四季度又要降息？房價要降？

每經編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

“下半年中，四季度降準降息的概率相對較大，前面的經濟壓力(包括外匯風險、資本流動風險、經濟下行風險)不斷累積，積極的財政政策和貨幣政策顯得尤為重要，預計降息幅度為25個百分點。”

這是東方證券首席經濟學家邵宇的判斷。由此邦爺感覺，如果降息再度發生，房地產市場的成交量見頂之后下滑可能性會變小，但很多城市已經透支的房價，能得到新的支撐……

然并卵，那些上半年房價仍然在下跌的城市卻并不會迎來更多利好。因為，城鎮化的未來已經發生根本性的變化。戶籍改革，給了人們更多遷徙自由，也讓那些因為區域經濟增長放慢的城市，房價面臨進一步下調的壓力。

資產泡沫催促再降息？

對于預測降息的原因，邵宇告訴邦地產，目前來看經濟是穩住了，但如果沒有貨幣政策的有利支持，經濟還是會慢慢向下滑動，可能達不到原來的預期增長目標。 貨幣政策和財政政策更多是一種托底，后續的話還會有一些政策的表現，所以預期在后續還有一些降息降準的空間。

不過對于四季度的降息可能，市場也有不同的觀點。

首都經濟貿易大學趙秀池教授表示，降息是貨幣政策工具之一，下半年是否降息取決于宏觀經濟形勢。如果宏觀經濟形勢嚴峻，與調控目標背離較大，降息的可能性較大。目前來看，跡象不太明顯。一線城市和部分二線城市樓市不斷回暖，有些城市已經有些過熱，如果降息，會使樓市熱度進一步提高，不利于樓市平穩健康發展。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨在接受邦地產采訪時表示，下半年或會有積極的財政政策出臺，因為供給側的改革需要政策在財政這一側引導。但貨幣政策方面出現兩面性，一方面是工業制造業、中小企業的融資以及民間投資的下滑都需要相對比較寬松的貨幣政策；

但另外一面，貨幣政策寬松在國內已引發資產價格上漲過快的苗頭(包括“地王”頻現，局部城市住宅價格飛速上漲等)，如果貨幣政策進一步寬松，需要考慮會否導致資產價格出現泡沫引發一定的風險。降準與否在目前的時間節點上，還比較難以判斷。

樓市普漲可能大不大？

“銀根寬松正是地王頻出的根源之一。”易居執行總裁丁祖昱就指出，開發商有了便宜的錢，就不完全按照正常的市場邏輯來拿地，因為可以“捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持，再判斷地塊所在城市所在區域未來發展趨勢看好，那么就敢拿地，尤其是大企業。故而房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點二線城市，地產大鱷成了近期土地市場的主宰。

對此，中原地數據就顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現，這219宗地塊中，很大比例是由國企央企獲得。

樓市也熱度不減。中原地產數據顯示，2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17萬套，同比漲幅高達31.2%，刷新了上半年的歷史最高紀錄。54個城市中，50個城市成交量明顯上漲，包括天津、南京、揚州等城市成交量上漲超過100%。

東北的大連、沈陽、哈爾濱，包括營口等地區，還有類似西安、蘭州這些西北地區的城市目前去庫存壓力依然很大，房價遲遲沒有上漲，有些甚至還較去年下跌。

除了部分城市的住宅存在滯銷壓力，商業地產的去庫存也是個問題。之前，邦爺也說過，全國前5個月的商業和寫字樓待售面積是比今年年初有兩位數增長的，這一部分房子也存在跌價的壓力。

所以，盡管四季度降息存在可能，但是，房地產市場一定不會普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力！而一二線的熱點板塊，也有一個價格被市場接受的調整期。

真正可能上漲的，也許是長三角城市、珠三角城市、京津冀一帶之前價格上漲溫和的中小城市和板塊而已。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。