李宇嘉：樓市新“增長極”助力房地產回暖

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

近日樓市利好政策頻出，9月24日住建部督促各地抓緊出臺異地貸款業務細則，明確住房公積金異地個人住房貸款辦理流程；25日國家發改委下調住房轉讓手續費，再促房地產消費。

同時，數據也顯示，樓市正在發生不同于以往的變化。首先，盡管8月70個大中城市仍有一半房價還在下跌，但全國房價同比綜合平均則告別連續12個月下跌，從7月下降0.4%強勢逆轉為上漲1.7%；其次，雖然600多個三、四線城市集中全國60%的樓市庫存，且整體銷售仍在下滑，但全國商品房銷售迅速反彈，持續回補下跌缺口。到8月份，累計增長達到7.2%，回升之迅猛只在2009年出現過。

那么，在絕大多數城市樓市庫存攀升的情況下，為何全國樓市量價意外反彈。筆者認為，這是重點城市樓市快速回升、提升量價權重所致。

根據中國指數研究院數據，2015年上半年，一線城市新房成交面積同比增長47%，而二線城市成交僅增長12%；進入下半年后，由于一線城市房價創新高制約需求，加上股市財富效應“縮水”，一線城市單月成交量連續出現10%左右的環比下滑。

但二線城市成交則明顯發力。7月和8月，典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現20%以上的增長。房價也能說明這一問題，7月和8月盡管一線城市樓市高位回落，對量價權重貢獻降低，但全國樓市成交金額增速與成交面積增速的“剪刀差”仍繼續擴大，前者要比后者高出7~8個百分點，顯示房價明顯上漲，初步判斷二線城市發力貢獻度提升是主要原因。

今年前8個月，在銷售面積前十位的開發商中，二線城市的貢獻率在50%~80%。恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達74%、82%和62%，顯示二線城市樓市快速回升，量價權重提升。

筆者認為，二線城市樓市之所以強勢反彈，主要是近年其人口產業吸附能力迅速提升。在新一輪區域規劃、產業梯度轉移和“穩增長”戰略實施中，二線城市是重點且受益面最大，包括承接從東部轉移來的產業、軌道交通密集上馬等。二線城市基礎設施的改善，提升了城市競爭力和人口吸附能力。

此外，近年“鐵公基”大規模上馬和運營，以及現代物流系統的完善，讓二線城市與一線城市的連接效率明顯提高，產業轉移和協同變得順暢，產業集聚效應開始增強。產業集聚和人口集聚相互推動的良性循環已經形成，因此很多區域中心城市成為了樓市新的“增長極”，主要有以下幾類：

一是所在省民營私營經濟發達、民間富庶、人口集聚強的城市，如杭州、南京、廈門等城市。集聚效應擴散也惠及到域內其他城市樓市的發展，如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州等，從而形成了區域樓市由點及面的新“增長極”。

二是發揮交通樞紐、人口大省、科研機構集中以及農業優勢突出作用，借助勞動力多、土地成本低和工業基礎好等優勢，通過加大市政基礎設施建設、承接東部產業轉移，實現特色產業集聚。如武漢的制造業和光電子產業，鄭州的食品加工業和電子信息業。同時，產業集聚還可促進人口大省就地城鎮化。

近幾個月，70個大中城市中，武漢和鄭州新房價格位列漲幅前10位，二者將成為我國樓市另外兩個新的“增長極”。而類似于武漢和鄭州的城市還很多。

產業集聚驅動就業集聚，夯實樓市發展的基本面。近期，龍頭開發商在二線城市拿地比例迅速提升，也從側面反映了對這些城市樓市的認可。

由此看來，即便600多個三、四線城市待售和潛在庫存占比過半、消化困難，但也不足以沖擊到全國樓市。因為，在三、四線城市銷售業已下滑的背景下，樓市新的“增長極”將極大地提升它們在全國樓市版圖中的量價權重，為“穩增長”和產業轉型升級騰出足夠空間。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）