7月上海房價大漲 個別樓盤為何蹊蹺降價？

每經編輯 包雨朦    

（本文原載于“邦地產”官方微信號real-estate-circle）

7月的上海，天氣熱，樓市更熱——新房均價同比上漲超過30%！

但蹊蹺的是，有個別樓盤卻逆市大跌。而奇怪的是，這些樓盤均表示，并沒采取任何降價促銷的手段。

這到底是怎么回事？

價格大跳水+過山車

這個“蹊蹺”樓盤，是徐匯璽庭。

據上海德佑鏈家市場中心研究部統計，徐匯璽庭7月新房成交均價約為4.2萬元/平方米，但其網上報價為5.3萬元/平方米，跳水幅度高達20.8%。

另外，該樓盤所屬板塊樓盤均價為20857元/平方米，遠低于樓盤價格。

而且，邦爺注意到，徐匯璽庭的銷售單價，似乎一向偏愛“過山車”：

7月3日-11日，成交均價45015元/平方米-47268元/平方米（共成交8套房源）；7月15日，成交均價跌至31703元/平方米；7月17日，成交均價22093元/平方米（售出的10套房源）；7月24日之后，成交均價回升到38000萬元/平方米……

可以看見，樓盤單日最低均價與最高價，差距近3萬！

“價格落差之大，我也不能理解。”中原地產研究部總監宋會雍就跟邦爺吐槽說，不過他認為，或許是徐匯璽庭房源位置或者產品的差異導致的價格差異，但這個也不好說。

“不過故意提高網上報價，提高購房者的心理預期。而在線下以更低的價格成交，讓前往案場的消費者以為是實際優惠，這倒是開發商促進成交的一種固有營銷手段。”宋會雍說。

對于徐匯璽庭的“蹊蹺”，樓盤方多次回應邦爺稱，房源均價不會低于5萬元/平方米，網上價格可能是錯的。

故意炒高房價？

那么，上述樓盤是否存在“利用撤銷合同來炒高房價”的情況呢？

邦爺在網上房地產查詢到，徐匯璽庭（備案名“徐匯世家花園”）累計合同均價為25247元/平方米，累計撤銷合同均價為40855元/平方米，累計住宅合同均價為35939元/平方米，累計住宅撤銷合同均價為48013元/平方米。

此外，合同撤銷次數共計9次，定期逾期總次數62次。

可見，徐匯璽庭的撤銷合同均價，遠遠高于累計合同均價。

幾大均價到底什么意思？

據了解，為了保證價格信息的準確，網上房地產在進一步完善之后，將價格信息細分成累計合同均價、累計住宅合同均價、累計合同撤銷均價和累計住宅合同撤銷均價四項數據。

而以往籠統的合同撤銷次數數據也已細分成合同撤銷總次數和定期逾期總次數兩項。

撤銷合同均價高于實際，是為了炒高房價？

據業內人士透露，在過去，曾有開發商利用撤銷合同來炒高房價。

具體的做法是，在開盤時成交幾套高價房，以此向消費者表明房源熱銷，抬高消費者對房價的預期，等消費者達成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐匯璽庭是否意在如此，答案是：或不一定。

由于項目合同均價撤銷次數只有9次，不排除個別高單價單元合同撤銷，導致撤銷合同均價高于成交均價可能。

均價參考價值大縮水

事實上，7月成交價格明顯低于報價和周邊的，并不僅僅只有徐匯璽庭。

位于閘北區閘北公園板塊的綠洲雅賓利花園三期，7月成交均價約6.2萬/平方米，也比7.1萬/平方米的案場報價，降低了12.6%。

7月上海成交套數位居前列（均在120套以上）的森蘭名軒、經緯學府陽光家園、盛世寶邸、浦東頤景園，成交均價相比報價，也都有6.6%-10.9%的降幅。

這些情況，也使得上海樓市7月成交統計均價同比大幅上漲，而給購房者的參照價值大大下降。