未來10年中國預計有1.7億人進城 房企如何守正出奇？

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

三四線城市的天量庫存，讓投資者們望而卻步。一二線城市的高企房價，讓購房者們望房興嘆。

面對高昂的房價，擁堵的交通，再加上限購政策的無購房資格，三重壓力下的剛需人群不得不將眼光投向環一線城市經濟圈。在這樣的背景下，一線城市周邊衛星城成為置業新寵。

衛星城作為一個概念，是在1915年由美國學者泰勒首先提出，即所謂的逆城市化、郊區城市化，其特點是建筑密度低，環境質量高。

1.7億人口遷移后的影響

近日，萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發達城市帶范圍內的衛星城鎮。

人口遷徙帶來了城市的變化。在“農二代”流向那些衛星城之時，他們原來所在的老家中小城市將面臨何種狀況？

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，中國的城鎮化沒有完成。盡管現在速度放緩，但整個速度還比較快。這種情況下，中國不像歐美，大體上城鎮體系比較均衡了，比較穩定了。比較明顯的是中小城市、小城鎮處于劇烈的變動中。

馮奎表示，高度分化是中小城市的一個客觀現象。第五次和第六次人口普查數據顯示，2000-2010年，全國50萬人口以上的小城市的人口增長速度最快，達到52.7%，超過所有大城市和中等城市的增長速度。一些原先的鎮，現在擁有數十萬的人口。例如長安鎮、虎門鎮的鎮區人口都超過60萬。但也要看到，中西部有不少中小城市與小城鎮，舉步維艱。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“農二代”其實在流向大城市的過程當中，沒有足夠的資本在這些一二線城市落戶，如果都市圈建設能夠加快并帶來更多的工作機會，這些“農二代”有可能流向都市圈的衛星城。

歐陽捷認為，這些“農二代”原本老家就在農村，對于老家的中小城市并不會產生人口流出的壓力，也不對已有的產業和房地產造成過大的沖擊。但是，他們的流出使得中小城市的城鎮化發展受到嚴重影響，必然導致中小城市房地產萎縮，甚至隨著常住人口面積型改善和質量型改善的逐步完成，買房的人會局限在當地婚姻人口的新增住房，房價難以出現獨立的上漲行情。

機會城市在哪？

在城鎮化過程中，隨著1.7億人的流入和流出，哪些城市會迅速崛起，哪些城市又將走向衰落？

在歐陽捷看來，越是大都市圈中間的小城鎮，越是有機會迅速崛起。比如上海都市圈的昆山、太倉、海門、南通、嘉興、嘉善等地都會有很大的機會，特別是高速公路鐵路軌交形成的1小時生活工作圈范圍內的中小城鎮。“二級都市圈武漢都市圈、成渝都市圈的中小城鎮會成為第二波有機會的崛起者。無法納入都市圈的中小城鎮未來將越發式微，失去一輪發展的機會。”

馮奎表示，一些發展較快的中小城市、小城鎮的特征，是這些地方有獨特的定位，例如可以稱他們為交通樞紐型、旅游帶動型、商貿物流型、制造基地型、邊境要塞型城市等等。也可能是幾種類型的復合區域。從空間上看，城市群周邊的中小城市與小城鎮，機會更多。

關于這些地方的特點，馮奎說，從發展軸來觀察，這些中小城市與小城鎮的共性是：開放。善于在變動的、開放的經濟體系中獲得資源，轉型發展，能夠與時俱進。這其中，許多交通樞紐型中小城市，善于以交通為聯結，集聚各方資源，開放搞活，變大變強。中外都有這類這種所謂的TOD（transport-oriental-development）引導型的中小城市。在日本等一些國家，依托高鐵等站建立起來站點城市（station city），很有生命力。另一類是沒有交通基礎，有些城市也可以發展。義烏是個典型，原先交通十分不發達，但逐步發展成為全球小商品中心。

房企將如何布局

對于一些日漸衰落的城市，未來何去何從？

歐陽捷認為，城鎮化的路在農民腳下。城鎮化必須遵循人口流動的基本規律，世界上人口流向都是大城市，這是因為大城市有更多的工作機會和職業成長機會。人口流出城市未來可以變成農產品深加工城市、手工藝品和手工業制造城市、風景和文化旅游城市、宜居城市。

馮奎表示，一些中小城市與小城鎮出現衰敗，這在大國經濟體中比較普遍。美國、歐洲有一些中小城市出現破產現象，表現為稅收與其他收入滿足不了基礎設施與公共服務需求，人口銳減、產業凋敝、后繼乏力。中國的財政、行政體制與美、歐不同，中小城市不可能破產，但也能夠衰敗。從形態上講，中小城市應緊湊發展而不是鋪攤子；從建設管理上講，是積極動員社會資本而不是僅靠財政與土地出讓收入；從戰略定位上，應差異化競爭，而不是泛泛發展各類“中心”，貪多求全。因此，發展農莊經濟、發展文化旅游、搞特色基地等等，都是可行的，但都不能簡單復制。

那么在1.7億人遷徙的大背景下，房企又該如何布局呢？

馮奎認為，是城市發展引導房企布局，而不是房企的布局決定城市動向。改革開放前三十年，住房總體短缺，加上進城人口凡城必進，因此哪里有房子，哪里就能發展起城市。但現在房子過剩，城市之間正在進行結構與體系的調整，即城市的“洗牌”。因此要理解城市發展的多重因素。首先把握住城市發展的一般性規律，才能去談如何引領城市走向。守正方可出奇。

歐陽捷則認為，權威人士說了：房子是給人住的。房地產就要圍繞人的流向進行城市布局，在都市圈里的核心城市以及中小城鎮進行布局。“房企戰略布局不宜貪多貪大，要根據企業的發展戰略有側重地進駐一二級都市圈，在都市圈里的中小城鎮要圍繞快速路網的建設來提前布局，因為快速路網沿線就是人口的居留地，人多的地方就需要住房和商業，項目土地儲備不宜過大，以免積壓資金，同時也規避長周期的市場波動風險。”

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，房企要思考的是，一線城市的城市更新、存量土地利用；二三線城市要研究產業和人口轉移帶來的商機。