葉檀：城市群效應下 逃離北上廣恐停留在嘴上

每經編輯 葉檀    

◎每經評論員 葉檀

在現行的經濟指標當中，房地產的因素沒有得到應有的體現。如果在城鎮化過程中把房地產作為先行發展指數，也許會有助于維持更平和的心態。

一線城市群目前正成為中國中高收入人群的追逐之地，而某些三、四線城市群人口流失，經濟低迷，房價回落。人口流動和城鎮化過程形成了新的特大城市群，而根據流入地區特點的不同，房地產市場的情況截然不同。

人口主要流入東部地區。根據今年10月27日《觀察者網》發表的《“逃離北上廣”成傳說：上海5年流入500余萬人口》的文章，上海2009年常住人口1921萬，2014年底為2425萬。排名第二的是北京，5年流入人口396萬，第三位是天津，5年流入人口288萬，廣州、東莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分別為275萬、199萬、186萬?？紤]到許多常住半年以上的人口并不登記，流入人口比官方統計的應該還要多。

35個城市中，人口流入超過100萬的有13個，京津冀、珠三角、長三角三大都市圈占了8個。這與房地產價格企穩的地域分布基本吻合。2014年GDP顯示經濟進入轉型期，房地產從一線城市到核心城市逐步復蘇，而非全面復蘇。

國家統計局發布的11月70個大中城市房價指數顯示，與去年同月相比，房價上漲的城市有21個，深圳同比增速居首位，上海、北京、廣州緊隨其后。前十名還包括南京、廈門、杭州、武漢、寧波、鄭州，囊括主要二線核心城市。同比下降的城市達到49個，跌幅前十名全部為三、四線城市，其中跌幅最大的三個城市為湛江、錦州和丹東，分別為5.6%、5.3%和5.0%。

在城鎮化過程中會出現特大型城市群。中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民近日介紹，在“十三五”期間，我國將加速發展一批中心城市，承擔全國性的功能，形成經濟發展新的增長節點。珠三角、長三角、京津冀發展空間趨于飽和，新的中心城市重點將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發展，再造若干個珠三角、長三角、京津冀，形成經濟增長新節點。

北京、上海周邊有區域性核心城市天津、蘇州等，還有更多的衛星城通過軌道交通連接為一體，已有百萬人口聚集在燕郊、昆山等地。大流轉中的人口首選資源聚集之地，而后是衛星城，再然后是當地的核心城市，最后才是其他地區。從目前中國的發展態勢看，所謂的逃離北上廣，絕大部分是嘴上說說而已。

所有城市的房地產限制措施都有可能取消。12月18日召開的中央經濟工作會議表示，將努力化解過剩產能和房地產庫存，推動地產商整合，鼓勵改變營銷策略。同時，將鼓勵房地產開發商降低房價以去庫存，并表示過時的房地產市場限制措施應予以撤銷，將幫助農村居民在城市定居置業。保守估計，除特大城市，以后的樓市限制措施將全部取消。

無論怎么就地安置居民、各城市均衡發展，但市場化的規律不會變，機會和資源在哪里，人口就會集中在哪里，尤其是具備消費能力的群體就會聚集在哪里。

一些人口流入的大城市，房地產依然保持平穩，沒有出現爆發式增長。這或者因為高消費、有購買能力的人群進入不足，或與房地產庫存較大相關。另一些城市則是由于區域整體流出。如長春有16萬人流入，但整個東北地區是人口流出地，長春的人口流入不是全國范圍內的流動，而是周邊人口流入到當地大城市的過程，這不足以消化龐大的庫存。

中國的城市群正在孵化，優質的城市群吸收人口以及更多的公共資源，普通城市或可能成為區域中心，中小城市正在被吸納，這是大重組、大分化的過程。