去化周期不足半年 濟南仍出招刺激樓市

每經編輯 王杰    

每經記者  王杰

剛剛閉幕的中央經濟工作會議，將“去庫存”納入我國明年經濟社會發展的的五大任務。各地逐步開始響應這一號召。近日，濟南市為刺激樓市祭出了“大招”。

12月23日，濟南市建委官方網站公示《關于促進我市房地產市場健康平穩發展的意見(送審稿)》(以下簡稱《意見》)，對濟南房地產市場發展提出優化商品住房結構、完善住房保障體系等多條意見。

刺激剛需、剛改人群入市

在業內人士看來，上述《意見》有利于濟南剛需和剛改人群入市。

上述《意見》指出，減免個人住房轉讓的營業稅及個人轉讓和購買住房的個人所得稅、契稅。個人將購買2年以上（含2年，下同）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。

個人購買建筑面積90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個人購買90~144平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半繳納契稅。

其中，商貸二套房首付比例將降至三成，并提高公積金貸款額度；調整省內異地貸款政策和貸款年限；放寬購房、租賃及物業費的提取政策。

合富輝煌（中國）山東公司發展策略部總監徐荔枝告訴《每日經濟新聞》記者，上述《意見》對濟南樓市的幫助還是比較大的，尤其對于剛需和剛改客戶的刺激力度會比較大，降低了他們的購房門檻，不同的板塊比例會有所不同。對于西客站、工業北路板塊等剛需市場，上述兩類客戶比例能達到80%以上；而對于奧體中心板塊，比例較小，影響則稍小一些。這兩類客戶加起來，占了濟南購房人群六成以上。

利好開發商節約成本

《意見》還規定，對于房地產新項目，允許開發企業自主設計開發適應各類市場需求的住房，允許依照規范結合項目實際合理確定停車位比例。對于在建房地產項目，在不改變用地性質、容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產企業適當調整商品住房套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。

徐荔枝認為，對開發商來說，這一《意見》最大的利好在于，可以根據需求調整停車位比例和套型結構。隨著板塊內需求和競爭關系的變化，可以調整套型等產品結構也利于開發商能以更好賣的產品面對激烈的競爭。開發企業拿地時大都規定了車位比，而且不可調，有很多項目因為地下停車位規劃的比較多，根本賣不完，占用較大成本?，F在，《意見》中規定可根據實際合理確定停車位，就意味著，只要符合規范，開發商可以適當減少開挖地下停車位，有利于節約成本，減少資金占壓。

此外，《意見》還鼓勵在編在崗農村教師和醫護人員購買商品房。

去化周期不到半年

山東大學房產研究中心主任李鐵崗表示，上述政策可以促進銷售，但刺激樓市最為重要的因素還是價格。各城市的人口流動并不是很大，城市還是按照自身的規律在增長，和產業結構有直接關系。

《2014年濟南市國民經濟和社會發展統計公報》中指出，該市人口保持均衡增長。年末全市常住人口706.7萬人，比上年末增長9.72‰；戶籍總人口621.6萬人，增長率13.7‰。城市化率達到66.41%，比上年提高0.41個百分點。2014年全市生產總值5770.6億元，按可比價格計算，比上年增長8.8%。按常住人口計算，人均生產總值82052元，增長7.9%。

近幾年，濟南的房地產市場一直處于高速發展的狀態。

上述《統計公報》中顯示，2014年商品房銷售面積 864.9萬平方米，增長5.5%。其中住宅銷售面積 723.5萬平方米，增長2.9%。住宅銷售額 518.0億元，增長4.9%。去年末，濟南商品房待售面積117.3萬平方米，增長15.7%，其中住宅待售面積60.7萬平方米，下降1.2%。

合富輝煌的統計數據顯示，截至今年12月25日，濟南市拿了預售許可證的住宅存量為55757套，按照濟南的月均去化量計算，去化周期為7.7個月。

對于濟南庫存處于低位的原因，世聯怡高山東區域總經理朱江表示，濟南在市場出現滯銷時，開發企業果斷降價促銷，走的是平價跑量的模式。作為省會的濟南市房價水平不高，和地級市差距不大，可以把地級市再改善的人群吸引來此置業。

發稿：劉雪梅 審稿：劉雪梅 終審：蔡戰波