李宇嘉：央行降準將夯實樓市企穩回升局面

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◎李宇嘉

從貨幣政策穩定物價水平和促進經濟增長這兩個最主要的功能看，再次啟動“降準降息”在預料之中。

近期，國內物價水平下行，意味著實體經濟實際承擔的利率水平提高了。同時，人民幣貶值壓力加劇資本外流，7月份外匯占款創10年來最大降幅。而央行穩定匯率收回基礎貨幣，也使得資金面緊張和利率攀升的預期抬頭。此外，全球金融市場動蕩，也將通過貿易渠道和資本流動沖擊我國經濟。

下半年，股市交易額驟降至6000億元；因不良貸款連續攀升14個季度，銀行“惜貸”情緒濃重，房貸有收緊跡象。分析人士預測，若金融業增速回歸去年水平，將拖累GDP0.3個百分點。

但是也不乏亮點，突出的就是實體經濟“融資難、融資貴”開始緩解，貨幣政策中梗阻的堅冰開始融化。

隨著地方債置換和發行規模快速擴張，6月以后，社會融資總量增長已經明顯加速，投資到位資金增長加快。7月份，固定資產投資資金來源單月同比增速回升到9.4%；7月份金融機構貸款加權平均利率為5.97%，自2011年以來首次回落至6%以下的水平。

從控制通縮、穩定利率和市場預期等角度出發，以夯實經濟企穩局面來看，再次啟動“降準降息”可謂“一石多鳥”。

歷來，“雙降”對資金面敏感的股市和樓市影響最大，此次或許有所不同。

先看股市，經歷了震蕩大跌后，管理層對通過繁榮股市來“接濟”和“壯大”實體經濟的難度有了更清醒的認識。7月份以來，關于國有企業改革和國有資本功能的論點，以及近期“兩只鳥論”的提出都透露出一個重要的信號，那就是實體經濟壯大是股市繁榮的根基，而不是倒過來。

因此，此次“雙降”并非只針對股市，而主要從資金面緊張、融資成本抬升、經濟預期惡化和全年GDP或“破7”這一負反饋機制“發作”出發。

當然，此次全球金融風暴有過度悲觀所致的成分，人民幣過度貶值和中國經濟“破7”的可能性并不大，所以“雙降”也有穩定股市的考慮。

再看樓市。上半年樓市可謂“一枝獨秀”，全國商品房銷售面積從年初下跌16.3%，迅速逆轉為1~7月份增長6.1%，對“穩增長”的貢獻功不可沒。

但進入下半年，全國商品房銷售連續三個季度回升，并沒有傳導至房企拿地和新開工，這兩項先行指標的增速一直回落。即便多渠道融資“開閘”，融資成本普遍降至6%左右，但房企土地購置金額占銷售金額的比重只有20%。相反，房企在跨界轉型上卻絲毫不吝嗇，整體有“去房地產杠桿”的跡象。

同時，樓市供求錯配嚴重。供應在三、四線城市，而需求卻在一線和二線重點城市，導致待售庫存有增無減，壓制樓市回升。

主要城市樓市火熱過后，銷售有回落跡象，但前期高地價驅使的房價仍舊在連續上漲，目前已經攀升至較高的水平。此次“降準降息”后，貸款基準利率創歷史新低，對于降低住房購置成本無疑具有重要意義。

“降準”也有利于增加銀行低成本的可貸資金，緩減房貸收緊的趨勢。對于穩定樓市需求特別是改善型需求、加速三、四線城市樓市的庫存去化，夯實全國樓市企穩回升的局面意義非凡。

資本外流被認為是制約貨幣寬松政策的“新煩惱”，也是此前機構普遍認為我國“降準降息”空間有限的理由。但從兩次金融危機中新興國家應對資本流動的教訓看，維持較高利率水平并不是留住資本的有力手段。

2013年8月，為應對QE退出傳聞而導致資本外流，印度也采取資本管制和加息措施，但盧比貶值創歷史新低、股市也創四年最大跌幅。

關鍵是，“降準降息”要有效降低實體經濟融資成本，增強市場對經濟回升和匯率穩定的信心。此外，四季度及明年基建投資將真正發力，地方政府要真金白銀地在PPP中投錢，這些都需要經濟回升和財政的可持續性。

目前的形勢也需要“降準降息”來穩定樓市和股市，提振市場預期。在發達經濟體復蘇慢于預期，美聯儲加息不斷推后的情況下，我們還有時間和空間來“坐實”這項工作。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）