惠州地區落地，惠州的開發商還給出了與房價優惠、降低首付等相關的刺激購買方案。

深圳寶安一名購房者稱，她剛在惠州買了一套緊鄰深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15萬元，每月還款1000元左右，“還款壓力不大，就當存定期了”，有機會再賣。

惠州樓市開始升溫，根據中指院數據，5月，惠州成交了2597套，成交面積環比上漲40.45%。

除了惠州，東莞鳳崗鎮的樓市也在走熱。深圳行政地圖呈狹長狀，兩邊寬、中間窄，在地圖上東莞鳳崗鎮好像插入深圳一樣，其距離深圳福田、羅湖等中心區的距離甚至小于某些邊緣片區。