馮焱東：放寬外資準入并非為了刺激樓市

每經編輯 馮焱東    

◎馮焱東

上周，住建部等六部委下發了《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》（以下簡稱《通知》），下調了外商投資房地產的資本金比例要求，并對相關手續進行了簡化。

中國房地產市場的規模在全球都比較龐大，2014年全國房地產開發投資95036億元，銷售金額76292億元。與此同時，中國樓市又是一個非常本土化的市場，外來資金和購房占比都極小，甚至可以忽略不計。

統計數據顯示，2014年全國房地產開發企業到位資金121991億元，其中利用外資僅639億元，占比僅0.5%。今年1~7月房地產開發企業到位資金利用外資185億元，同比占比進一步下降。

2014年以來，我國房地產投資增速大幅下滑，在客觀上也對整體經濟增長產生了一定影響，但必須清醒地認識到：這也是市場的一種自我修復和調整，有其合理性。

目前除一線城市外，大部分三、四線城市都面臨庫存過高的困境。如何消化庫存是行業的主要問題，解決辦法之一就是降低房地產投資增速，減少土地出讓規模，同時積極提升銷售。此時人為拔高房地產投資也未必是好主意，何況市場規律也不以人的主觀意志為轉移。

基于這一邏輯，認為政策松綁是為了刺激房地產投資增長的觀點恐怕很難站得住腳。但是，這次松綁客觀上會對外商投資房地產有促進作用，一線城市可能表現得更明顯一些。

在購房方面，境外人士主要集中在北上廣深一線城市，但即便一線城市外銷房占比也極低。滿堂紅高級市場經理周峰曾表示，外籍人士在廣州的購房比例一向比較少，二手房市場上一般不足總成交量的0.5%。

需說明的是，一線城市當前的庫存消化周期都在10個月以內，和其他城市供大于求的主要矛盾不同，一線城市的主要問題是供不應求。如何提高供給、抑制需求、控制房價快速上漲是調控著力方向，所以說此時放松境外人士購房限制來刺激房地產需求這個說法也難以成立。

筆者認為，外資管理松綁的主要意圖是在當前時機下，對過于嚴格的外資政策進行合理松綁，在房地產領域提升國際化和便利化的程度。

2006年嚴厲政策的出臺有其背景，當時由于我國經濟前景看好、人民幣升值預期較強、國內外存在較大利差等因素，外商投資房地產的增速較快，境外機構和個人在境內購買房也比較活躍。

為防止過多外來資金涌入房地產并引發泡沫，考慮到日本上世紀末日元大幅升值背景下，外資大規模進入樓市助推泡沫生成和破滅的前車之鑒，國家及時出臺了嚴格限制外資進入房地產的種種政策。

其實，這個政策是一把“雙刃劍”，雖然抑制了外資投資或炒作房地產，但也在房地產領域對外資準入和境外人士購房給予了過多限制。這些限制在當時背景下是可以理解的。

但時過境遷，我國經濟已從高速增長進入中高速增長，人民幣單邊升值預期已經打破，國內外利差有所降低。如果此時還嚴格執行2006年的政策，有悖于中國經濟全球化進程的推進，有悖于外商投資應享有同等國民待遇的國際規則。六部委下發上述《通知》的主要目的，就是把一些過于嚴格的限制條款及時給予松綁。

政策松綁對于推進全球化有正面意義。經濟要發展，需要互相開放，房地產是國際上一個非常重要的投資和消費領域，在這方面限制過多可能會引發外商不同想法甚至爭議。

當前我國房地產面臨轉型升級，投資松綁有利于引進資金，更重要的是外資能帶來一些更好的開發經驗、管理運營團隊和商業模式。

政策松綁符合時機，當前松綁并不會引發熱錢涌入房地產。全國多數城市樓市仍處于供過于求的狀態，房價快速上漲的勢頭早已得到遏制，部分地區穩中有降。

一線城市供應不足，如能增加些投資是好事，其他城市也不存在引發外商過度投資的問題。由于外銷房占比極低，政策松綁對房地產需求的影響也是有限的。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）