李宇嘉：農民工市民化對開發商盈利模式提出新要求

◎李宇嘉

近日結束的中央經濟工作會議將樓市“去庫存”作為“十三五”開局之年的五大任務之一，并提出了深化住房制度改革的要求。事實上，“去庫存”不僅是短期經濟工作重點，更是中長期“供給側”改革的重要內容，并上升到了國家經濟戰略。也就是說，在目前樓市供求制度框架下，單純“去庫存”效果是有限的，必須要對整個住房制度重新設計。

從“供給側”來推動“去庫存”，意味著要提高樓市供給的效率和質量。

1998年“房改”以來，我國以戶籍居民購房為主體的市場化高潮已經過去，所以盡管樓市“需求端”鼓勵政策頻出，但增長動力依然不強。

目前，以農民工為主的非戶籍常住人口，在就業地城市買房比例不足1%。非戶籍人口購房比例低，并非購房意愿不足?！胺掂l置業”如火如荼，說明在就業地城市不具備購房的能力，但生產和生活已融入城市的農民工，已經將家鄉附近的縣（市）作為“最后一站”或自主市民化的選擇。非戶籍居民購房能力不足，除了收入限制外，戶籍隔離導致其在就業地享受公共服務成本過高甚至無法享受，也是重要原因。

從國際經驗看，城市化率超過50%后，由于城市化從高速增長轉入中低速增長，經濟增速也會“下臺階”。城市化高速增長意味著投資高速增長。房地產、制造業和城市基建等投資都非常強勢，其中城市化帶來的房地產投資是主要驅動力，也是GDP高增長的源泉。當城市化進入中低速增長后，投資需求明顯回落，GDP增速也就“下臺階”了。然而，盡管GDP增速下降，但經濟結構在優化，由投資驅動的第二產業增加值占GDP的比重下降，而第三產業增加值占比上升并取代第二產業。

以高增加值為特征的第三產業，之所以能夠取代第二產業，就是因為城市化導致的人口、資源在城市高度集聚。集聚造成分工細化、服務業需求增長，高增加值的現代服務業和高科技產業投入及研發分攤成本下降，消費的規模效應也使得消費價格下降。因此，即便經濟增速下行，但增長質量更高，這也是國家強調的在未來新常態下，“調速不減勢、量增質更優”。

盡管我國城市化率超過了50%，但人口集聚度不夠，突出表現在外來人口無法在城市扎根。根源在于這些人群無法在城市落戶，也就不能享受城市的公共服務。加上外來人群長期作為低廉生產要素，無力支付“自我城市化”的成本，首要表現就是無力安居。所以，即便交通通信、文教娛樂、醫療保健等現代服務業嶄露頭角，但體量弱小無法填補傳統產業“去產能”留下來的空白。

因此，提高城市的集聚程度，關鍵就是要讓外來人口能夠像戶籍人口一樣，享受均等化的城市公共服務，這才是中央經濟工作會議提出的深化住房制度改革的出發點，也是去庫存的根本之策。

首先，要通過加快農民工市民化，讓他們在就業地城市落戶，真正在城市扎下根來，形成買房的預期；其次，農民工市民化后，意味著他們被納入了包括住房保障在內的公共服務范圍，購房的成本也就降下來了。

在本次中央經濟工作會議上，新的住房制度漸漸明朗。住房需求的主體從戶籍居民轉向非戶籍居民；政策鼓勵從“需求端”轉向“供給端”；住房供應的產品結構從“以售為主”轉向“租售并舉”，構建與新市民“先租后買”住房需求特征相適應的住房供應體系；住房產品屬性回歸民生和國民經濟基礎產業屬性，開發商必須要摒棄過去快速釋放需求以推動房價上漲的盈利模式。只有以降低房價，進而降低外來人口市民化成本、降低生產要素成本為導向，才能獲得城市化新階段的行業利潤。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）