北上廣深4月房價跌出漲幅榜前十 惠州昆山中山樓市包攬三甲

燥熱的“京滬深”一線樓市開始降溫，一線城市周邊城市和二線城市房價則進入“逆襲”時刻。

據中國指數研究院最近發布的百城房價報告顯示，2016年4月份，“北上廣深”全部跌出漲幅前10名，漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代，其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，“盡管上海上周商品住宅均價仍然高達40885元/平方米，房企捂盤惜售漲價預期仍在，但隨著成交量的急劇下滑，上海樓市馬上將進入‘有價無市’狀態，降價時間不遠了，預計今年10月份將成為上海樓市降價的‘窗口期’。”

經濟學家馬光遠認為，在政策總體沒有逆轉的情況下，一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群，房價仍然會有表現。

一線樓市降溫

據上述報告顯示，2016年4月份，全國百城新建住宅平均價格為11467元∕平方米，環比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個百分點。其中，71個城市房價環比上漲。

值得一提的是，“京滬廣深”四大一線城市均跌出房價漲幅榜前十位。具體來看，上述排名漲幅榜前十的城市中，惠州、中山、廈門和蘇州漲幅超過5%。

據該報告顯示，整體來看，4月份百城房價指數環比收窄、同比漲幅進一步擴大，環比上漲數量明顯增多。鑒于各地政府繼續因城施策，廊坊、惠州等一線城市周邊城市投機需求增加，房價上漲過快，政府緊急出臺限購、提高首付比例等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房價水平較高且上漲勢頭較快，政府出臺限價政策，平抑房價漲幅。吉林、長沙等部分城市庫存壓力依然嚴峻，政府通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放，鼓勵庫存去化。

而在需求方面，深圳、上海調控政策效果顯現，成交量有所回落。反倒是周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

至于后市，在價格方面，中國指數研究院認為，一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩房價政策效果的顯現，漲幅將逐漸趨緩。

馬光遠認為，以前一線城市是房地產的風向標。但很顯然，下一步房地產的熱點和風向標都會轉換，熱點會轉向一季度缺乏表現的二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市。這是政策最希望看到的，維持這個熱度，才能為三、四線城市的去庫存營造不錯的環境。

品牌房企二線城市搶地

一線城市周邊城市及二線城市房價漲幅的走高也傳導至土地市場。品牌房企開始在二線城市搶地。

根據中原地產研究部數據，2016年4月份，二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達到1224.73億元，環比上漲29%，同比漲幅達227%；成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創出最高歷史記錄。而一線城市4月份成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。

值得關注的是，中國指數研究院的最新報告顯示，品牌房企正攻占二線核心城市，主要城市樓面均價同比環比上漲逾四成，宅地漲幅大于整體，二線城市繼續領漲。2016年4月份，全國300個城市成交樓面均價為1827元/平方米，環比上漲43%，同比上漲65%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3657元/平方米，環比上漲52%，同比上漲86%。

其中，蘇州、南京等熱點城市頻頻上演“搶地戰”，受此影響平均溢價率整體偏高。

簡單總結，全國土地市場進入4月份后，一線城市明顯降溫，二線城市成交火熱，三、四城市仍然偏冷。

“目前一、二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內，庫存明顯銳減，而土地供應的減少又影響了市場預期，這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”中原地產首席分析師張大偉如是表示。

不過，馬光遠認為，前期已經大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市，在調控的背景下，房價快速上漲的態勢也會逆轉。