北三縣漲瘋的秘密：北京確定向燕郊延伸！？

每經編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

有一種股票叫題材股，推動股價上揚的是各種真假難辯的消息。消息是真的，股價不一定維持；消息是假的，股價也未必會跌。

在樓市，有一群神似“題材股”的房子叫“北三縣”的房子！在北京限購政策不松動的大環境下，它們在“三河、香河、大廠劃歸北京”的各種傳說中，價格起伏跌宕。特別是近期這一片區房價幾乎是暴漲的節奏，甚至弄得“限購”風聲漸起，它們也瞬間成為全國的焦點。

其實，很多人不僅僅關注北三縣的“限購”會否讓京郊樓市重演2010年的那場“限購四處蔓延”的大戲，他們更關注的是，如果真限購，這是否真就暗示了，這三個縣真有可能整體劃入北京！？

燕郊房價一年翻一番！

京津冀三地常被稱為“雙黃蛋”，北京、天津是“蛋黃”，河北環繞于外是“蛋清”。“蛋清”與“蛋黃”的早日融合——推動京津冀一體化，是河北的長久期待。

攤開地圖，很容易發現廊坊處在京津冀交匯的中心，而廊坊有一塊“飛地”盤踞京津之間，能天然汲取“雙蛋黃”的精華。這塊飛地就是廊坊市的三河、香河、大廠(回族自治縣)，也被稱為廊坊“北三縣”。

“北三縣”中，有個地方被戲稱為“不是北京的北京”、“北京的編外縣”，那就是河北燕郊。

“過了河就是燕郊了。”疾駛的跨省公交930路穿過潮白河大橋時，經常有人指著河東岸鱗次櫛比的大盤向身邊的人介紹。

興達廣場小區站是進入燕郊的首站，無論春夏秋冬，這里都聚集著很多發小廣告的帶看人。“哥（姐），看房嗎？”成為高頻語句。

北京限購后，外溢的剛需人群成為這里的購房主力，使得幾年間，燕郊房價多次大起大落。

中原地產統計燕郊的歷史價格數據顯示，2009年初，燕郊的房價基本在3000-4000元/平，2009年底的燕郊房價已經到每平米6000-7000元；

2010年5月隨著北京房價飛漲，燕郊天洋城賣出過13000元/平的價格；2010年9月河北出臺“限制外地人買房貸款”的政策，燕郊房價跌回“8000時代”；2010年11月在“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言下，燕郊房價重回9000元/平，隨即又下跌；

2011年上半年，燕郊房價基本維持在7000-8000元/平，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也回落到7000元/平，部分項目均價直降3千至5500元/平；

2013年燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元/平；

2014年則受全國市場降溫的影響，價格再次下調到8000元/平；

2015年，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，部分項目售價已經超過2萬/平、部分房源價格甚至超過2.5萬/平，均價也高達1.6萬/平，同比漲幅超過100%！2015年報價10600元/平的悅榕灣，目前價格就已經超過了2萬/平。

“整體看，過去一年，可以說這一帶的市場漲幅超過了深圳。”中原地產首席分析師張大偉就說，燕郊即使已經到了2萬，在恐慌下，特別是因為通州無房可買的影響下，房價“奔三”的可能性也存在。這也預示著出臺一些政策的確有必要。

“廊九條”無細則

說到“政策”，4月2日廊坊市就正式發布了《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，俗稱“廊九條”，其中“非本地戶籍家庭只能購買一套住房，且首付比例不低于30%”，引起購房者關注。

但隨后，有媒體曝出，廊坊市房管局一位參與起草“廊九條”的人士表示，目前出臺的僅僅是指導性意見，“具體如何實施，各個地方根據自身情況會再出臺細則。”

亦有傳聞稱“開發商被約談”、“燕郊近期可能會率先出臺區域限購執行細則”…但這些傳聞也都未得到官方的證實。

但新政細則未定，樓市卻已先行。4月11日上午，即便是周一，在燕郊南部一項目的售樓處，也有三三兩兩的購房人在看房。

該樓盤的置業顧問告訴邦爺，“廊九條”的執行時間暫未落地，目前還在排號中，開發商也在搶收，預計4月中旬到下旬之間開盤。

據上述置業顧問介紹，該樓盤的下期預計開盤價在23000—27000元/平之間，已比去年同期價格翻番。

“‘北京城市副中心’與‘市政府東遷’的消息，讓通州房價急漲。8月份，通州區加碼‘限購令’，而燕郊是距離通州最近的不限購區域，這些意向通州買房的置業者開始瞄準燕郊。平谷線批復后，在燕郊設站，更是對房價起到了支撐作用。通常來說，燕郊房價是通州一半，如果北京、河北共管北三縣的話，燕郊房價是通州的60%-70%，銷量應該不成問題。北京市政府的東遷，會有40萬人疏解到這個區域，預計通州兩三年后或達到7萬/平米，按此估算，燕郊以后或漲到4萬/平。”

這是燕郊一線售樓顧問給出的判斷。但這些判斷，都必須基于政策細則的落定，那細則何時落？

邦爺為此致電了廊坊市住房保障和房產管理局，相關工作人員表示，“廊九條”具體落地的細則和時間仍然待定，但“暫停網簽”或是各區域的執行措施，廊坊市 區內并沒暫停網簽。

拿不到北京戶口，卻有機會享受帝都資源

燕郊樓市的火爆，自然吸引了開發企業的關注。

當地的樓市，也因為各種真假消息，支撐著價格和成交量，但這存在大起大落的風險。

陽光100集團常務副總裁范小沖就認為，燕郊的城市定位已經發生改變，未來是有前途的。隨著北京房價高起，燕郊距離CBD、通州副中心這些近京區域，人口從6萬增長到了超60萬，這一片區已經進入了快車道。而且，目前燕郊有望人口容量繼續擴大，在國外人口超過100萬就是大城市了，所以目前燕郊已經算做一個城市了，城市功能也在發生改變，特別是軌道開通，和北京連成一體之后。但是燕郊基礎設施并沒有按照大城市來規劃，目前土地也基本被瓜分了，現在開發商拿地或只能去香河或者三河，這對城市發展而言又是不利因素。

對于燕郊，首都經濟貿易大學趙秀池則表示，燕郊隸屬三河，三河、大廠、香河通稱“北三縣”，在“京津冀協同發展示范區”，其在《廊坊市北三縣統籌發展規劃(2013—2030)》、《燕郊新城空間發展戰略規劃》中，未來規劃“北三縣”將會打造成“京津冀協同發展示范區、河北綠色經濟先行區、河北省新型城鎮化配套改革試驗區”。

趙秀池說，燕郊規劃會隨著京津冀協同發展綱要進行調整。一些產業，包括教育、醫療也有可能向燕郊疏解。土地利用也會考慮北京的需求。但北三縣的戶籍不會劃歸北京。

“北三縣本身處于天津和北京的夾縫地帶，原來就是房價的洼地。”中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，燕郊的房價往上漲，是一種必然的趨勢。燕郊是北京的一個衛星城，以天安門為原點，燕郊距離北京中心區，比北京的遠郊還要近。房價和同距離區域相差不大，也是一種趨勢。廊坊提出限購，更是顯示了地方政府的價值取向。

牛鳳瑞表示，燕郊的空間容量有限，土地的后續儲備不多，房地產開發必然向周邊擴展。作為北京的衛星城，燕郊一直以“睡城”存在的，其實這也算一種功能服務。但睡城只是一個階段的產物，下一步應是人居中心。產業在城市之間的分工，時刻都在變化。而燕郊交通改善后，住房的使用價值也會相應提高。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波