中冶南京地王拆分第二波 騰挪之后資產溢價9.4億

每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

近日，上海聯合產權交易所網站顯示，南京臨江御景房地產開發有限公司100%股權及轉讓方對標的公司約24.07億元債權正在掛牌，轉讓方為南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江城改）。

《每日經濟新聞》記者調查發現，轉讓方其實是中國中冶的子公司。更關鍵的是，標的公司旗下9幅地塊也是中冶之前拿下南京“地王”1號地塊的一部分，今年8月剛集中取得，土地款約24.27億元。

僅隔了1個月，地還未焐熱，中冶即將之掛牌倒手，這般騰挪之后資產溢價9.4億元。

南京地王拆分“第二波”

今年8月份，中國中冶（601618，SH）發布公告稱，公司附屬子公司南京臨江城改將旗下的三角洲置業、寬域置業、喜瑪拉雅置業、大拇指發展、水清木華置業、麗笙置業6家企業100%股權及相關債權，以共計約45.14億元的對價轉讓給了上海證大。

上述交易的敲定，意味著中冶首次拆分南京“地王”1號地塊13幅地塊最終塵埃落定，但這個在全國都很顯赫的“地王”分拆命運才剛開始，外界并不確定中冶下一步會在哪里動刀。

9月23日，中冶從南京地王1號地塊中再拆分出9幅地塊，掛在了上海聯合產權交易所求接盤，但掛牌期截至10月28日，若無接盤方，以5個工作日一個周期順延，直到征集到意向受讓方。

不過，中冶方面對意向受讓方也要求較為嚴苛，要求意向受讓方或其關聯公司（屬同一實際控制人）注冊資本不低于15億元、信用等級不低于AA+，具備房地產開發一級資質，應具有單一項目同時擁有商業、辦公物業類型，其中商業建面不小于15萬平方米，辦公建筑高度不低于150米的項目開發經驗，也不接受聯合受讓。

此外，中冶方面還要求標的企業在南京市國土局向其交付符合原土地出讓合同約定交付條件的九幅地塊出讓范圍土地后，標的企業應于交地后1年內開工建設，并于5年內完成全部工程建設，達到竣工驗收條件。

公開資料顯示，標的企業轉讓底價約33.67億元，其中100%股權轉讓價為9.6億元，轉讓方對標的企業債權的轉讓價為24.07億元。如競價成交，增值部分屬于股權增值。

據了解，標的企業成立于今年8月18日，注冊資本2000萬元，唯一出資人為南京臨江城改。實際上，成立一個地產項目公司也是為了方便轉讓。

中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上述標的股權及債權轉讓屬于公司整體計劃的一部分。這其實說的就是南京地王分拆計劃。

不過，標的企業作為中冶剛成立的地產項目公司，讓外界對其可能的“投機性”難免產生猜疑。

資產估值暴增謎底

公開資料顯示，今年8月28日，標的公司與南京市國土局、南京臨江城改簽訂土地出讓合同補充協議【寧國土資讓合（2015）補38號】，集中取得了南京市鼓樓區江邊路以西1號地塊內9幅地塊，土地價款合計大約24.27億元。

從標的企業財務數據來看，其相關財務數據審計截至今年9月1日，其資產賬面值約24.27億元，評估值約33.67億元，增值額約9.4億元，增值率38.7%；負債價值24.07億元，評估值未變；凈資產2000萬元，評估值約9.6億元，增值率翻了47倍。

對于標的企業突增24.07億元短期借款，張兆祥解釋說，這主要是標的企業的股東向標的企業所借的土地款。此外，上述總資產及凈資產大幅增值，張兆祥也解釋說，這主要是土地增值。

記者注意到，中冶其實玩轉了一場四兩撥千斤的財技游戲，具體為標的企業以2000萬元的資本金撬動了24.07億元的股東短期借款，以財務杠桿比率1：12順利拿地，實現了左手拿地，右手即拋，賬面資產評估增值9.4億元，凈資產收益率也高達47倍。

標的企業雖然估值暴增，但也并非毫無瑕疵。公開資料顯示，今年8月31日，標的企業已取得南京市財政局開具的土地出讓金收據，9幅地塊權屬歸標的企業所有，不存在產權爭議，但截至評估結束日，這9幅地塊尚未取得國土使用證。