葉檀：樓市去庫存農民工能成為主體嗎？

每經編輯 葉檀    

◎每經評論員 葉檀

今年的全國兩會，樓市去庫存是個熱點話題。最近有觀點認為，要讓農民工成為城鎮商品房去庫存主體，這在實踐上行得通嗎？

身邊朋友老家在農村的基本上已經給父母在縣城買了房子，如果孩子在外打工，基本是在當地的城鎮買房，否則娶不上媳婦。

3月2日《京華時報》報道了做配送員的農民工魏康林的重慶購房故事，“在城里買房家里幫不上什么忙。這些年在外面打工也攢下了幾萬塊錢，如果在重慶市區買房，按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面積計算，總價接近50萬元，首付三成需15萬元，貸款35萬元、期限30年，月供2000元左右”，“我現在不僅首付還差一半，月供還要花掉每月收入的一半，還不算裝修。”配送員“鉚足了勁”干月收入至多5000元，沒有“五險一金”，刨除房租、吃飯、抽煙和日常開 銷，不算應酬，能支配的也就2000多元。如果在城市購房，相當于一輩子為房地產打工。

很多人說，到縣城購房，有每平方米3000~4000元的房子，問題是，到縣城打工哪有月薪4000以上的呢？還貸能力同步降低，仍然是房奴。在大城市打工的還是住不上新房，把開發商的庫存變成了農民工朋友的庫存。

去庫存去到農民工身上，不大地道。從戶籍上說，中國有城鎮與農村人口的劃分，但對于富裕群體來說，戶口完全不是問題，他們根本不需要附帶在戶口上那份“貧瘠”的保障。而現在還沒有在城鎮購房的，基本屬于收入比較低的人群。如果由政府補貼，有多少錢可補？

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。

2月底，安徽省財政廳、省住建廳印發《關于加強農村宅基地管理工作的通知》，對村民自愿退出宅基地的應當給予其獎勵，在村民購買當地城鎮住房時一次性發放給村民。但是，退出后，還將獎勵的資金集中管理，在村民購買當地城鎮住房時一次性發放，這相當于購房質押金，是對資金使用權的限制。

第一代農民工朋友是犧牲最大的一代。來自國家統計局的2014年的監測數據顯示，全國共有農民工2.74億人，40歲以上的農民工達1.2億人，占中國農民工的43.8%，差不多占半壁江山。其中50歲以上的農民工超過4600萬人，比重達17.1%。農民工平均年齡已由2010年的35.5歲上升到2014年的38.3歲。

50歲以上老一代農民工定居在打工城市的少之又少。根據中山大學社會學調查，基本上他們的積蓄有三個流向，一是孩子教育，二是看病，三是養老，包括在老家造房子為未來養老做準備，在城市購房主要是為了下一代。他們積蓄不多，有限的積蓄必須用于刀刃上，無法承擔購房成本和城市居住成本。

農村宅基地與承包地成為原始積累，僅限于少數人，比如某些村干部成為億元戶。大部分農村地區經濟欠發達、工業未深入，宅基地、承包地不可能資本化，就是資本化也是次貸，因為最終沒人買單。

未來是人口城鎮化的時代。2016年2月公安部召開電視電話會議，提出要到2020年再轉移1億農業人口。中國未來會不會有上億貧困階層進城？如果打去庫存的主意打到農民頭上，完全有可能。

目前要做的是，讓擁有固定職業與住所的農民工在職業所在地落戶，避免未來土地資源的進一步浪費，同時大力發展民營經濟，使農民工朋友安居樂業，這樣不必政府鼓勵，也有很多成為中等收入人群的朋友在工作所在地購房落戶。誰不想全家團聚，誰不想安居樂業啊。

房價上漲時，農民工購房可以享受紅利，現在購房風險加大，尤其在庫存量高的三四線城市，購房風險大升而收益不多，讓農民工去庫存，真的不太靠譜。